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一、公司概况
中国国际贸易中心是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一,国贸中心地处北京中央商务区的核心地段,占地12公顷,总建筑面积56万平方米,集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体。公司目前正抓紧国贸三期建设,与现有的国贸一期、二期组合,将进一步提升国贸中心在全球世贸中心的地位。
二、主营分析
地理优势明显 商业地产有句经典名言:第一是地段,第二是地段,第三还是地段!经过20多年的发展,北京市已形成了北京商务中心区(即CBD)、金融街、中关村三大传统商务区,而CBD商务区是北京外资机构最集中的地区,被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部,以发展现代服务业为主导,以培育国际金融产业为龙头的产业区域。从行业分布来看,主要集中于IT通信、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。CBD商圈是北京档次最高、最成熟的商圈,是以国贸为核心、加上近年发展起来的周边物业设施,所以北京CBD同时又被誉为“国贸商圈”。2008北京奥运会将进一步提升北京CBD在世界知名CBD的地位,而国贸作为北京CBD的核心,绝对的核心商圈核心地段。
未来增长预期 国贸中心目前主营业务为高档写字楼出租、商城、公寓以及展厅,主要资产有国贸大厦1座、2座,国贸商城,国贸公寓,国贸展厅以及国贸三期(在建)。公司未来成长预期主要来自于国贸三期工程,主要分A、B两阶段,A阶段计划投入50亿元人民币,预计09年中旬全部完工投入运营,B阶段还未进行规划。A阶段主要包括高级写字楼和超五星级酒店,以及商城等配套设施,目前工程进展顺利,资金也已通过发行公司债、自有资金和银行贷款解决。国贸三期将是公司未来主要盈利增长点,如果顺利完工,09-10年公司利润将增厚50%-80%,同时公司作为CBD的核心地位进一步加强。其次,目前公司的产业中并没有涉及酒店业,母公司旗下的中国大饭店,国贸饭店,世纪公寓以及国贸一期二期的土地使用权还未注入上市公司,后期优质资产注入也是一大期待。
奥运受益有限 由于公司主营业务为写字楼出租的租赁业务,所以奥运对于公司业务影响不大,不过公司的世界知名度将大幅提升。同时奥运前CBD新增大量高级写字楼,商务楼,市场竞争加大,对公司的租金和出租率将有一定影响。
连线上市公司
与上市公司沟通内容如下:
1、由于奥运导致CBD区域高级写字楼等供应大幅增加,是否对公司业绩有影响?租金未来价格走势如何?
2、国贸三期进展如何?何时投入正式运营?预计投资的资金是否充足?
3、母公司旗下的优质资产如中国大饭店等是否有注入计划?
4、大小非解禁是否有相关承诺?
国贸中心证券事务代表罗先生回答如下:
1、奥运对公司业绩影响不大,目前需求依然旺盛,未来租金将稳步上升;
2、国贸三期目前进展顺利,只是由于奥运因素,原计划08年6月份通过消防验收标准尚未进行,其他一切进行顺利,计划09年中旬全部投入运营;
3、母公司旗下的相关资产目前暂时没有注入的计划,未来也吧明朗;
4、大小非解禁没有相关承诺,不过目前大股东并没有减持。
三.市场表现及估值
通过观察公司股价表现,也可发现公司股价并没有很强的奥运炒作迹象,而且股价一年以来都弱于市场和行业走势,自07年5.30以来,股价并未创出新高,走势较弱。
估值角度,结合国贸三期的利润增长,新东风盈利预测公司未来三年的每股收益分别为0.35,0.51,0.65,对应的动态PE为34倍,23倍,18倍(见图1.),股价处于合理区间。
新东风中枢价值显示公司的中枢估值为12.9元,估值区间为7.3元-15.5元(见图2.)。由此可见公司目前的股价已处合理区间,09年和10年国贸三期的业绩增长才是公司股价上涨的支撑。
四.风险与机会
通过主营分析可知,1.奥运对公司业绩影响不大,对公司品牌知名度提升有一定作用。2.由于公司目前的主营为写字楼租赁,在没有新的项目投入前公司主营增长缓慢,毛利率增长缓慢(见图3.),成长性不佳。3.公司未来业绩增长点在于国贸三期工程,预计09年中旬投入运营,将给公司业绩增厚不少。4.由于公司处于北京CBD核心地段,随着北京CBD的不断发展和国际知名度不断提升,作为CBD核心的国贸中心未来值得期待。
由此可见,公司当前的运营情况成长性一般,业绩的增长主要寄希望于在建的国贸三期和未来国际知名度的提升。由于公司目前的股价已经合理,同时奥运受益有限,所以短期股价大幅上涨的可能性不大,中长期可密切关注。(新东风资讯)