| 房价越涨，越有更多的人预期看涨而入市抢购。抢购又促使价格进一步上涨；价格上涨，又进一步增强看涨预期……如此循环下去，最终的结果必然是形成房地产投资泡沫。香港曾经历了这一过程。
房地产成为资金吸水池
20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为资金的吸水池，港商在本地和外地赚取的大量利润、香港市民相当大的一部分收入和银行贷款、大量外资投资，都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。房子倒来倒去不断升值，经济泡沫不断吹胀，到香港回归时达到最高峰。据统计，1997年私人住宅平均价格，是1994年的近10倍，平均每年上升接近两成，但在繁荣的阴影下也埋下了泡沫破灭的危险。
1997年，亚洲金融危机发生。房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩。据专家计算，从1997年10月，到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
梦醒后财富化水而去
房地产泡沫的破灭，对许多香港人来讲像做了一场发财梦。梦醒后财富化水而去，不少人还因贷款买房、炒股一夜之间由富翁变为“负翁”。更重要的是对香港经济转型产生重大影响。
一是形成畸形产业结构，延缓了正常的经济转型进程。20世纪90年代初期，在经济全球化、知识化和内地经济崛起的新形势下，香港经济就面对新的转型压力。但由于房地产和股市的异常“繁荣”，不仅没有推动新的转型，反而逐渐形成以房地产为重心的畸形产业结构。
二是恶化了香港营商环境。房地产炒卖引发的大量交易，虽然也一时似乎创造了更多的服务增加值，但这类同一房地产多次转手的中间服务，并没有有效地增加房地产的使用价值。香港经济泡沫破灭后，房地产价格大跌，内部需求不断萎缩，经济长期不景气，商业机会大量减少，难以吸引新投资来启动经济转型。经商环境不断恶化。
三是带来高成本结构。香港回归前持续多年的所谓经济繁荣，并非来自基于生产力的提升，而是来自极为负面的泡沫效应，其结果是产生极不合理的成本结构，包括过高的工资成本、服务成本和居住成本。高昂的成本结构严重削弱了香港在国际市场的竞争力。
四是财政问题长期突出。香港政府从房地产及相关领域取得大量收入，包括土地、差饷、房地产交易印花税等，其中大部分是非税收入。这些收入支撑了政府的庞大开支。但房地产泡沫破灭后，财政收入大幅减少，造成香港财政连年出现赤字。
五是造成社会两极分化更加明显。本来作为社会主体的中产阶层迅速缩小，无产阶层和负资产阶层不断扩大，社会稳定的基础遭到削弱。
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