| 酝酿多时的限制外资进入房地产市场的规定终于出台。
24日，新华社授权发布了由建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局六部门制订的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下文简称“《意见》”)全文。
“《意见》的出台，是朝正确方向迈出了第一步。”商务部研究院梅新育博士在接受《经济参考报》记者专访时表示。但他同时强调说，由于多方面原因，《意见》不可能完全堵死国际游资炒房的“通道”。必须进一步明确、细化相关政策，否则国际游资至少还可以通过三大“通道”继续炒房，大大削弱政策效果。
限制外资炒房：迈出了正确的第一步
事实上，国际游资对中国内地房地产价格疯狂上涨的“贡献度”，已不必赘述。用“大肆出手”描述境外机构投机境内房地产，并不夸张。
“在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了我国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险，限制外资无秩序流入房地产市场势在必行。”梅新育如此评价外资炒房。
基于此，梅新育认为，《意见》的出台，是“朝正确方向迈出了第一步”。
此次出台的《意见》规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产必须遵循商业存在原则申请设立外商投资企业；投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的外资房地产注册资本不得低于投资总额的50%；强化对外资房地产企业股份和项目转让、跨境股权并购等交易的审批；外商投资房地产企业的中外投资各方不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款；符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房采取实名制……
梅新育指出，就经济政策制定的一般原则而言而言，限制外资进入房地产市场的规章应当符合以下3项原则：有效遏制投机、最大限度减少对非投机性跨境房地产交易的干扰、尽可能降低奉行成本。
“根据上述原则衡量，《意见》中的上述规定都可圈可点，体现了有关部门力图区分投机和房地产跨境交易、区别对待的意图。如果能落实，确实有助于遏制房地产市场上炽烈的外资炒作之风。”梅新育说。
不确定性之一：“自用房产”如何界定？
梅新育再三强调上述话中“如果”这个词。“即使不考虑‘超国民待遇’对外资的激励、不考虑各部门之间的协调问题，特别是如何防止一些地区和部门为了利用外资的“政绩”而违规放松监管，《意见》本身和实施过程中也都还存在一定的不确定性。”
在梅新育看来，这些“不确定性”，完全有可能成为国际游资继续炒房的“通道”。
从《意见》条款来看，管理层力图区分境外买家中的自用者和投机者，因此有了“自用房产”的规定，基本倾向对境外机构和个人在境内购买自用、自住房产从宽，购买、投资非自用房地产从严。
“但‘自用房产’如何界定？是按照一年中的使用时间，还是按照人均多少面积？如果是按照前者，有些非居民个人来往境内外频繁，却是正常的业务需要；如果是按照后者，不同消费者消费需求差别很大，如何规定一个统一的人均面积标准？”梅新育问。
他认为，在此问题上存在不确定性，需要进一步的实施细则来明确。
不确定性之二：优待港澳台地区居民和华侨，与强化监管如何统一？
《意见》对港澳台地区居民和华侨在境内购买房地产给予了相对宽松的待遇。如第(十)条规定，“港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房”。
梅新育认为，给予港澳台地区居民和华侨一定宽松待遇是应当的，“因为他们也是中国国民”。
“但我们也要看到，港澳台地区居民和华侨构成相当复杂，其中一部分人投机倾向甚至比外国人还强。”梅新育指出，“从主要城市房地产交易情况来看，在境外买家中，来自港澳台地区的买方投机倾向强于外国买方。”
北京市房地产各类买家成交平均价格数据显示，外国人的成交价格在12000元/平方米左右，港澳台买家成交平均价格超过2万元/平方米。
“而且，港澳台地区买家投机倾向较强有着深厚的根源，因为港澳台地区人口稠密，房地产价格高昂，目前香港中档一手住宅单价即在7至8万港币/平方米左右，内地房地产价格相形之下显得颇为‘低廉’。”梅新育进一步分析认为。
“此外，由于许多外资机构，特别是一些美欧投资基金，将香港特区作为进入中国大陆市场的基地。所以，在统计中显示来自香港的买家，特别是机构买家，未必完全就是香港居民。”
梅新育认为，为了集中监管力量，强化监管效力，或许可以考虑对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管。“但若这样做还需进一步考虑，如何与合理优待港澳台地区居民和华侨的原则统一起来。”
不确定性之三：如何防范“居民”与“非居民”身份下的跨境投机？
梅新育指出，非居民和居民合作，或者利用“非居民”与“中国居民”双重身份开展跨境投机的做法值得重视，但此次发布的《意见》没有对此作出更明确的规定。
按照现行法规，“非居民个人”系指外国自然人(包括无国籍人)、港澳台同胞和持中华人民共和国护照但已取得境外永久居留权的中国自然人。
梅新育分析指出，非居民和居民可以联手从境外引进资金炒作境内房地产而规避《意见》所要求的监督。非居民和居民个人“公开合法”的资金跨境转移多数通过侨汇渠道。
据了解，在《中国国际收支平衡表》中，侨汇属于经常项目收支，列在“经常转移”项目下的“其它部门”科目。2000年至2004年间，该项目收入每年同比增幅高达29.9%至52.5%，很大程度上系国内利率较高、人民币升值预期和房地产市场预期收益吸引所致。2005年，虽然人民币利率已经低于美元利率，且房地产市场在宏观调控中首当其冲，但该项目收入增幅仍然达到了14.3%。
“对于侨汇，监管方面长期以来实行‘宽进严出’。”梅新育说。他指出，在2004年4月1日国家外汇管理局《关于规范居民个人外汇结汇管理有关问题的通知》实施之前，监管部门对居民个人外汇结汇几乎没有任何限制。即使2004年4月1日后，监管部门对个人不同等级金额的结汇采取不同的真实性审核办法，也很难防止投机性跨境资本通过这条渠道进入中国房地产市场。
梅新育指出，为了规避国内的资本管制，侨汇还往往采取“平行贷款”方式，具体做法是在不同国家的两家母公司在各自国内向对方公司在本国境内的子公司提供金额相等的本币贷款，在指定到期日各自归还所借货币。
“我国现行外汇管理政策禁止银行从事平行贷款业务。但事实上，许多内地人投资境外股市、海外人士投资A股和境内房地产市场，就是通过这种方式完成资本转移。”梅新育说。
梅新育进一步分析，一些人还利用“非居民”与“中国居民”双重身份开展跨境投机。可采取以下做法，如果一中国公民同时在外国拥有永久居留权，此人可以中国居民身份在内地成立房地产开发公司；随后，此人通过自己的外国永久居留权身份，以向前述公司购买房产为由申请结汇，从而完成境外游资向境内的转移，实现炒房的目的。这样做的“好处”在于，一方面以中国居民身份注册成立房地产公司，可以避免在商务和外汇管理部门的一些登记审批手续，降低其自买自卖行为败露的风险；另一方面，以非居民身份汇入资金和结汇，则可以在未来需要将资金汇出时取得较多便利。
“随着越来越多的国人赴海外发展，取得海外永久居留权和私下取得外籍但没有放弃中国国籍者日益增多，其中某些人开展类似跨境投机操作的几率也在上升。”梅新育提醒说。
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