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万科A(000002)昨日公布半年报和7月份销售情况。公司减少计划新开工面积与竣工面积具有重大战略意义。
在令人堪忧的行业背景之下,新开工面积与竣工面积的减少,一是减少未来商品房供给,降低行业经营风险;二是直接降低投资额,在货币政策从紧政策下降低资金压力,三是腾挪出资金在合适的机会获取更多低成本土地资源,这将对公司长远发展与行业地位产生深远影响。
业绩增速趋缓
中报显示,公司调整了下半年的开竣工计划,开工计划较年初安排减少了约20%,较2007年实际开工面积减少了约12%;竣工计划较年初安排减少了约15%,较2007年实际竣工面积增长了约32%。
竣工面积增速的下降,将降低2008、2009年公司业绩的增速,新开工面积减少,将减少2009年公司商品住宅的供给量,受此影响,公司2008、2009年业绩增速趋缓。
上半年,公司房地产项目结算面积208.1万平方米,结算收入170.1亿元,分别比去年同期增长69.7%和55.5%;房地产业务毛利率为29.23%,比上年同期减少4.63%。
1~6月份,公司实现销售面积265.8万平方米,销售金额241.3亿元,同比分别增长15.0%和38.1%。但是,下半年月度销售数据同比负增长可能性较大。7月份销售面积与销售额同比下降-27%和-15%。自五月份以来,公司月度销售面积开始负增长,5~7月份销售面积增速分别为-6%、-38%、-27%,销售额同比增长13%、-23%、-15%。2008年房地产市场整体环境令人堪忧,下半年部分月度销售数据同比负增长可能性仍然较大。
资金压力较小
公司资产负债率67.8%,与去年同期基本持平。报告期末,公司货币资金153.7亿元,短期借款53.5亿元,长期借款137.0亿元,其中一年内到期长期借款96.2亿元,无需担心公司偿债能力。但由于规模的扩大,信贷紧缩背景之下,公司发展仍然有较大资金需求,由于公司发展战略的调整,投资进度放缓,压力相对趋缓。
短期来看,供需关系进一步恶化。下半年房地产市场步入深度调整的可能性加大。我们预计下半年我国房地产市场仍将处于调整之中,公司销售环境仍不容乐观。尽管我们认为下半年房地产市场步入深度调整的可能性逐步加大,但从中长期视角来看,我们仍然坚定看好房地产行业。
此前我们下调了公司未来两年业绩预测至0.63元、0.83元(最新股本全面摊薄)。基于公司经营调整,2008年新开工面积与竣工面积的增速放缓,我们再次下调2008、2009年公司每股收益至0.60元、0.72元,EPS增速为35%、20%。
基于对房地产行业的长期看好与公司行业领跑者地位及竞争优势,股价经过深幅下调,我们认为万科已具有长期投资价值,仍然维持万科“强烈推荐、A”的评级,建议下半年战略性逢低买入,静待房地产市场趋稳回暖。