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房价猛涨和股票猛跌相互强化,对于投资者来说,在此两者间进行选择几乎不用费什么心思。但现在,情况正在出现微妙的变化。
就在刚刚过去的一个月间,楼市、股市出现了截然不同的逆转之势。前者在“国六条”及“九部门意见”的连续打压下,其一贯被看好的投资前景骤然黯淡;后者则在短短3周内,连续冲破1400、1500、1600三个整数关口。从目前来看,虽然震荡激烈,但市场信心及活跃程度,均已有了明显回暖。
楼市告别“短线操作”:出售改出租
徐汇区王先生,2002年以65万买进一套二手房,本来想以100万的价格出售。他算了一下,如果按去年营业税征收标准执行,出售过程中不需要缴纳营业税;而如果按照新政执行,就需要缴纳5.5万元(税率5.5%)的营业税。由于出售成本大大增加,王先生决定改为出租,等待有利时机到来。
购房者对于租房的兴趣也在提升。公司白领李小姐,原本计划明年结婚时购一套100平方米左右的房子,“但问题在于,谁能保证5年内不换房子?如果是这样,全额征收营业税的风险太大了”。
对于购买自住用房的客户来说,类似李小姐这样的情况不在少数。因为工作年限较短,他们暂时可接受的婚房面积不会太大,但在其后5年,一方面,收入状况将有较大幅度提高,另一方面,由于孩子出生、保姆用房、父母搬来同住以及工作地点变动等原因,原住房很有可能不再适用。
按照李小姐的“小算盘”,即使贷款60万元,在20年等额本息还款情况下,每月还款也要4213元,这还不包括利率提升等额外支出,“所以,暂时还是租一段时间的房子,等市场稳定下来再说”。
上述观望心态已经反映在市场数据中。据汉宇地产交易管理部统计,6月1日以来,公司门店每天预约的签约量已经下滑到去年4月份的水平,与5月底的情况相比,现在的签约量少得可怜。不仅如此,根据市场研究部对公司门店所在区域的研究发现,上海大多数区域二手房市场都受到了不同程度的影响,其中中档价位自住为主的区域受到的影响更加明显。
理财专家认为,通过买卖房屋获取价差的做法,风险正在加大。因为投资房产要从三个方面考虑其成本,一是投入,二是支出,还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下,由于此前房价不断高涨,一套房产的初期资金投入已经很大。而从支出的情况来看,营业税的征收大大提高了楼市的交易成本,即使保留房产至5年以上,也要支出类似物业管理费等费用,再加上契税、交易佣金、贷款利息等,一套房子要上涨20%才能保证有所盈利。
那么上海的房价还有没有上涨20%的可能呢?记者在采访中发现,几乎所有被采访者均对此持悲观态度。由于强而有力的窗口效应,专家们认为,九部门意见在很多方面还是留有一定余地的,对于楼市的相关调控政策还可以有很多,比如个人所得税的征收,20%的税率就要比现在的营业税具有更大的“杀伤力”。另外,还可以进一步提高银行按揭成数,征收土地增值税、不动产税和物业税等,由此看来,寄望房价上涨20%以获利的想法并不现实。
以租养房是否可行:收益率很难达到
如果我们把低价买入、高价抛出,博取买卖差价的购房行为归为投机型的话,那么,购入房产后长期拥有,凭借租金收入来实现投资收益的购房行为可称为投资型。中信银行的赵慈拉认为,按照通常的惯例,房价应为房产月租金的120至180倍,也就是说,一套价值100万元的全装修房,每月的租金收入应有6000元,才具有合理的“市盈率”,并与购房贷款的利息支出相当。
我们来大致算一笔账:仍以100万元全装修房为例,目前5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率已由6.12%提高到6.39%,个人能享受到的最优惠的下限利率也由5.508%提高到5.751%,因此,每年的资金成本多则6.39万元,少则5.75万元。加上房屋本身有一定的使用年限,如以70年计算,每年的折旧为1.43万元。两项合计,月租金必须在6000元以上才能覆盖成本。
这是一个很难达到的收益率。据上海市二手房指数办公室和多家中介机构提供的数据显示,目前上海市大多数房屋的出租收益率已经比两年前大为降低,基本上维持在3%-5%左右。即使是行情较好的一些楼盘,如徐汇区的高档房是很多商务人士尤其是外籍人士的首选,但其7%-8%左右的租金回报率也刚达到保本线。中金公司首席经济学家哈继铭认为,以上海为代表的部分城市,炒房者获取的房租已经不足以支撑成本,惟一目的就是等着房子涨价。
如何确定盈亏平衡点:首付越高,风险越小
不过细心的读者可能会发现上述计算方法中的“漏洞”。也就是说,依据贷款利率计算资金成本的方式,可能只适用于那些仅支付少量首付款的以租养房者。对于那些以自有资金购房者,虽然从国际惯例来说,银行贷款利率基本接近于社会平均投资回报率,但在中国,由于利率法定,同时投资工具匮乏,其机会成本未必能够比照银行贷款。
这在上海楼市近期出现的冷热不均中可找到依据。事实表明,楼市新政对高档二手房的影响并不大。北静安、浦东陆家嘴滨江区域等新兴的豪宅区,近期客户询问量明显增加,挂牌价格比较坚挺。市中心黄浦、卢湾和徐汇等传统的高档住宅区,高档二手房挂牌和成交不论在数量上还是价格上都没有明显变化。
除了地段,以房屋面积为变量的情况同样如此。某业内人士表示:“这是很显而易见的,政府规定每个小区的90平方米以下住宅要占到整个项目开发量的70%,那今后大户型的房产在市场上肯定更加稀缺,物以稀为贵,大户型的房产不涨价是不可能的。”
事实上,由于高档楼盘的拉动,上海商品房成交量在经历了三四月份连续大幅上涨后,到了5月份呈现出平稳局面。5月的最后一周,即使日均交易面积受政策影响下滑8.44%,但是仍然维持在10万平方米以上。
尽管总体成交量平稳,但是沪上个人住房贷款增幅仍然一路下跌。4月份时,上海中资银行个人住房贷款减少22.51亿元,而前3个月月均减少额为29.6亿元。
工行上海市分行房贷部有关人士分析说:“如果新房成交量和个人住房贷款的增量幅度相差很大,那么最根本和直接的原因可能是,一次性付清贷款的购房者比例大幅上升。”
上海建工总经理杭迎伟认同这种说法,他表示,高档楼盘的购买者资金实力雄厚,一般都不需要从银行申请贷款,即使申请,首付比例也很高。这是成交量和房贷呈现背离的重要因素。
理财专家的意见与这种趋势相契合,他们认为,按揭买房者应该好好权衡一下投资回报率与房贷利率,如果没有回报高于贷款利率的投资渠道,有了闲钱,最好还是先还房贷。这种建议的言外之意是,在目前阶段,投资者很难取得6%左右的无风险收益,因此,首付比例越高,购房风险越小。
我们以相对较为稳定的货币市场基金为参照,统计数据显示,自6月5日IPO资金进入冻结期以来,货币基金的收益率总体呈现平稳中走高的态势。其中,6月5日所有货币基金的平均7日年化收益率为1.8564%,6月6日的平均7日年化收益率为1.8598%,保持了非常稳定的状态。
为了计算方便,假设货币市场基金的收益率可以达到2%,房贷利率为6%,那么,投资者将这部分资金投资于房产的话,在首付达到50%的情况下,其加权资金成本的利率可以下降到4%左右,在这种情况下,大致可以达到盈亏平衡。换言之,在以下三种情况下,以租养房仍然是不合算的:一、基金收益率高于2%;二、首付比例达不到50%;三、租金收益率低于4%。
需要指出的是,在上述计算中,还没有考虑房屋折旧的因素,因此,严格说来,除非购房首付能够达到80%,这样才能支撑4%左右的租金收益率。以100万元为例,通过计算可知,成本大致为:80万×2%+20万×6%+100万/70=4.23万元。
楼市、股市选哪个:五条基本思路
当然,由于近期股市总体向上,股票型基金受追捧程度有所上升,他们的收益率也可能会高一些。但由于股市投资的风险与收益总是并存的,因此收益率的波动也会比较大。更何况,如果投资者自行入市的话,其投资风险与收益会更难以预料,个案间的差别也会呈现两极分化趋势,因此很难一概而论。总的来说,因为投资房产(收取租金)属于长线投资,而投资股市更多地依靠短期操作,两者间的直接比较会非常困难。
不过投资者在根据自身情况进行取舍的时候,基本的思路应该是一致的,主要有以下几条:
首先,投资者需要估算自己在其他投资渠道可以获得的稳定的回报率。这一比率越高,投资房产越不合算;
其次,投资者应该精心选择适合收取租金回报的楼盘,因为从目前来看,房价不太可能再有大的上涨;
第三,在整个楼市归于理性并且二手房买卖受到严重抑制的背景下,房屋租金也将告别暴利时代。如在美国,经过多年发展,其租金收益率基本稳定在5%-8%之间,中国市场也会向着均衡稳定的方向靠拢。
第四,首付比例越高,越有利于降低资金成本,从而减少投资风险。
第五,对于资金流动性要求较高的客户,应该充分考虑到房屋变现成本较高,即使是以此为抵押申请贷款,其折扣率也会比较高且手续复杂。
当然,对于那些资金充足,且缺少较好投资渠道的高端客户而言,以自有资金投资房产仍不失为一个明智的选择。我们通过上面的计算也可看出,如果首付比例能够高于80%,或者租金收益率高于4%,其投资回报还是足以抵消其成本的。更何况,从租赁市场的情况来看,顶级地段的高档楼盘,因其稀缺性而抗跌性较强,同时,由于比较靠近高薪白领、海归人士、大企业中高层管理人员以及经商成功人士的需求,其租金回报也会高过一般楼盘。