| 二手房交易“加速冲刺”以赶上税收优惠的末班车已成往事，时下，一手房成交已经缩量，开发商、买房人都在观望地方落实“国六条”的具体措施。业内人士判断，上海楼市在观望中迎来了“胶着期”。
二手房“冲刺交易”成“过去时”
自6月1日起，购买住房不足5年转手交易的将全额征收营业税的规定，在二手房市场观望的“湖面”砸下了一颗石子，前期已签订交易合同的交易双方纷纷涌向交易中心完税、过户。此前的两天时间里，上海各交易中心都出现了“爆棚”现象，一些交易中心不得不增加缴税窗口、延长工作时间。为了赶上税收优惠的末班车，他们“加速冲刺”。而这并不是二手房交易放量的结果。
一手房需求短期下降“胶着期”来临
“在地方细则出来之前，消费者不会大规模入市，开发商也不会大举推盘，双方都已进入观望阶段，等待地方在9月份之前出台落实‘两个70%’的具体措施。”中原地产研究部的一位人士说，短期内一手房需求缩量不可逆转。一方面，90平方米以上首付提高到3成、5年内出手全额征税的政策对于中小投资者而言，是一次再“清洗”，他们会出局；另一方面，市场后期行情的不明朗会让更多的人观望，成交量会下滑，买卖双方再次进入对峙状态。
相关数据显示，上海一手房交易量已经在减少。“易居中国”房地产研究院监测的数据显示，5月22日至28日一周内，上海一手房供应、成交量双双下跌，供应量比前一周减少16.4%，成交比前一周下跌近5%，如果剔除成交量里所包含的动迁配套供应量比前一周大幅增加了近33万平方米这一因素，市场一手住宅的成交量实际跌幅更大。
业内人士分析，近期成交量下跌，可能与股市向好一定程度上分流了楼市资金有关，但主要还是住房公积金贷款利率上调、“国六条”及其细则出台进一步抑制了成交量。这一状况可能要延续到9月之前——等地方拿出了落实结构调控的具体措施，一切水落石出了，“胶着期”才可能结束。
不过，对于未来一手房价走势，各外资投行有不同的看法。百富勤近期作出的预测报告认为，内地楼市不会出现大跌，只是住宅需求和楼价可能像以往一样会被“有秩序地冷却”。尽管其报告预计今年全年楼价升幅将放缓至8%，但还是建议地产股的长线投资者趁股价下跌吸纳。
但德意志银行预计恰恰相反，它认为未来数月部分房地产过热的城市，楼宇成交量以及楼价有下调压力，对投资者而言，现在并不是逢低吸纳的时机。
开发商：煎熬中等待地方措施
“开发商一段时间内日子都将不好过。”上海万吉房地产的一位经理说，一些分期开发、同一地块上的部分土地尚未取得施工许可证的开发商“寝食难安”，“关心的已不是房价了，而是后续工程怎么进行？项目前期是中高档定位，现在要改成90平方米以下的小户型，怎样才能取得施工许可证呢？”
业内人士认为，90平方米以下房源须占开发量的7成，这对上海等一线城市的很多开发商来说是个“劫”，中小开发商尤其如此，他们的活路可能是向二三线城市转移。
投资机构高盛认为，调控对于房产开发巨头来说非但不会造成负面影响，还有从中受益的可能。那些在二级城市有很大开发量的地产商尤其不用担心，因为他们面对的客户购房意愿几乎不受全额征税影响。在缺乏实力的小开发商被驱逐出局后，地产“大鳄”反而有产业重组的良机，接收部分被重新配置的土地。
|
