| “长期以来，我们许多管理部门没有认识到城市规划的巨大调控作用，也没有强化城市规划的具体落实与监督，由于规划不到位，带来了城市发展的错位，导致房价的超常上涨，现在该是强调城市规划作用的时候了。”中国管理科学院研究员李开发在接受中国经济时报记者采访时表示，为了使本次宏观调控达到预期目标，许多学者积极建议，希望相关措施更具体，更有针对性，既能切实调控房价，又能保障中低收入者有条件改善居住条件。
“但是，我并不认同多数专家关于房价调控的思路，而且过去一年多的调控实践证明了原有的思路并不科学、合理。”李开发告诉记者，近一年来调控房价的思路虚多实少，看起来举措有力，但非常容易被对策化解，结果难以实现预期的调控目标。
事实上，很多专家忽略了，城市规划的不合理是导致城市房价暴涨的主要因素之一。
“单中心”推高房价
“许多大中城市的市中心过高强度地开发写字楼、办公楼，行政单位过度向中心区集中，其他商务资源也过多地向市中心区聚集，住宅建设则过多地向远郊区扩展，这是直接导致房价超常上涨的根本原因之一。”李开发指出，北京就是这样一个典型的“单中心”城市，目前二环、三环、四环周边地区高密度地建设写字楼，有些地段在楼与楼相距不足50米的距离内建设了多幢高层写字楼。
首先是沿路、沿街高强度的写字楼建设带来人群与人流的高度集中。李开发向记者举例，在北京西二环有的地段，不超过800米的地方就有在建数万平方米的高层写字楼达10幢之多，在中关村大街、知春路也是如此，楼与楼之间的间隔过小。
他跟记者算了这样一笔账，一幢24层的写字楼，每层建设面积1000多平方米是很正常的，以150平方米容纳一个公司计，这种写字楼可容纳小型公司150个甚至更多，以每个公司20个人计算，这幢楼上将有3000人上班，如果每个公司有小车5辆，写字楼则应提供750个停车位，以每个公司每天有5个客户带车来访，则应有750个流动车位，如果以6小时分开计算，每小时也有100多辆车需要临时停车地点。开车办事，必须把车停在两公里以外，然后徒步行走的现象已经屡见不鲜。
而目前的写字楼建设完全没有充分考虑这一点。以中关村北大街为例，每天下午的四时到六时，两三公里路程常常要半个小时甚至一小时时间才得以通过，造成了巨大的浪费。中心区的拥堵，使得在远郊区上班族时间成本大大增加。
由于中心区与交通干线周边过多地建设写字楼，加之在中心区的相关资源如商场、酒店、银行、邮局、医院、学校的充分配置，使得在中心区工作的优势日益明显，在中心区居住与工作相较而言越来越方便；同时，又由于人流车流的高度拥挤形成了巨大的交通时间成本与交通费用成本，人们会更多地希望在中心区购买住房，居住的成本优势与投资的增值优势，促使房地产形成第一轮涨价。
而当中心区的房价上涨时，中心区的拆迁也随之加速，房地产开发集中到中心区，中心区房地产特别是写字楼的扩散，愈加造成人流与车流的集聚，加大交通的费用成本与时间成本，越来越多的人希望在市中心区购房，这样就推动房价的第二轮上涨。
此外，由于中心区的房价上涨，交通的改善更加重要，因此房地产商就会集中精力在交通干线、沿线开发，推动交通干线周边房价上涨，同时也带来交通干线的人流与车流的拥堵。这是房价的第三轮上涨。
由此，中心区房价的上涨使得中心区的拆迁量及开发强度大大提高，越来越多的中心区中低收入阶层百姓被挤压到城郊居住，中心区资源越集中，交通越堵塞，居住在远郊的时间成本与费用成本就越高，有越来越多的企业与居民希望住在中心区。因此，中心区的房价继续上涨，进入周而复始的恶性循环。
而中国城市规划设计研究院教授级高级城市规划师赵中枢在接受本报记者采访时则认为，城市规划的不合理直接导致房价过高的说法未免有些牵强。不过，他也表示，城市规划对于房价确有一些间接的影响，如果规划能更多地考虑到交通的可通达性与就业的多样性，弱化距离产生的“阻力”，那么居民选择住房的灵活性会大大增加，选择也会更加理性。
“多中心”流于形式
“近几年来，国家发改委颁布了关于城市规划体制改革的文件，国家建设部也颁布了城市规划的细则，特别是去年10月份国务院关于城市规划的相关文件的出台，对多年来城市规划作用的弱化问题提出了有针对性的解决方案。”李开发向记者指出，但许多地方政府与主管部门依然未能很好地把规划的作用落到实处。
就拿北京来说，尽管制订了《北京城市总体规划(2004年—2020年)》，对北京市的空间布局做了大的调整，希望改变原来单中心均质发展的状况，构建“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局，通过对城市空间结构的调整来解决中心城过度聚集带来的诸多问题。但事实上，新规划落实得远远不够，“单中心”结构依然没有改观。
“尽管目前北京已经对18区县进行了各自的功能规划，并从总体上将其划分为首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养保护区四大功能区。但事实上，各区县并未真正遵循这些‘定位’发展经济。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员宋迎昌在接受本报记者采访时指出，功能的发展、多中心的建立需要完善的基础设施、市政、商业、生活等配套，但各区县往往不愿意或者无力对此投入资金，从而导致“功能”与“中心”流于形式。
而事实上，这些基础设施以及配套的投资应该由市政府主导，均衡分布，而不是过多集中在中心区。
此外，招商引资、发展房地产市场仍然是各区县政府奉行的经济发展方针，他们不会因为投资方所持产业不符自身功能定位，而拒绝接受投资。因此，各区县不以自己的“定位”为发展方向，竞相招商引资与地产开发，以增加财政收入，导致同质化竞争、重复建设。
而作为疏解城区功能的11个新城也并未如当初规划的那样，真正起到分流中心压力的作用，因为中心城区互相竞争吸引投资，导致城市功能愈加向包括中心城区集中，新城建设只能是有名无实，“多中心”自然也无法形成。
“新城建设很重要。”赵中枢对本报记者表示，只有新城成功建设并达到其应有的功能，吸引和截留旧城人口，才能实现预想的“多中心”。
写字楼“郊区化”推动“多中心”
“目前北京有许多30万人口、50万人口组团。如回龙观组团、天通苑组团、望京组团、大兴组团，容纳人口如此之多，但写字楼却寥寥无几。”李开发指出，如果将住宅区向市中心发展，将写字楼外移，情况就会显著改观，亦能推动“多中心”的形成，房价的上涨势头也会得到明显遏制。
他认为，减少北京市中心的写字楼建设，在市区周边增加写字楼建设，在市郊形成数十个写字楼组团，并且迁移一部分行政单位在市郊区办公，同时理顺交通，这些新的写字楼组团由于已经有了住宅区与相应的商业氛围，加之写字楼租金与房价比中心区低很多，必然吸引许多企业来此创业发展，这样将会形成一个个分中心，市中心区的人流量也会显著降低，交通情况将显著改善。
而由此，在郊区办公更加方便，居住城郊的时间成本也会大大减少，因此，中心区的住房需求将会下降，房价将会明显下跌，而郊区的房价虽然也会有相应的提升，但由于开发的资源大大增加，所以总体的房价水平将会呈现下降趋势。
行政中心外迁改变“单中心”
“北京市中心城区的功能叠加太多，不堪重负，造成中心城区‘摊大饼’的形势和旧城保护的困难，搬迁行政机关有利于保护旧城以及改变‘单中心’的格局。”几位接受本报记者采访的专家都对行政中心外迁表示赞同。
而据负责“十一五”期间北京市城市空间发展战略课题研究的宋迎昌告诉记者，北京市直机关迁出新址有两个被选方案：其一是通州新城，其二是北京经济技术开发区所在地亦庄的西部、大兴区瀛海镇的东部、南四环和南五环之间的区域。通州、大兴也为此留下“预留地”。
但是，政府部门多次对媒体表示暂时不考虑行政中心外迁。日前，北京市规委办公室主任陈建军则对媒体明确表态，五年之内没有安排具体的行政机构搬迁计划。北京市发改委发展规划处处长梁义也对媒体表示，行政办公机构搬迁可能是十年、二十年以后的事，目前还没有考虑安排这方面的工作，至少在北京市的总体规划期间(2004至2020年)外迁并无可能。
“无论如何，行政中心外迁是众望所归，只是时机问题。不过，可以肯定的是，2008年奥运会前是不会动迁的。”赵中枢认为，行政中心外迁的前提条件是先建设好新城，或者说是先建设好新的行政中心。而且，行政中心迁出的影响重大，包括中央政府与北京市政府，是一起迁出，还是分头迁出，都是需要仔细考虑的问题。
但他同时指出，无论行政中心是否外迁，旧城保护都应该得到重视。
赵中枢对记者表示，城市建设中存在一种惯性，尽管政府日益重视旧城保护，明令严禁大拆大建，但事实上，有些改造项目是早已批准的，有些是半拉子工程，也有的是顶风而上的。他认为，旧城中除了与奥运会功能密切相关、不得不动的工程，所有涉及旧城改造的工程应一律叫停。
叫停的工程项目应由相关居民和城市规划主管部门组织的专家分别进行规划方案、实施可行性的重新审查，审查的结果应公开透明，接受社会监督，形成巨大的社会合力，促进历史文化名城的保护工作。
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