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周二,沪指冲击千八关口未果,房地产股成为最大拖累。天鸿宝业、泛海建设跌幅在9%以上,其它如招商地产、保利地产等跌幅也均在5%以上。我们认为,前期地产股在严厉的调控政策下还高昂牛头,是中报业绩和人民币升值两大关键因素在支撑。房地产股周二的表现是在土地审批再度加强的前提下,当地方政府的“土地财政受到质疑后,没有理由不低下高昂的牛头”。
从预售款和信托窥视滞后效应。今年二季度以来,在宏观调控一阵比一阵紧的背景下,不少地区的房价不跌反涨,房地产企业也业绩大增。前几年市场的火爆正滞后体现于上市公司账面。这种优异的业绩还将有所延续。与业绩增长相反的是,房地产企业的销售则不再像去年同期那样活跃,定金及预售款,多年来一直占据房产企业总资金来源的首位,综合估算比例在40%左右,而有资料显示,2006年前三季度出现7.3%的负增长,仅贡献27%的投资资金来源。定金及预售款的下降,反映了行业预销售同比下降。另外,信托投资的减少也折射出房地产企业资金缺乏的窘况。
本币升值和刚性需求还将力挺地产股。人民币升值全面提升国内地产资产价值,必然吸引投机资金继续流入房地产市场。此外,刚性需求也是支持地产股的一个重要因素。在人口增长、经济增长和城市化的大背景下,我国房产需求极其巨大。当然,短期爆发后的调整是必然的,但这并不能改变中长期趋势。
地产企业优胜劣汰风险机会并存。目前房地产板块加权平均市盈率为35倍左右,整体估值居高,存在一定的系统风险。由于贷款利率水平和地价的提高,房地产行业当前正处于竞争激烈、集中度提高的趋势中,具有规模和品牌优势的地产公司在竞争中日益处于有利地位,未来房地产市场是品牌规模开发商的市场,这个趋势已日益明显且无法改变。 武汉新兰德余凯