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针对近期北京房地产市场“商品房空置面积下降,房价依然持续上涨”的状况,中大恒基不动产营销总经理王述认为,政策因素是造成这种情况的主要原因。同时,他还表示,受今年5月以来宏观调控政策的影响,传统淡旺季的规律已有所改变。
增量不足吸纳空置房
日前,北京市统计局和国家统计局调查总队联合公布了最新的北京市房地产开发情况。8月末,房产投资增速出现回落,销售持续旺盛,房价持续上涨,空置面积比7月减少17万平方米,比上年末则减少31.7%。
在国家打击“屯地”的政策背景下,京城房地产开发企业完成土地开发面积比上年同期增长3倍。但全市商品住宅施工面积比去年下降8.8%,其中新开工面积1018.1万平方米,下降5.6%,而与此同时,北京商品住宅竣工面积下降38%。
与此同时,北京市普通住宅房价持续上涨,价格指数累计达110.7%,比1-7月提高0.3个百分点。
据中大恒基不动产营销统计,新盘开盘价格自5月份起即呈现大的起伏和波动。5月开盘均价为7282元/平方米,6月份上涨至8712元/平方米,7月份又有所下滑,为7682元/平方米,8月份仍呈涨势,为8207元/平方米,9月上旬,新盘开盘至历史最高价位,均价高至11433元/平方米。
北京市统计局方面表示,目前情况与京城在2008年承办奥运会,要求楼盘在此之前竣工的要求有一定关系。
另外有消息称,9月15日,北京市建委召集了近百家物业公司,开展北京市存量住房空置和闲置情况调查,调查涉及160余个小区,调查结果将于10月15日上报建委,然后再根据该数据确定相关房地产调控政策。
业内人士表示,这一举措被认为是导致空置房屋销售加快的原因之一。
王述分析,从供需匹配来看,今年下半年供应面积持续不足,月均缺口在7、8万平方米左右,吸纳了部分空置房。主要原因是由于政策的调整,原本计划入市的项目面临规划调整,开盘时间滞后,造成短期内连续供应不足,楼市出现断档,价格呈惯性上涨。加之消费者对市场“旺销”局面的恐慌心理和“追涨”的惯性心理,因此造成了供需失衡局面。
“金九银十”出现变化
以往“金九银十”是楼市的传统销售旺季,大量新盘集中上市,市场供应量、成交量双双增加。但是,受今年5月以来宏观调控政策的影响,目前情况有所不同。
据中大恒基不动产营销代理项目销售数据显示,相比8月份,9月份销售套数有所上升,环比增幅为26%,但相比去年同期,销售套数则有大幅下挫,同比下降了58%。由于调控政策对于大户型的限制,预期将成为市场稀缺产品,短期内出现了针对大户型产品的“追捧心理”。中大恒基不动产营销数据显示,9月代理项目的套均成交面积为120平米,同比增加了10%。
商品房成交的户型面积及价格走势反映出了明显的特点:面积在70-120平方米的二居室成交最为活跃,占46%,销售均价略有下浮,降幅为7%;120平方米以上的三居、四居室成交量居于次席,占9月总成交量的32%,销售均价呈现较高幅度增长,环比增长28%;而70平方米以下的一居室成交量仅占22%,价格也有所下滑,降幅为16%。
二居室的平稳增长显示出在现阶段居民的购房需求仍是由自住为主的刚性需求支撑。
王述表示,楼市的每一次波动都与政策有着密不可分的联系,如果说2005年是房地产市场的“政策年”,那么2006年则是房地产市场的“宏观调控年”,而房地产市场宏观调控政策的组合仍然主要是“行政+货币”。
王述认为,从今年的情况看,传统淡旺季的规律已经改变。每逢新政出台,市场都会给予快速反映,房价呈大起大落态势。其重要因素之一是宏观调控的目标主要是促进未来房地产市场的健康发展,对现阶段市场的调控手段较少。而供需双方,即开发企业和购房人对未来预期的不确定性导致现阶段不能达到有效供给,刚性的购买需求造成了房价的高幅上涨。虽然传统旺季“金九银十”已经过半,但政策引发的市场断档、供需失衡局面仍将持续,预计今年下半年至明年上半年,交易量将依惯性按现有轨道保持平稳,不会有较大波动。
二手房成交放大事出有因
据链家地产统计数据,“金九第一周”成交量相比八月同期上涨明显,涨幅达30%,成交价格上涨1.7%。
链家地产市场总监金育松认为,虽然“金九银十”期间会促进二手房成交增加,但造成今年二手房成交大幅上涨的根本原因还是始于六月的宏观调控政策影响。
由于五年内次新房交易成本增加,导致部分二手房持有者“由售转租”,部分购房者将需求转移到五年外“无税房”,这直接导致了供需严重的不对称及二手房成交量的大幅下降。
但这些刚性需求不可能在五年外房产上停留太长时间,而是会逐渐去寻求更符合自身需求的次新房。从八月中下旬开始,次新房成交量的大幅上涨可以看出,需求的持续上涨导致的供需配对增强才是“金九第一周”二手房成交量大幅上涨的真正原因。