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4月3日,北京市建委公布,今年不同级别土地上的普通住房平均交易价格标准都不同程度上调。其中二、三级土地的普通住房交易价格标准都上涨了千元以上。
而此前,据北京市统计局公布,2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米,超过了上海公布的6698元/平方米的商品住房销售均价。
关于北京房价上涨的话题再次升温。什么样的需求支撑着房价不断攀升成为社会各界争论的焦点。为此,中国经济时报记者采访了多名北京居民,以探究高房价之下普通百姓的购房意愿。
高房价破碎“买房梦”
“我现在已经彻底打消了买房的念头。”记者刚提到“买房”这个字眼,30岁的出版社编辑程书华很快甩出了“答案”。
程书华告诉记者,尽管她参加工作已经有7个年头,但相较北京高昂的房价,自己的那点积蓄简直是杯水车薪。
“大学刚毕业那会儿还憧憬着买一套房子,拥有一个属于自己的空间——面积不用大,一个小一居就可以。但在工作两三年以后,就不再抱有这样的想法。”程书华回忆,1999年大学毕业后,就步入出版行业。第一份工作的月薪才1000元,她记得当时亚运村一带普通住房的价格大概是每平米4000元左右。
虽然自己的收入和房价差距很大,但她觉得工作几年、有一定资历了,收入肯定会提高,到时应该有希望买一个“小窝”。
两三年之后,当程书华的工资涨到两三千时,北京城区普通住宅的房价也涨到六七千。
“房价涨得太快了!”程书华说,几年的独立生活让她理性地意识到,自己的工资再怎么涨恐怕也很难赶得上房价攀升的步伐。于是,她开始慢慢卸下买房的思想包袱。
后来几年房价的涨幅证实了程书华当初的想法。她告诉记者,现在出版行业不是很景气,自己的月薪目前只有三四千元,而北京城区内的房价已经涨到了近万元一平米。收入和房价之间的差距甚至比刚毕业那会还要大。
“现在肯定买不起房子,就继续租着房吧,反正也习惯了。”程书华说,工作的这7年,她一直和别人合租房子,既省钱还能有个伴——虽然每月800元的房租,还是会让她心疼。
程书华告诉记者,她的同事大多和她一样,是二三十岁的年轻人,有着相同的生活状态——单身、租房、买不起房。
同事们觉得北京现在的房价高得太离谱,普通老百姓根本买不起,将来这种矛盾突显,说不定政府会通过限价、建低价房等方式来降低房价,到时候可能有希望买到房子。
“不过,这个过程会很慢,谁知道呢?走一步看一步吧!”程书华说,不想考虑那么多,反正没房日子照样过。
“女孩子可以不用考虑买房,但男人一定要买房,这是男人的责任。” 29岁的郑杰(化名)虽然单身,但对买房却有一股近乎固执的执着,这种执着源于他所秉持的传统家庭观念。他认为,男人必须先买房,才能考虑成家。
为了有足够的财力买房,他去年离开了工作4年的贸易公司,和朋友合伙创建了一家自己的外贸公司。
“其实在以前的公司待遇还是不错的,一年的工资加项目提成,收入能达到七八万。”郑杰告诉记者,除此之外,公司还为他和另外一个同事提供了一套两居的住房并且配备一辆小车供他驾驶。
“说实话,我比很多人幸运,起码不像我的一些朋友经常为租房发愁。”尽管如此,郑杰还是觉得和别人合住有诸多不便,终究还是要买房。
北京城区内大大小小的楼盘郑杰没少咨询,也托过一些从业房地产的朋友打听一些经济适用房项目和价格便宜的楼盘,但常常是贵的买不起,便宜的买不到。
“经济适用房就不用谈了,通过普通途径买不到。还有一些低价楼盘,刚开盘就被抢购一空。除非摸准了开盘日期及时购买,否则很难买到。”郑杰告诉记者,去年国美明天第一城开盘没几天,他去售楼处看房,就被告知房子已经售完。
最后,他想通了,与其成天四处打听便宜房子,不如多赚点钱买个地段好、面积大的好房子。
“就这样,我才有了自己单干的想法。”郑杰说,内心挣扎了很久,他选择创业。为了节省开支,他和合伙人没有选择价格昂贵的写字楼,而是在四惠附近的一个住宅小区租了一套两居室作为公司的办公室。为了顾及公司形象,和客户洽谈项目时,他们都会临时租一间写字楼会议室作为接待地点。
郑杰的生活也发生了很大的变化。原单位收回了住房和小车,为了省钱,他不得不住在办公室。为了节约开销,公司没有额外聘请员工,只有他和合伙人总共3名成员。郑杰一个人要干三四个人的活,除了联系业务,收发传真、电子邮件,还要拟定计划书,应酬陪客……不是奔走于各个城市,就是没日没夜地翻阅资料、写计划书。
然而,公司的运营状况并不像当初预想的顺利。因为没有关系、背景,仅凭3个人以前工作积累的资历和人际资源,郑杰的公司步履维艰。
郑杰告诉记者,目前公司只接到两单生意,而且只有一个项目的收费到帐。
“前几年积攒的收入已经所剩无几,我的买房梦已经渐行渐远。”郑杰说,自己现在没有能力,也无暇考虑买房的事情,所有心思都放在公司。而且,他认为,现在北京的房价高的有点不正常,指不定哪天会和上海一样“缩水”,这个时候买房也不太明智。
逃离北京躲避高房价
与很多希望扎根北京的北漂族不同,年近30的刘裕和王芳(均为化名)夫妇居无定所,总是随着他们创建的建筑设计公司所接的项目,巡回于各个城市。
从刘裕口中,记者得知,夫妻俩在大学毕业两年后在广州创业,随后,因为接到设计项目,相继在上海、南京、杭州等城市停留过少则半年多至两年的时间。
去年春天,接到朝阳区一个房地产项目的设计工程之后,夫妻俩从上海“移师”北京,在国贸附近的写字楼租了一间100多平米的办公室。
“做完这个活,如果接不到其他项目,我们就离开北京。”王芳对记者说,尽管他们一直在考虑选择一个一线城市扎根生活,但绝对不是北京。
北京的房价太高,写字楼和住房的价格已经超过了上海,不论是创业成本还是生活成本花费都太大。她跟记者做了个比较,他们去年在上海虹口区租用的写字楼,每平米每天只要2元,而现在北京租的这家写字楼,租金要3.2元每天每平米,一个月下来,光租金每月就要多花4000多元。他们对记者表示,除非能够寻求到很多发展机会,否则北京实在不是一个适合创业、生活的城市。
同样是去年来到北京,24岁的张健(化名)则是为了寻找毕业后的第一次工作机会。
由于自己毕业的湖北某高校并不知名,张健只能在舅舅的引荐下,进入一家经营电视转播设备的私营公司工作,月薪只有1500元,每月还要拿出500元来支付在天通苑租住的房屋租金。
“我不会在北京长呆,在这里谋生太艰难。”张健对记者说,虽然来北京不到一年,他已经感觉到无法融入这个城市。而这种感觉最直接地来自于收入和居住成本之间的巨大差距。
“房价这么高,我想租个离单位近点的房子,都负担不起,更别奢望买房了。”张健说,既然没能力在北京安家,勉强留在这里,吃苦的还是自己。还不如到二线城市寻求发展。
他告诉记者,打算先在北京工作几年,积累点从业经验,把电视转播设备经营的套路摸清,然后回武汉或者其他二线城市“安身立命”。
从未做过“买房梦”
“买房?开玩笑吧!我连做梦都没想过买房!”51岁的离异妇女王未蓉对记者向她提出是否有购房意愿这个问题,一时惊诧地有点反应不过来。
“如果我有能力买房,何苦还和儿子挤在这间9平米的小平房。”在宣武区留学路41号院里,王未蓉领着记者参观了她的“家”——一张床、电视柜上摆放着一台电视、一个衣柜,就把整间屋子塞得满满当当。
“我和儿子一个睡床,一个睡地,还能凑合着住。”王未蓉告诉记者,她原先住在大栅栏,2004年标准租腾退以后,向房管所争取租住了这间公房,但该平房的承租人是她的弟弟。这就意味着,即使该处拆迁,获得补偿的人很可能是其弟弟,而不是她。到时她和儿子恐怕连栖身之所都没有。
“想到这点,我就揪心。但日子总要过下去,我时常强迫自己尽量不要想,毕竟这个问题还不够紧迫。”王未蓉告诉记者,目前摆在她面前、最让她头痛的是儿子已经24岁了,有一个交往了几年的女朋友,如果他们要成家,小两口的新房安在哪里?
“我现在压根不考虑成家的事情。”王未蓉的儿子张伟卫在接受记者采访时说,自己旅游专业大专毕业已经两年,但一直找不到合适的工作。现在跟着一些民间协会舞舞狮,赚点出场费。
他告诉记者,自己每场演出的收入是50元,但表演的活不多也不固定,因此,常常是朝不保夕。母亲今年的退休金涨了,每月能拿到900多元,母子俩的收入勉强够两人维持生活。哪还有条件去考虑多余的事情
“像我们这样的人,只能是过一天算一天吧。”张伟卫说,现在好歹有个房子遮风档雨,日子总算能挺过去。我和母亲就担心,一旦这里拆迁,我们何去何从。
“说实在话,吃穿用度可以省着点,我们的收入能够凑合度日。但买房是从来没想过的。”王未蓉说,北京的房子这么贵,靠她那点退休金,一辈子都甭提买房。看看儿子现在的经济状况,这辈子估计也难挣出一套房钱。
母子俩告诉记者,假如日后拆迁,他们最大的心愿就是能够让他们继续租住公房——两间小平房,或者一间可以隔成两间房的大一点的平房,只要能让小两口单独有间房就成。
“平房就可以了,我们不要求住楼房。”王未蓉说,住平房只要交点租金就可以;楼房还要交物业管理费,又是一笔不小的开支。
北京将成为另一个上海?
北京房价在过去一年间呈现出罕见的涨幅表现,北京市统计局在不久前发布了他们的一系列房地产数据,这些数据无一例外都在暗示,由于持续高企,北京的房价已经脱离了居民们的实际支付能力。
北京市统计局的数据说,受到中央政府的政策调控,过去一年北京的房地产开发投资增幅走低。尽管这样,还是比上年增长了3.5%,全年累计完成投资1525亿元。
在投资没有出现大幅度下挫的情况下,北京市统计局说,北京的房屋空置率正在上升,2005年比上年上升了3.2点,全市空置商品房面积为1374.2万平方米,空置一年以上的占27.7%,“77.3%的空置面积位于三环路以外。”
不过,空置率并不像房价那样令北京的居民格外重视,由于过快的上涨速度,在北京,购买住房的消费意愿眼下正在不断萎缩,在最新披露的数据里面,统计局说,居民购建房屋支出过去一年是下降的。
北京房价为何高企?
虽然北京的市场受制于中央政府的调控措施,在2005年夏天出现过观望性低迷,但房价的上涨依然成为居民们不得不面对的现实。北京统计局说,2005年北京全市商品住宅期房平均价格6725元/平方米,比上年上涨了1083元/平方米,涨幅为19.2%。
在商品房价格居高的时候,北京市的存量住房价格也有着上扬表现,根据北京建委的一份最新数据,2005年北京存量住房买卖平均价格4286元/平方米,比上年增长9.3%。其中,二手商品住宅买卖平均价格4608元/平方米,比上年增长8.3%;已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元/平方米,比上年增长9.8%。
北京市统计局还说,北京市面临的情况是:商品房价格居高不下,经济适用房供应比较紧缺,居民购建房支出正大幅度下降。在2005年,北京居民人均购建房支出1104.8元,比上年下降30.1%。购建房支出占非消费支出的比重由上年39.9%降至28.1%,下降近12个百分点。
但是,统计局没有阐述北京房价居高不下的全部原因,他们只表示,房屋价格上涨和空置率的增加,意味着市场供求结构出现了错位,同时也是市场供求信息渠道尚不通畅,市场机制需要进一步完善。
执教于复旦大学的瑞典乌普萨拉大学(Uppsala)经济学博士陈杰4月3日对中国经济时报记者说,如果只是受本地居民自住性需求主导,他认为北京的平均房价应该略低于上海,因为上海的平均收入更高一些、市区更小一些,土地面积也有限。
但他怀疑北京市场正受到外来需求的主导,因为外来需求成了重要甚至是主要因素,使房地产越来越成为投资品。他还表示,中国国内眼下投资渠道很有限,几乎找不到比房地产更好的投资种类。这时候,房价的高低就取决于两个城市的外来资金量了。
陈杰说,由于北京与上海两个城市是联动的,游资在上海感受到压力后,会转移到北京并将房价炒上去,“这是个重要原因。”
他还说,北京的房价超过上海,至少部分因素可能是源于两个城市新上市房屋在供给结构上存在差别。另外,两地政府对抑制房价的决心不一样也会是原因之一,“是否愿意和是否可能通过大量增加土地供给来抑制房价攀升,也不一样。”
北京大学的学者阎雨说,眼下的房价比较紊乱,严重偏离了价值规律,他认为在市场中存在官商合谋造市的现象,因为房价高了,官员和商人都会有既得利益,而这是以牺牲消费者为代价的。
阎雨说,北京房价这几年是以卖观念、卖文化、卖环境等手段进行包装,以奥运等事件来期许光辉前景,以土地供给紧张进行要挟(居民或消费者),通过肤浅的个别媒体进行舆论造市,使北京的房价逆市飞扬,他认为,这都是不正常的。
“上海的土地资源仅是北京的六分之一,因此上海的房价应当高于或远高于北京,”他说,“这是正当的”。
北京在步上海后尘
但事实上,上海的房价在过去一年要明显低于北京,在2月21日,上海市统计局先于北京统计局发布了2005年上海市场的总结性数据,他们说,受中央和地方政策的调控,上海房价上涨过快的势头得到了抑制,开发投资增幅也在稳步回落。
上海2005年的房地产开发投资额是1246.86亿,商品住宅投资是920.84亿,这些数据增幅都有回落。上海市统计局认为,这是在宏观调控下,开发商放缓了开发节奏,土地开发力度也在减弱的原因所致。
此外,房屋的市场销售价格经过持续4年的迅速增长后,也在涨幅中出现了回落,上海市统计局说,因为受到观望形势的影响,2005年6月开始,上海房价涨幅就开始回落了。去年,上海的商品房住宅平均售价从1-5月最高峰的7054元回落到了6698元,统计局表示,这种回落是逐月进行的。
陈杰说,上海房价的下跌,主要是到达了一个风险很高的位置,这时投机资金对风险进行自然规避。他说,“2002-2005年上半年把未来很多年的上涨空间都给透支了。”
而在北京,陈杰认为,人们预期从眼下到2008奥运会期间,土地供给的收紧、对建筑项目的严格审批,会更甚于上海,“北京最近有一连串土地有效供给的收紧信号,带来了市场恐慌,增加未来价格预期,加剧当前了价格上涨。”
北京高力国际物业服务部经理马利东说,上海房地产房价市场眼下正由投资增长期进入有效消化期,金融等政策的出台,导致房地产二手交易市场热度有升高迹象,实际购房主体正成为主要购买人群,之前的房价虚高明显回落。
在这一段时间里,北京的舆论通过将北京与上海两地的统计数据进行比较后,认为这是三年以来北京首次超过上海,是北京“篡夺”了中国城市高房价的老大地位。由于高房价一直不能有效被调节,北京可能很快会变成另一个上海,这成为人们最近一直担心的事情。
马利东说,外资及热钱投资曾是上海房价一路高走的诱因,在这方面,上海在过去的增长周期中一直处于优势地位,“现在,北京正在代替上海而成为新的投资热点城市。”
马称,北京与上海两地在经济、政治、文化等方面各具优势,并且这两个城市也是内地国际交流活动最为活跃的城市,世界500强企业入住均处于全国最高水平。因此,两地房地产的投资条件成熟,这也是房地产热的重要因素。
不过他对北京房价涨幅超过上海的舆论表示了不同意见,他认为,上海出现市场调节性房价回落,最大降幅达到40%左右。这是北京房价保持高走与上海房价出现下滑后的中间区域汇合。
马利东说他目前没有担心北京市场会成为另一个上海,他认为,北京房价一直都在政策的监控之下,比起上海的房价增长速度以及涨幅来说,北京将会更为稳妥一些。
陈杰也表示他不感到担心,因为相对而言,政府现在有些对付炒房的经验。北京市政府在最近就连推25块地来稳定市场,打压房价过快上涨。还有严格公积金使用制度,他认为这都是相关的抑制政策。
此外,他还表示,上海房价爆发突进期间,银行利率很低。但北京市场所面对的利率在上升曲线上,勉力而为的购房需求不会太强。不过他承认,房价能否得到合理的调节,还需要政策的灵活执行及贯彻力度,“当然,这主要还是得看北京市政府怎么看待房价高企的问题”。
政府对房价失语?
“现在的房价真有点离谱!”4月7日,李先生对中国经济时报记者表示。李是一位处级干部,供职于某中央政府机关。
“过去(媒体)老是炒上海,说上海房价高,如何有泡沫,但是据我所知,北京个别地区楼盘价格一年多来涨了近50% 。”李先生直言,京城楼市才是典型的“灯下黑”。
自4月3日北京市建委公布2006年普通住房标准之后,人们对京城房价的议论再度高涨。而对于人们普遍关心的问题,有关部门采取了回避的态度。
房价:不能承受之重
“这样的行政性大幅涨房价,真是匪夷所思。” 4月4日,北京市建委“上调”普通住房标准这一消息见诸报端,在读者中立即产生了强烈反响。新浪网转载这一消息数小时内就收到了80多条相关评论。“还嫌北京的房价不够高!”读者纷纷对“上调”行为表示质疑。
北京市建委公布的文件显示,虽然2006年该市享受优惠政策普通住房标准不变,即应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。但就价格而言,北京普通住宅标准确实是提高了。细心的人们发现,相对2005年,今年北京普通住房标准普遍提高了近千元。
据了解,北京市普通住房标准和住房平均交易价格,每年公布一次。这种例行公事式的信息发布,过去一直波澜不惊,这次却一反常态,遭到许多诟病。“一方面老百姓买不起房,一方面普通住宅要涨价。”“北京建委这次调价为何不广泛征求意见?为什么连装样子的听证会都不要了﹖”有人甚至认为这是“趁火打劫”。
今年3月,有关部门披露了一系列与房地产市场有关的信息。先是今年前两月北京商品住宅预售价涨幅高达17.3%;其次是北京平均房价首次超过上海;接着是城镇居民购房意愿跌至历史新低。许多事实表明,住房问题已经成为了许多中低收入者的一种心病。
以李先生为例,虽然李做的官不大,但李所在的单位是一个实权部门,李的妻子也是国家公务员。按理说,像李先生这样的家庭和地位应该是令许多人羡慕,没有什么遗憾的,可是事实并非是这样。没有赶上单位分房,李先生尽管早就想拥有一套属于自己的房子,但一直没有攒够钱。
今年,李先生想圆自己的新房梦,可是面对京城不断上涨的房价,他的心里又犹豫起来。“自己也没钱,攒点钱,不容易,就怕一旦买了房子房价出现暴跌。”李担心房子贬值背上沉重的债务。
李先生还告诉记者,即使他现在买房,也只能考虑单价在5000元以下的房子。可是要找到交通、环境较好,价格又在5000元以下的房子谈何容易?目前在北京,即使单就价格而言,这种房子在五环以外都已经越来越少。“在南四环地铁旁一楼盘,2004年底每平方米还卖四五千块钱,现在已经涨到了7000多!”李先生对北京房价的涨幅感到非常吃惊。
像李先生这样的国家公务员尚且感觉够房难,就别说更普通老百姓了。来自北京师范大学的一份调查显示,目前70%的城市居民没有能力购房,只能“望房兴叹”。这就不难理解为什么北京普通住房标准公布后有人骂娘,有人希望“来一场地震”。当前的房价,在许多人心里确已成了不能承受之重。
楼市或将崩盘
眼下,令许多购房者,甚至连一些业内人士均感到困惑的是:北京的房价为什么这么高?经历了一系列从中央到地方的宏观调控,上海、杭州、南京等城市的房价开始走下巅峰,为什么北京的房价就控制不住?如何看待北京目前的房价?
4月5日,就大家所关心的问题,记者先后致电北京市政府办公厅、北京市发改委和北京市建委,也发了采访函,相关部门一直没有给予答复。
“你的这些问题,我估计够呛。”4月5日,北京市建委有关人士在电话中告诉记者,恐怕这样的采访安排不了。
“我们部门只负责联络工作,有什么新的政策或重大新闻,通常都是以新闻发布会的形式通知跑口记者参加,一般不接受采访。”这位人士还表示,对于记者提出的采访要求,他和他所在的部门都有难处,只能在收到记者的采访函后,“去找有关领导和处室,起到一个穿针引线的作用。”
“政府对地价和房价现在是两种态度,政府希望地价上涨,获得更多的财政收入,对房价上涨,他们现在知道不是一件光彩的事情。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在分析政府有关部门不愿就房价表态时这样解释。
他说,“过去,地价房价双双走高,政府往往将其视为政绩的表现,但是现在已经开始政府意识到高房价对城市竞争力的危害,所以,从某种角度来说,地方政府是在回避房价上涨幅度这个问题。”曹建海表示,真实的房价上涨幅度,可能比统计局公布的有关统计数字还要高。
“地方政府对房价态度暧昧、不想管、回避主要有三方面的原因。”曹建海说,“一是城市土地出让是地方政府主要财政收入,房价下跌势必将使其减少收入;二是中国现有的房地产开发体制决定了地方政府和开发商在利益上是一个共同体,两者关系非常密切,这种关系不仅体现在体制上,也体现在私人关系上,开发商不愿房价下降,地方政府也不希望房价下降;三是目前政府普遍对房地产企业地位认识不清楚,将房地产作为支柱产业。”
“将房地产业作为支柱产业是当前政府认识上最大的一个误区,是一个常识性的极度的错误。”曹建海认为,政府对炒房打击不力,对房地产行业管理失控,没有把虚高的房价压下来,这些问题和现象,从根本上说,都与政府将房地产业作为支柱产业有关。
曹建海对北京平均房价超过上海表示忧虑,他说:“北京有可能成为新一轮房价上涨的领头羊。”“现在政府对房地产业的态度、现有房地产开发体制等因素决定了房价将不可避免地一路上涨,直到涨到崩盘为止才会出现回落。”不过曹建海同时表示,他所说的“崩盘”,并不一定是全国性的大崩盘——他认为这种可能性不大——可能是局部性的,比如一个城市出现崩盘。曹建海认为,只要现有体制机制不变,崩盘只是早晚的事情。
专家建议加强房价监管
“政府应该出面去解决和解释这些问题。”6月7日,国家行政学院经济学部主任周绍朋教授认为,政府应该有勇气去面对当前房地产业复杂的局势和敏感的话题,“个别人不接受采访,不出面,你拿他没办法,但是作为政府,对老百姓普遍关心的问题,总得有个说法。”
“中央政策很清楚,就是控制总量,调整结构。”周绍朋坦言,京城楼市问题复杂与北京的特殊地位有关,它不只是北京的需求,还包括外省市甚至外国人的需求,按照中央的政策,防止房地产泡沫,应控制总量,保持合理的投资规模。周绍朋说,这就牵涉到方方面面关系的协调,其中有土地使用的问题、控制总量与房价控制相矛盾的问题,总之,这里面有很多的问题,这些问题,对地方政府而言,确实很难解决。
“住房,一定意义上带有公共产品的性质,又是和医疗、教育地位同等重要的关系民生的大问题。政府应从控制土地入手,加大结构调整力度大,多供应一些普通住宅和经济适用房。目前这方面的力度还不够。”周绍朋说,住房本身的性质决定了房价不能光靠市场机制和供求关系来进行调控。
“政府靠市场机制很难解决楼市问题,政府应加强对房地产价格的监管。”周绍朋说,房地产是一个暴利行业,政府有关部门在控制总投资规模,尽量增加有效供给,增加中低档房供应,加大结构调整力度基础上,能不能规定一个行业最高利润水平?有关部门能不能直接干预房价?这些问题都提上了议事日程。
到记者截稿时,记者接到北京市建委有关人士来电称,北京市建委将就媒体普遍关心的房价问题召开媒体见面会,但时间未定。
房价将居民收入远远抛在后面
涨、涨、涨,中国经济时报记者近期采访和接触的多位房地产开发商在谈起北京房价时,均不约而同地说到一个“涨”字!
但回头看看曾经疯狂大涨过后下跌的上海楼市,再目睹日前有开发商为了凝聚人气大搞“裸女促销”,这使一些业界人士对房地产行业的前景感到忧虑。根据市场规律,一种商品的价格涨到一定限度必定会下跌。到那时,开发商迟早会撑不住的。这也许正应了一句话:上帝让谁死亡必先使其疯狂!
北京要步上海的后尘?
房价高涨、买房要排队抢购、万元以上的房子比比皆是。今年不断变化的北京楼市让业界惊呼:北京会不会成为下一个上海?
有媒体报道说,应该承认北京去年及今年这波房价上涨来势凶猛,是北京最近10年少有的,目前这一势头已经不亚于2002年、2003年上海房价“发迹”时的情形。
作为宏观调控“陪衬”的北京,房价从去年开始逆势上涨,到去年年末商品房均价达到6725元,比前一年上涨1083元,上涨幅度达到19.2%。北京商品房均价超过上海27元。据说,这是三年来北京商品房销售均价首次超过上海。即使到了2006年一二月份,北京房价继续保持强劲的上涨趋势。
今年3月到4月初,京城新开盘的苹果派、明天第一城出现排队抢购现象;单价超过每平方米1万元、总价过百万的房子如凤凰置地公寓、AZ-Town、合生国际花园等项目未放盘已经有数倍于放量的客户在排队。
记者调查发现,东三环一个项目一年多前开盘才卖每平方米7500-8000元左右,现在后期的已经涨到了每平方米15000元左右。“从去年底开始看京城南边的项目,刚开始南三环的房子每平方米在7000多元,今年看到南四环的一些项目都已经卖到了每平方米8000元了。”一位准备置业结婚的IT白领胡先生对北京房价上涨的速度大感惊讶。
业界很多人士近期均表示担忧,北京楼市已经依稀可以看到上海的影子了。但假如北京真的步入上海的后尘,那么大涨之后必定是大跌!
中央实施宏观调控,作为调控重点和“风暴之源”的上海,房价上涨受到强有力的抑制,加上上海市政府全面推进两个“1000万”项目(2005年新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房),到2005年年末上海商品房销售均价从9872元下降到6698元,下降三分之一。
“在2005年中央宏观调控最厉害的几个月中,上海的房地产市场受到的影响最大,房价下降得比较厉害,很多投资需求受到抑制的同时,也使一些刚性消费需求处于观望状态。”上海汇裕富华投资咨询股份有限公司直接投资部经理程传东告诉本报记者,目前上海房地产正处在一个调整的时期。
“这种房价快速上涨之后又大跌的情况,对房地产市场的伤害是不言而喻的。”一位不愿透露姓名的上海地产商分析认为,虽然目前上海房地产市场的交易量有所上升,但这主要原因是每年一、二月是房地产行业传统的淡季,进入三月份市场进入转旺的趋势,因此三月份的交易量有所提升。“而且,也不能根据一个月的数据来判断整个市场的走势,今年上海房地产交易量和去年同期相比还是相对较小。”程传东表示。
“裸女促销”暴露开发商压力
最近,房地产界关注的焦点莫过于“上海之春”房展会上的“裸女促销”现象。有人说,“裸女促销”表示开发商的房子卖得不好,所以请人体彩绘的模特来帮助凝聚人气、吸引眼球。这说明:开发商急了。还有人说,是开发商特意策划出的一场好戏,就是在忽悠消费者的同时,还忽悠房产政策的制定者,因为楼市的宏观调控持续时间较长了,有人试图尽快结束调控——这就是玄机所在。
但是,不管开发商是真的急了,还是开发商希望尽快结束宏观调控,这都说明开发商快要绷不住了。
一位业内人士透露,他的客户(开发商)中仅有30%对今年上海楼市表示乐观,其余大多持悲观态度。与此同时,3月16日央行公布的一季度储户调查显示,未来3个月打算买房的居民人数为18.2%,较上季与上年同期分别降低1和3.8个百分点,创历史新低。北京、天津和上海三地居民购房意愿明显下降。
“按照规律,居民购房意愿下降房价也应该下降,但北京目前房价不降反升,这本身就是一个矛盾,即使目前市场中有某种力量在支撑高房价,但长久来看,居民消费水平才是房价真正的支撑者。”一位地产经纪老总向记者表示,如果居民购房意愿持续下跌,未来房价必然要走低。
“正如大自然不会让树长得戳破了天一样,价值规律也决不会让如此价格背离价值的现象长此横行。价格围绕价值上下波动,过高的价格终究要回归价值,自商品经济诞生之日起从来都是这样的,没有任何力量可以阻止,也没有任何东西可以改变市场经济运行这一轨迹。”北京一家房地产代理公司市场推广负责人翟建说,自2005年5月以来,上海房地产市场首先发生微妙变化,再往后形势变得令商家内心发毛,以至于上海成为房地产市场首个遭遇价值规律阻击的地区。在市场经济条件下,这是一个反复上演的故事。
房价应和居民收入挂钩
目前,由于房价的不断走高,居民收入已经跟不上房价的增长速度。根据相关调查显示,近四成人买房后生活滑坡,负债超过警戒线:一位业界人士估测,在新购房人群中,每月偿付按揭贷款占个人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上,而按揭还款占到收入50%的家庭大致有30%左右。
从买房的资金来源看,只有8%的人选择了“家庭积蓄”,50%的人选择了“银行贷款”,40%的人选择了“家庭积蓄、银行贷款和父母赞助”组合。这表明,在目前的情况下,绝大多数人的家庭积蓄还没有多到可以拿去买房子。
国际公认的比较适宜的房价收入比为5,即普通居民花5年的收入就可以买起一套房子,而我国北京、上海等大中城市的房价收入比早已突破了10点大关。一个健康的房市,应该有着自然的涨落过程,求过于供则价格涨,供过于求则价格落。反观我国的房价涨幅,近年来远远超过居民收入涨幅和经济的增速。
过高的房价将居民收入远远抛在后面,其后果不仅仅是加大了居民生活改善的门槛,更直接导致了房地产市场停滞下行的现实。上海市作为我国房地产最高歌猛进的先行地区之一,自去年中期至今,房价的逐渐下行,就证明了“房价高”并不具备永久性。
阳光100集团总经理易小迪表示,房地产发展要契合一个城市的主流消费,房价必须和大家的收入水平挂钩。易小迪说,房价与当地居民收入相匹配,经济才能健康发展,才能提供房地产商在一个城市五年以上发展房地产的信心。