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中国古语就有“远亲不如近邻”一说,邻里关系的和谐和睦、团结互助是十分重要的。尤其是近年来,随着城市建设加快,相邻建筑物的通风、采光、日照、噪音等权益纠纷日益成为诉讼热点问题之一,因此,恰当处理相邻关系有利于社会和谐稳定。先来看几则案例。
案例一陈某住在某小区的二楼,其楼下的一楼住宅新近改成了一家餐馆,不仅每天因为煎炒烹炸遭受烟熏火燎不说,而且由于吵闹到很晚才能入睡。陈某一怒之下将对方告到法庭,要求对方停止侵害、排除妨碍。
案例二2006年5月,姚女士把某开发商告上法庭,理由是因为开发商建造的30层高的住宅楼影响了姚女士房屋的采光和日照,尤其是在冬天,影响更甚。
案例三张某和李某是楼上楼下的邻居。2006年8月,张某家中卫生间水管破裂,大量自来水沿着卫生间地板通过污水管道流入楼下李某住房内,直到漫溢室外被邻居发现。漏水造成李某家的装修重度受损,天花板受潮起皱,涂料脱落,墙纸剥落,地板起翘。家中大量物品受潮湿、水浸损坏,以致无法居住在内。事后,李某要求张某对其损失承担全部赔偿责任。
新法新规定
《物权法》颁布之前,关于此类相邻关系的诉讼一般依据民法通则关于相邻权的相关规定,《物权法》颁布以后,对于此类纠纷则应当依据《物权法》确立的保护原则处理。例如《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”按此规定,房屋居住用途被确定后,未经有利害关系的业主同意的,不得擅自改变为经营性用房。此外,房地产商建造建筑物时,《物权法》规定不得违反国家关于工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照。同时,因相邻不动产使用造成其他相邻不动产权利人遭受损失的,责任人应当给予赔偿。根据这些原则,陈某、姚女士均可以要求侵害人停止侵害、排除妨碍并赔偿损失。对于李某的损失要区分原因进行处理,张某疏于维护房屋设施是主要的原因,应承担主要责任,若李某对于张某要求更换水管要求不予配合并造成损失后果,也要自行承担相应部分的责任。
处理相邻关系,常常需要大家换位思考,如果大家都多考虑不动产相邻权利人的感受,尽量减少对于“邻居”的损害,则近邻肯定能够变成芳邻,邻里才能和睦相处,邻里关系才能融洽,大大减少了摩擦的发生。
新法解析
《物权法》确立了相邻关系的处理原则是按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确恰当地处理不动产的相邻关系。在此原则下,应当遵循如下的准则:
(一)住宅变更为经营性用房,必须经利害关系人同意。小区业主擅自将住宅改造成餐馆、美发室、浴池的,必须经有利害关系的业主同意才能办理,新法颁布可在一定程度制止在住宅区内从事经营类的行为。
(二)通风、采光和日照权受法律保护。相邻建筑物在规划建设时均要充分考虑到对于相邻建筑物的采光、通风、日照的损害,这种损害的程度应不超过国家关于工程建设的标准,如关于采光权的侵害,应当按照国家《城市居住区住宅建设规范》日照时间标准为冬至日不少于两小时,旧城区改造的新建住宅大寒日应不少于日照1小时。
(三)因邻居不当使用致使相邻不动产造成损害的,受害人可要求赔偿。物权法规定不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产造成损害的,应当给予受损害方赔偿。
(四)习惯也可作为处理邻里关系的依据。一般理解,处理民事纠纷的依据是国家法律和政策,但由于邻里关系具有浓厚的人情味、道德性和地方性,《物权法》作出新的规定:处理相邻关系,法律、法规有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。依照当地长期形成的村规民俗、民族习惯来处理邻里纠纷,是法律多了一层人情味的表现。
物权是一种绝对权或者是一种对世权,任何权利人可以依照法律规定直接支配特定的物并排除他人的干涉,其他任何人对物权造成损害的,受侵害的一方均可以请求物权的保护。《物权法》所确立的众多保护制度对于调整民事法律关系、创建社会主义和谐社会必将产生深远的影响。(禾源律师事务所王斌王红王金立)