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昨日说了银行股的事情,有读者表示对于板块的估值办法比较感兴趣,那今日就再说说地产股的估值标准。其实,绝大多数的公司都不能简单地用市盈率来估值。规则的公司是少数,不规则的才是多数。
国外股市对于地产股的定价,一般不考虑市盈率这个指标,更多的是采用净资产的比例,大约为净资产的5-8折,也就是说,如果一家地产企业的净资产是10元钱,那么它的股价应该是5元到8元。
要是这么计算,目前A股市场的地产股股价全都偏高,但是你也别认为地产股没有投资价值,因为中国的地产企业和国外的不一样,中国的地产企业盈利能力太强。
比方说,国外地产公司开发一个楼盘,利润率大约是5%,而国内地产企业在公开场合说是20%-30%,而坊间认为,其真实数据可能更高。在这样的背景下,地产企业的估值体系用净资产估值肯定是保守了,用市盈率估值也不合适,还是市梦率比较靠谱。
所以说,地产行业是除了银行板块之外最让投资者难以看懂的板块,而地产股往往又不会通过现金分红,普通投资者长期持有地产股往往难以获利,那么买入地产股的惟一动力便是投机,也就是说,持有地产股的出路就是在更高的价格卖给别人。
虽然也有长期持有万科A的神话故事,但仔细研究地产股的分红就可以发现,基本上以红股为主,这与银行业主要以现金分红完全不同。所以说,地产股可以提供比银行股更多的投机题材,但并不适合投资者长期持有领取“养老金”。
既然是炒作,市梦率的研究方式还是比较可行的,例如说国家出台了地产行业的扶持政策,结合目前地产股持续下跌较多,那么你就可以预期未来地产股会有一波不错的行情,那么你完全可以跟着投机一把,但要注意及时退出。
地产股走强,还要依托房地产价格的牛市,所以,目前的房地产股炒作还是投资者对于房价企稳的预期。所以未来地产股的走势将会被这种预期所左右,也就是说,炒地产股,必须要关注货币政策、土地政策等诸多因素,投机,并非只看勇气。