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案例:杨浦区的耿先生最近盘算着把自己两室的房子换成三室的,来来去去也看了几个楼盘,价格基本上跟前一段时间差不多。不过他总是拿不定主意,因为北京、深圳等地的房价已经下跌,上海楼市的热度也明显降温。买吧,又怕房价很快就会下跌;不买吧,又怕丧失一个绝佳的入市机会,以后涨起来说不定又买不起了。
建议:业内人士认为,长线投资房产依旧是获得稳健投资收益的良好渠道,较为适合资金雄厚的投资者;而中小投资者往往凭借市场短期内房价飚升获利,这样的“投机”机会会越来越少,而且风险巨大。
记者从中原地产了解到,目前随着二手房价格下调,二手房租赁的收益率也不断下降,以七宝地区为例,一套150平方米的复式全装修住房,市场价格215万元左右,租金为4500元/月,租金年收益在2.5%左右。如果在5年以内买卖(3年为例),则在目前贷款利率以及二手房交易相关政策下,每年房价要保持约7%的增幅才可能从交易中获利(考虑租金收益),而要想获得比存银行高的收益,只能希望这几年内房价每年上涨10%以上。短期内,这种投资预期风险很大。
从长线投资角度看会怎样?如果6年后出售,二手房交易费用大幅下降,主要财务成本为银行利息支出,房价维持在年4%的上涨就可持平(考虑租金收益)。即使考虑GDP增速趋缓,按照9%计算,则投资收益也明显高过银行。[专家观点]国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠:
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