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美元利率的逐步见顶预示着港元基准利率的上涨也将告一段落。在今后港元利率相对稳定的情况下,香港地产股的后市又将如何演绎?
尽管受到油价的不确定性影响,但世界经济增长势头依然强劲。香港作为一个外向型国际金融城市,将直接受惠其中。良好的经济环境将为香港地产股的发展提供适宜的环境,但分析香港本地的地产股应该区别对待。
香港本地地产企业可分为两种:从事房地产一级市场开发的企业和从事房地产二级市场行业的企业,即收租股。目前一些第一类企业已将触角伸向了内地,内地房地产业务可能将成为新的利润来源。对于此类地产蓝筹股的后期发展与市场走势,笔者持谨慎乐观的态度,如恒生指数成份股和记黄埔(0013)、新鸿基地产(0016)、恒基地产(0012)等。
近两年香港经济不断好转带动香港写字楼的租金持续上升。第二类收租股投资风险已经较大,一旦香港经济有所起伏,市场将难以承受。因而对收租企业而言,尽管排除利率的负面因素,但前景也不容乐观。
中资地产H股的表现可圈可点,如去年上市不久的富力地产(2777)与雅居乐地产(3383)、早期上市的上海复地(2337)、北京北辰(0588)、首创置业(2868)等。它们整体走势的走好完全受益于近年来国内地产市场的迅猛发展。
但笔者认为,2006年可能是地产股的一个转折,房地产市场供不应求的市场局面将会完全改变。由于供应量的增加,市场竞争进一步加剧,价格下跌可能成为行业普遍现象。一旦打起价格战,中小开发商首当其冲会把价格推向低位,很多中小房地产企业可能两三年后在市场上消失,房地产股票风险增大。而且,不排除人民币利率还会上升的可能,去年人民币近10年来曾首次加息,这将使房地产行业加速调整。
投资者在投资H股中的房地产企业时,应该重点注意业绩相对稳定、有可持续性经营能力的行业龙头企业,原因在于这些公司相对成熟与规范,在市场中具有相当的竞争力,有一定规模的土地储备,能够保持企业业绩的持续增长,信息披露也相对充分与透明。