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随着央行2007年以来多次加息,住房需求的融资环境明显紧缩,房贷按揭成本显著上升。自今年起,曾经一度火爆的楼市步入“冬天”,全国各大城市房地产销售量都出现大幅跳水。在这种低温的市场状况下,天津出现了开发商逆势唱响“无理由退房”,在新楼盘开盘时向市场承诺可以签订“无理由退房”协议,在初始登记之前消费者可以随时退房。这一现象引起消费者和各有关方面的关注。
2000年6月,由建设部和消费者协会组织百家房地产商与百家中介机构召开承诺销售“放心房”、提供“放心中介”的联合宣言大会。随后在全国各地掀起“承诺”浪潮。一些开发商相继推出“无理由退房”、“质量赔付”、“负风险购房”的承诺。“无理由退房”吸引了很多购房者,同时也引出诸多质疑,如规定消费者交购房款不得低于总房款50%甚至是交全款、购房三年内不能自由退房等。
天津提出的“无理由退房”有何不同?在房地产业“严冬”到来之际,“无理由退房”能否成为目前低温状态地产市场的一剂强心针?“无理由退房”是否能打破传统的地产文化,成为今后的发展趋势?
天津日报报业集团联手天津市房地产协会于9月5日召开了“‘楼市冬天’看‘无理由退房’发展趋势”主题沙龙。邀请天津市房地产行业协会负责人、专家学者、地产界代表参加,共同对该主题进行了一次深入探讨。
邀请嘉宾
苏浩 天津市房地产业协会秘书长
卢卫 天津市社科院经济社会预测研究所所长、研究员
刘玉录南开大学经济学博士
郭志辉天房集团宝天建设开发有限公司副总经济师
图雅 天津思源兴业房地产经纪有限公司副总经理
刘卿文天津易道律师事务所高级合伙人、律师
“无理由退房”引发业界关注
《经济周刊》:在房地产市场低迷期,为打消消费者顾虑,南方一些大城市、包括北京的房地产开发商相继提出“无理由退房”承诺,天津本地一房地产企业也推出“无理由退房”,引发市场高度关注,使得“无理由退房”成为目前天津楼市热议话题,各位作为业内专家对“无理由退房”持什么态度?
苏浩:我个人对这个事情是支持的。“无理由退房”在法律里没有规定,是企业自身做出的附加合同约定,这是企业做出的大胆尝试和探索。据我观察,这家企业经过七、八年探索形成了“无理由退房”体系,不是短期行为,不是炒作,而是企业经营品牌和经营理念的一贯体现。
图雅:商品房住宅市场将逐步走向规范化、成熟化、法制化,“无理由退房”是住宅成品走向成熟化的重要里程。“无理由退房”表面给人的感觉只是一个卖点而已,实际上是开发商对业主负责,对自己产品、服务有信心的表现,这不仅是对消费者的承诺,更是企业社会责任感的体现。
《经济周刊》:企业在房市“冬天”这个特殊时期提出“无理由退房”,对业界、市场有什么意义?
苏浩:我个人认为有四重意义:第一个意义是充分尊重购房人权益。在房屋买卖过程中由于信息不对称,购房人往往处于弱势,开发商充分把权益进行约定,这是对老百姓购房权益的尊重。第二个意义是企业对自身产品品质的充分认可和自信。众所周知,中国实行的是商品房预售制度,购房人看沙盘买房,很多情况在房屋交接过程中会发生变化。第三个意义,无理由退房体现了开发商传递给市场的利好信息。在天津滨海新区开发开放这一长期利好政策背景下,企业看到了好的发展前景,才会提出无理由退房,如果房价大起大落,企业也不会有这样的提法。第四个意义,体现了企业的社会责任感。众所周知,南方一线城市房价暴跌重要原因之一是,把房屋价格一步抬高到位,没有给老百姓空间,“无理由退房”的提出,体现了企业的经营战略是稳扎稳打,把一部分利润让给老百姓。
《经济周刊》:业界对“无理由退房”是否有专业界定?
刘玉录:目前出现的“无理由退房”现象实际上是一种“无理由退订”,还谈不上“无理由退房”。因为,根据提出“无理由退房”承诺企业的界定,签订订购合同以后,初始登记或者入住以前还没有发生产权转移。实际上退的只是订购合同,还谈不到退房。如果是退房,房屋归买房人所有后才叫退房。“退房” 、“退订”二者的区别是,“退房”讲的是物权,“退订”讲的是债权。
《经济周刊》:“无理由退房”这一新模式的提出,存在怎样的风险,如何规避?
刘玉录:我个人认为最大的风险有四个。第一个是市场风险。因为除了长三角、珠三角之外,我觉得全国范围内房价调整不是没有可能,虽然可能性不大,谁也不敢打包票。第二个是税费风险。我们注意到“无理由退房”的约定,在国土房管局撤销备案产生相关费用开发商不负担,实际上这部分费用很大,这对于工薪阶层绝不是小数。第三个是交易风险,假如说退房实现了,我认为算不上成功的交易。浪费了精力、物力,成本很大,退房所产生的交易成本,以及造成精神损失,对卖房人、买房人都是损失。第四个就是道德风险。学过经济学的人都知道,道德风险就是违约。现行政策规定了5种“有理由退房”法定条件,对“无理由退房”暂无相关规定。开发商搞“无理由退房”是和买房人的约定,是约定条件。既然是约定条件,处于强势地位的开发商就有违约可能。
“无理由退房”摸索创新道路
《经济周刊》:如何看待“无理由退房”现象?该做法能否在行业内推行?
苏浩:“无理由退房”的提出,对现行预售体系的不足有一定的修正作用。目前来说,业内推广为时尚早,“无理由退房”模式还需要大量的实践检验。这更多的是企业的自律行为,还没有上升到行规、法规,不是任何企业都可以做到。对此,我想应该继续予以关注。
图雅:行业内的开发商不能盲目地跟风,其中有很多细节问题需要认真考虑。我觉得,更应该关注当前市场状况下,如何为消费者提供满足需求的产品。不能故步自封,要结合市场和消费者群体研究创新模式和思路。
卢卫:这既是一种服务,也是一种促销手段,不是普遍的行为,不是每个开发商都会提出“无理由退房”。因为企业需要有一定财力,一定的诚信服务精神,一定的实力,中小型开发商干不了这样的事情。
郭志辉:我认为,“无理由退房”并不适合所有开发商效仿。一旦所有人都跟进,实力较弱、不守信的企业无法兑现承诺退款,甚至卷款走人,将搅乱市场秩序。
《经济周刊》:当出现“无理由退房”时,开发商如何保证及时支付,对开发商而言到底会带来了多大的影响?
苏浩:我个人感觉,“无理由退房”承诺的提出,是有一定代价的,一旦房地产市场出现降价,开发商就要承担相应的风险。开发商预售阶段有一定的退房程序,有一套自己的办法。我觉得通过法律的手段应该是可行的。从泰达建设提出的“无理由退房”来看,运作8年多以来效果不错,说明拥有较好的定价体系,实现了良性循环。当然,还需要进一步实践和研究。
刘玉录:“无理由退房”顺利运转的前提是最终买房者占大多数。一旦大多数人选择退房,那么开发商现金流将出现问题,难以维持项目的运转。我认为,“无理由退房”是市场博弈,既是买房人与开发商的博弈,同时也是开发商和市场价格进行博弈。如果市场普遍降价,很多人就要退房,那这个博弈就失败了。如果市场价格没有下降,退房的概率在开发商承受范围之内,这个模式就成功了。
刘卿文:如果房地产市场走势向上,开发商根本就不用担心退房的问题,关键是房地产价格下降时将承担一定的风险。例如,现在房子价格为100万元一套,而明年降至80万元,开发商要承担20万元的风险。但由于开发商出于对诚信、资金时效性等考虑,他们可能愿意承担这样的风险,并且在实际操作过程中,未必会遭受损失。
图雅:眼下“无理由退房”只是个案、一种尝试。但对于市场的判断本身就是一种预测,也必然存在风险。在如今市场环境下,商品房作为多维化产品,退房概念也相应做出多维化调整。如果企业资金不能保证良性循环,可能无法兑现承诺,对此,有人提出引入第三方资金监管和担保,但我想诸多环节是有待完善的地方,是否值得大力推广还有待商榷。但可以确定的是“无理由退房”的提出和尝试,可以说是房地产市场走向规范和成熟的表现,是市场规范的开始。
《经济周刊》:“无理由退房”操作过程中,应注意哪些法律程序和环节?
卢卫:实际上国内外房地产销售的一个最大差异,就是国内没有律师中介的介入。国外是由律师代理买卖房屋,可以防范、化解不少的风险。我认为,国内也应倡导律师导购制度,各个环节上开发商和消费者并不直接见面,由律师从中协调。
刘卿文:协议在推出之前都会请律师商谈,从开发商和购房者不同角度,起草协议有很大的差别。从购房者的角度来说,应该着重了解怎样确保享受到开发商提供服务;开发商不兑现承诺时,自己将负担哪些成本和费用,开发商又将承担的怎样的违约责任。一旦要进行退房,诚信和不诚信的开发商是有区别的。诚信的房地产会在第一时间把钱退给购房者;而不诚信的开发商可能会利用程序多占用资金一段时间。这些条款或环节需要购房者在协议签订之初就了解清楚,以减少日后可能遇到的纠纷。
还有一点需要提示的是,如果以“房屋所有权预告登记”为节点,“无理由退房”更多的是针对期房,而现房的意义不大。如果购买一套现房,当天给消费者办理“房屋所有权转移”,实际上退房的期限就是一两天。
《经济周刊》:对于“无理由退房”模式的推进,各位专家还有怎样的建议?
图雅:对于房地产行业开发商而言,要务实创新,精细服务于产品各生产链条上。当前开发商首要任务是打破常规,勇于创新,应该更好地立足于研究消费者需求,提高产品品质,实现产品创新,营销思路创新,更好地为市场服务。开发商本着把产品做好、服务于大众的思路去打造精品。
“无理由退房”源自企业信心
《经济周刊》:可以说,如今房地产市场进入了一个低迷期,开发商提出“无理由退房”信心何在?
苏浩:众所周知,国内实行商品房预售制度,实际交付时的房屋和沙盘、图纸所呈现的可能不一致,存在购房者不满意希望退房的可能。“无理由退房”反映了企业对自身品质的充分认可和自信,相信推出的产品能够满足购房者的期望,而不影响自身的销售。开发商更多地顾及购房者的权益,可以营造一个更好的市场氛围。
图雅:对于开发商而言,只有有实力的企业才会勇于承诺“无理由退房”,对自身所开发楼盘的建筑项目本身的建筑质量、规划配套及物业管理都十分有信心。因为“无理由退房”将会给开发商带来经营销售压力,但这恰恰体现了企业对自己项目质量和品质的信心,不仅是对消费者的一个承诺,更是企业社会责任感的体现。从“无理由退房”引申而言,开发商既然对其楼盘质量及整体品质具有足够的信心,就更应该关注自身企业优势品牌的打造和延伸。
刘玉录:如果在前几年,提出“无理由退房”或许无所谓。因为退房了还有很多人排队等着买。而在如今低迷的市场状况下,“无理由退房”引起了各方面的关注。简单来说,对于购房者来说,可以回避价格风险,重新树立市场信心;对于开发商来说,鞭策自己提高生产质量,树立企业品牌。既然做出承诺,房屋质量必须没有问题;从行业来讲,可以树立信心,推动产业进步。
《经济周刊》:“无理由退房”的提出,带来了怎样的信号?如今,开发商对市场持怎样的预期?图雅:“无理由退房”概念和做法早有案例,但在目前这种市场环境下坚持长期地执行这种思路和做法,一则体现了开发商对自己产品的信心,对房地产市场向好性的坚定,二则也增强了已购房人和欲购房人的信心。重树市场信心和行业信心是让房地产市场重新回暖的重要因素。
郭志辉:从我们自身的项目销售情况看,不如去年,大家都在观望,把不准未来房价走势。我个人认为,全国大势来看是向下的格局,但对于天津的影响有多大并不容易说清。对天津来说,更可能是要遭遇寒流的一种信号。在这样的时期,企业内功做得好的话,还是有市场的,而如果产品本身就很不好,价格又虚高,肯定挺不住。
卢卫:在市场低迷的情况下,“无理由退房”的提出成为当前的一个热点,但我理解这更多是一种过渡形式,而且在国外的房地产市场并未出现过。虽然各方面褒贬不一,但我认为,积极的意义还是更大一些。毕竟在整个房地产市场低迷的前景之下,房地产的供求关系开始了超乎人们想象的大调整,调整过去在市场供求关系过程中不成熟的现象和行为,比如市场定价、售后服务等。
《经济周刊》:“无理由退房”这一模式的未来发展前景如何?
苏浩:“无理由退房”的实施,关键在于一套完善的保障体系。不是单纯的销售行为,而是一个体系的运作,包括房屋质量、物业管理及相关服务等。虽然“无理由退房”在法律上没有约束,但与开发商的诚信密切相关,如果兑现不了承诺,给企业带来的影响适得其反。针对全国热炒的“无理由退房”,近期不可能大规模实现,下一步要看开发商能否构建支撑其运转的体系。
刘玉录:退房绝不是简单的事情。退房相当的复杂,不是买一个简单快速消费品。因为住房商品有特殊性,有公共产品的性质,而且价格巨大,牵涉到的法律最密集。我认为,一件事情能否发展,取决于事物的本质定性。这个事物如果符合大潮流肯定发展,否则就存有疑问。市场经济法则要求后果自负,就是成本要追踪到决策人,谁决策,谁负责,谁来承担成本。
图雅:将来市场化真正的走势推导是“有理由的退房”,不是“无理由退房”。“有理由退房”是指依照相关的法律规定退房,如由于购房合同无效、套型误差、面积误差、变更规划设计、质量不合格等原因。对于开发商来讲,在市场成熟的条件下,真正把环保型住宅、科技型住宅,节能型住宅推广起来。这才是对于市场规范的引导,市场成熟的风向标,符合行业和开发商的需求。
刘卿文:之所以探讨“无理由退房”的问题,这和整体社会诚信建设有关系。“无理由退货”不是中国提出的,“无理由退房”是中国提出的。在“沃尔玛”等大型超市,都是实行一定时期内无理由退货。我个人认为,在全市,全中国推广时机尚早,要等到中国诚信的体系有待完善之后才能推广。对于已经有诚信的企业推出的“无理由退货”,对购房者没有坏处,对开发商也没有坏处,那就是好事情。
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楼市“冬天”如何应对:
万人住房团购新模式探索
2008年以来,国内房地产市场走入低迷期。曾在2006年呼吁“三年不购房运动”的深圳市民邹涛,再次出现在公众面前,在2008年7月搭建了“万人住房团购平台”。他表示,平台目标是实现让参与团购市民购买的普通商品房团购价远低于市场价,打造中国第一个“自助式”大型住房直销平台,比如实现深圳关内普通商品房均价每平方米8000元、关外均价每平方米6000元的目标。
对于万人住房团购行动,业内外看法不一,引发了各方激烈的争议,一些地区效仿组建类似的购房联盟。至10月8日,“邹涛万人住房团购网”首页上显示,报名参与团购的人数已达到32070人。人们关注的是,这一模式到底能走多远。
万科引发降价风潮
作为业内“领头羊”,万科的一举一动都备受关注。自去年6月份万科掌门人王石首提“泡沫论”,至12月份续抛“拐点论”,并于年底在珠三角发动了万科首轮降价,今年8月份于长三角开启降价第二轮,万科的降价行为已持续一年。
万科在全国范围内掀起的降价运动,在充满犹疑观望的房地产市场中引爆了一枚枚重磅炸弹。据了解,尽管万科在不同城市市场占有率有所不同,但相同的是万科一旦价降,周边多数楼盘要么房价开始跳水,要么成交几乎停滞。2008年9月份,万科实现销售面积53.2万平方米,销售金额43.0亿元,环比增加12.2%和5.7%,但是比2007年同期分别减少27.6%和37.9%。万科一系列的降价行为是否会引发房地产行业的多米诺骨牌效应,人们拭目以待。