| 去年的今天(17日)，央行调整个人住房贷款政策，时称“房贷新政”。以此为始，中国房地产业宏观调控政策在几个月内接连不断，新旧国八条、七部委组合拳、二手房税改……声势之大，辐射之广，争论之烈，反应之强，不断刺激着利益各方敏感的神经。
惊魂160天房产业举国博弈
从3月17日至8月24日，160天的时间。在这期间，中央各部委一系列的宏观调控政策频频出手，其影响面之广，辐射到了每一个利益方的神经末梢。
房贷加息：开发商“无甚感觉”
加息了！2005年3月17日，央行调整个人住房贷款利率的消息，在很长一段时间内成为公众和媒体讨论的热点。尽管只是0.2%这个微不足道的数字，却终结了已实行7年的个人住房贷款优惠政策。
那段时间在北京市通州区买下一套两居室的高国东先生告诉记者：“当时本来就囊中羞涩，好不容易凑齐首付买了房，利率就涨了，算起来这套房子又贵了不少钱。”的确，与中央的许多金融政策不同，此次新政让许多群众不得不重新掂量了一下自己的钱袋。
加息政策发布以后，有机构对北京、上海、广州等地的公众进行电话调查，结果显示，42%的已购房者因此表示考虑筹措一笔资金，提前还贷。银行人士当时向媒体透露，从央行公布加息的第二天，按揭中心的电话就被“打爆”了，很多购房者要求提前还款。
众所周知，房贷新政的真正的矛头所指是房地产商。然而他们却丝毫没有紧张，并纷纷表示认可这一政策，认为取消房贷优惠是让房贷消费正常化的开始。但除了这些表态之外，地产商们仍然坚持房地产业无泡沫的观点，认为房贷加息对地产市场影响甚微。北京某房地产开发公司的市场部总监李渊，当时曾就房贷新政向记者表态：“无甚感觉。”其后名声大噪的北京华远集团总裁任志强当时也表示：“房地产加息对中等收入者压力最大，真正有钱的人不在乎利息高一点。”
新旧八条：“地荒论”无端走红
房贷新政实施8天，开发商正气定神闲，国务院办公厅2005年3月26日发布《关于切实稳定住房价格的通知》，指出由于部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致一些地方住房价格上涨过快，并要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨。
“晚买一年等于白干两年”，这是许多白领人士购房的总结。尽管房价一路飙升已经数年，国务院的一纸通知终于让“房价是否过高”的争论尘埃落定。北京某置业公司副总告诉记者：“如果国家认定房价过高，可能会有新的措施出台。”
果然，仅仅一个月之后的2005年4月27日，温家宝总理指出商品房价格上涨过快，并提出八条措施，加上前面《通知》中的八条意见，分别被业界称为“旧八条”和“新八条”。调控信号密集，许多开发商真正感到了不祥。曾对加息表示“无甚感觉”的李渊也开始沉不住气，他告诉记者：开发商不怕单个政策，怕的是一个政策接一个政策！
当时，许多购房者对调控的未来充满了期望，甚至有人希望如易宪容所言：上海的房价下降50%，北京的房价下降30%。但“地荒论”的陡然升温，惊扰了不少人的白日梦。“地荒论”认为，房价上涨的主要原因并不是开发商为了获取暴利，而是由于土地成本太高。“地荒论”把房价飞涨的原因，归结到了政府的土地政策上。
国土资源部随之做出反应，表示所谓“地荒”是不存在的。针对地荒传闻最多的北京市，国土资源部有关负责人明确表示，北京现在批出的可供建设住宅，并且已经在开发商手里的协议出让或通过规划的开发用地已有9000万平方米，可以建设3亿到4亿平方米的商品房。如果按照现在每年的竣量计算，北京现在已经批出的土地足够建设10年住宅。
全额征税：炒房团“万夫所指”
随着新旧“国八条”的陆续出台，“炒房团”成为被关注的焦点之一，各种有关温州炒房团、山西炒房团的神秘传说不胫而走，并逐渐成为不少人愤慨的对象。2005年5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，推出了打击炒地、抑制投机和禁止期房转让等措施。七部委的意见被称为“组合拳”，其中条款引起业界的极大关注。打击投机炒房者，称为调控的阶段性重点。
尤其引起业界关注和震动的是，2005年6月1日被一些人称为“大限”。原因是从这天起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。其核心显而易见：打击房地产市场的炒卖行为。为了避免成为打击对象，许多媒体报道了炒房者和时间赛跑的壮观景象：很多城市的二手房市场出现大面积抛盘，不少投资者让价销售；北京的三大房地产经纪机构中的我爱我家二手房一周内日均挂牌量增幅50%；中大恒基和链家两家经纪机构的日均挂牌量的增幅也分别达到20%左右。
调控重拳一招紧接一招，许多购房者都在期待着房价会应声而落。深圳自称房产新政后短短两周内便取得了显著的效果，据深圳商报报道：“上周深圳的新房成交大幅下降，成交均价同比下降17%。有关人士认为，这表明政府出台规范楼市、调控房价过快上涨的措施之后，深圳楼市受到了直接影响。”然而细细盘点，又没有一个楼盘真正降价。对此业内人士给出了解释：“最近高档楼盘成交得少，中低档楼盘成交得多，成交价格不是就‘降’下来了？此降非彼降啊！”有专家指出，开发商紧密抱团对抗调控，集体维持原定售价或涨价，是造成房价依然坚挺的主要原因。
期房风波：开发商抱团反扑
令许多开发商始料不及，2005年8月中旬，央行公布《2004年中国房地产金融报告》，部分内容引起轩然大波：“很多房地产的市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，因此可以考虑取消。”
此举犹如巨石击水。对于央行建议，消费者大多拍手称快。有人表示：现在许多开发商是借壳圈地、借钱盖房、期房赢利，这种经营模式不但使购房人面临巨大的质量风险，而且一旦开发商资金链断裂，购房人的钱很可能血本无回。易宪容表示：“一些人通过银行金融杠杆工具，套取银行的资金为其牟取暴利。如果获得暴利就归个人；如果一旦市场出现风险，就容易转嫁给银行。而最后来承担银行风险的，当然是整个社会广大民众了。”
据央行房地产金融分析小组认为，房地产开发资金中64.3%的资金都是预售带来的，预售支撑了开发商的脊梁。也许正因为如此，与其他已经出台的调控措施相比，开发商对取消预售的建议似乎更难接受。不久，建设部组织房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社科院召开专题座谈会进行讨论，会上开发商对央行的建议提出了言辞激烈的反对。
2005年8月24日，建设部明确表态：国家近期不会取消商品房预售制度，并表示近期内不会再有大的宏观调控政策出台。至此，紧张了半年的许多房地产开发商，终于重新将笑容挂在脸上，并纷纷向媒体表示楼市将“走出观望”。
调控1周年高房价稳如泰山
2005年的中国房地产业宏观调控政策比以往都要更猛烈，但作为调控的终极目标之一——房价依旧持续攀升。“去年的房地产调控并未从根本上解决住房结构性矛盾问题”。国家发改委评价了去年房地产调控成果。
3月12日，北京市某广告公司的林先生听说位于四环外的某公寓新近二期开盘，于是前去打探。让他困惑的是，去年开盘的一期公寓均价6000元，但经过一年的调控，二期均价反而涨到了6900元。与林先生的失望相似，过去的一年中，不知道有多少购房者为房价调控所鼓舞，期待着降价的消息，但越等心里越没底，怎么几乎所有的楼盘都在不降反涨呢？
不仅是购房者，买房卖房两头吃亏者也不乏其人。北京的孙璐结婚时有一套64平方米的两居室，他准备把这套房子卖掉，再买套大些的。去年4月，孙先生天天忙着四处看新房，但不久就传出了6月1日要实行税改的消息。经过激烈的思考和周密的计算之后，他想到了个好办法，赶在6月1日前把旧房卖个高价，等下半年房价下降后买进新房。孙先生急忙联系中介，很快将两居室出售，然后回到父母家静待降价。但僵持到年底，他发现房产均价竟比年初涨了不少，尤其自己的旧房，由于地段好，总价也涨了3万左右。“如果旧房现在卖，还可以多得3万块钱；如果当时买新房，也可以便宜点，现在倒好，一头也没赚到！”
对老百姓来说，一边是日渐提高的空置率，一边仍是逐日攀升的高房价。“去年的房地产调控并未从根本上解决住房结构性矛盾问题”。不久前，国家发改委评价了去年房地产调控成果，并指出今年将继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。
数字：据统计，尽管在调控的背景下，去年北京市住宅均价为6725元/平方米，同比上涨了19.2%；深圳市住宅均价为7040.10元/平方米，同比上涨了17.38%。同时，2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。
调控年：不能忘记他们
从没有哪个产业能像房地产这样，对立双方的观点能如此旗帜鲜明。从去年3月17日房贷新政实施以来，“衙门官家”频频出招，太极八卦连环掌虎虎生风；“草莽英雄”也时时发声，语不惊人死不休者不断涌现。究竟紧缺还是过剩？过热还是适当？该抑还是该扬？走涨还是趋跌？地产春秋上演三侠五义，新政之年交响大吕洪钟——2005调控年，不能忘记他们。
任志强：狂书万言者
与“芙蓉姐姐”靠骂走红相似，地产界出了一个任志强。当然如此类比也许不太恰当，因为前者的热来自于拼命地“秀”，而华远房地产董事长任志强的热来自拼命地“写”。并且向来郑重其事，而且洋洋洒洒上书万言。
“2005年房价涨了25.4%，土地涨了20%，随着土地供应量的减少，2006年房价一定涨。”任志强认为，房地产市场虽然出现了一些房价波动，但是从全国整体来看还是比较稳定。很多人认为政府的目的是打压房价，其实不是，中央是要稳定房价，希望房价的增长速度慢一点，而不是希望房价下跌。“如果从经济学的道理来看，我认为房价还会增长，而且是10%-18%之间。”
任氏言论不只这些长篇，短小精悍如“富人买房论”、“地产不是暴利论”，更是让其四面挨骂。因为，无论他是“地产教父”还是“开发商的枪”，再发多少次万言书，也肯定不会站到买房者的立场上来。
易宪容：语出惊人者
没有哪个经济学家的话可以引起地产界如此之震动，但易宪容可以，而且震动的不仅仅是地产界。
“上海的房子应降价50%，北京的房子应降价30%！”地产市场上，主跌者甚多，但是主如此跌法的寥寥无几。易宪容一语惊人，惊得开发商指责这样的言论是多么的不负责任，并且胆颤良久，怕易再出来说话；惊得购房者把钱捂得更紧，等上海10000元的房子5000就出手的“后新政时代”迅速到来。
“民众的可支配收入是房价3-6倍；民众按揭贷款与月工资比25-35；民众总负债率不超过50%。如果达到这三个标准，说明房价在合理区间。”这是易宪容判断房价高低的三大标准。“地产市场‘挤泡沫’还会延续，房价肯定会下来。”在易宪容眼中，过去的房地产市场是非理性的，就像一辆在高速公路超车道上行驶的大巴，很危险。宏观经济层面也好，微观经济层面也好，都要求它变车道，换挡减速。为了防止中国经济大起大落，当然它还要在高速路上快速行驶。
董藩：不幸言中者
与易宪容刚好相反，北京师范大学教授董藩预测，尽管有房贷新政等调控措施，但房价涨幅还会在5%—8%。很明显，民众拥戴易而讨厌董，甚至骂他“与开发商穿同一条裤子”，不过，支持他的人封他为新一代地产理论界“大哥”。
易宪容的泡沫危机感，在董看来大可不必。董认为，高房价不等于有泡沫，当前只有局部地区存在泡沫；房地产泡沫沪有京无。面对网上如泄洪般的批评，董藩说：“知我者谓我心忧，不知我者谓我何求。”去年6月间，他针对中国房地产市场形势发表了《两万言书》。书中有“较高的房价是中国的特色”、“高房价不等于有泡沫”、“把房价拉下来是祸国殃民的想法”等一系列论断，因而其成为业内一位风云人物。
“高低不是开发商他们做出来的，是市场供需较量的结果。当需求大的时候，自然会涨。是需求的力量决定了开发商还能赚到钱。”董的理论，购房者可能不懂也可能不愿意去懂，但房价目前仍然在较快增涨的现实，却被董藩教授不幸言中。
妙句———语不惊人死不休
-建立一个健康的、和谐的社会是一门研究妥协的艺术，而非斗争的艺术，做出适当妥协是解决阶段性利益不均衡的手段。
——万通集团董事局主席冯仑
-我从来不听经济学家的，做企业听经济学家的就完了。真的，确实如此！
企业如人，一定要跑一会歇一会，一直跑下去会累死的。
——融创集团董事长孙宏斌
-新政对市场无论近期、中期、远期都会产生深远影响。应该说，短期的影响很明显，市场已转为观望。不排除市场可能进一步萎缩，也有可能是反弹。我宁可楼市下跌，也不愿看到反弹。
——万科董事长王石
-这就好像是供给一条路，需求一条路。从政府来说，应该是负责调控供给和需求的，现在是所有的政策都出台，实际上相当于十字路口，四面都是红灯。我认为目前是处在这样的时期。
——全国工商联住宅产业商会会长聂梅生
-政府的政策储备是非常充分的，中国老百姓拥有住房的好日子刚刚开始。房子买得着的，别着急。
——中国城乡建设经济研究所所长陈淮
-我要说明一个真实情况，以20年的经验，我告诉大家，要跌！这是市场经济，市场经济属于有眼光的人，现金为王，九家不跌，总有第十家会跌，否则这就是个弱智时代。
——原信达行总裁邓智仁
-全球经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的。上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景有如1997年的香港和1990年的东京。这个泡沫很可能将在数月内破裂，不会超过一年。
——摩根士丹利董事总经理兼亚太区经济师谢国忠
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