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随着住房市场化进程加快,中低收入家庭,尤其是低收入家庭住房问题,得到社会各界关注。解决城镇中低收入家庭住房,已成为住房制度改革的重要方向和根本目的。近些年来,各地逐步建立起了以廉租住房制度、经济适用住房制度、住房公积金制度等为主要内容的住房保障制度体系,取得了良好的社会效益。然而,这些住房保障政策在实施中仍存在政策落实不到位、收益面不广、社区管理混乱等问题。因此,根据我国实际情况探索新型住房保障模式和操作模式,对中低收入家庭住房问题的解决以及和谐社会的构建都有积极意义。
一、现有住房保障模式分析
住房保障制度是政府住房政策的重要组成部分,一般分为三个方面的政策:在需求方面表现为政府对低收入者发放住房补贴的政策;在供给方面表现为政府直接兴建低收入住房或补贴开发商营建和经营经济适用房;在金融支持方面表现为银行为住宅消费提供低息贷款。我国现行的住房保障模式基本上包含了这三个方面的内容。
1.廉租住房制度是政府从需求角度出发,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭,提供租金补贴或实物配租的一种住房保障形式,其目的是提高低收入者的住房需求。在实际操作中政府先规定一个低收入阶层所应得到的住房服务质量标准,同时衡量家庭为获得该水准住房服务而需支付的房租占家庭收入或总开支的比重,市场租金与家庭应付租金额之间的差额由政府补贴。这种住房保障模式大大减轻了低收入家庭的负担,但是廉租房大多在城市较为偏远地区,交通成本很高,廉租房过度聚集还容易形成“贫民窟”现象,这些都不利于廉租住房保障机制的发挥。
2.经济适用房制度是从供给角度提供住房保障的主要形式,是以微利价出售给广大中低收入家庭,且具有社会保障性质的商品住宅。政府对建设经济适用房的开发商提供了大量优惠政策,其目的在于鼓励开发商向社会供给更多低价位商品房,以满足中低收入者需求。这种住房保障模式对解决中低收入家庭住房问题,平抑住宅价格都起到了积极作用。然而,在经济适用房建设过程中存在房间过大、装修豪华等问题,在交易过程中还出现了富人争购的现象,影响了经济适用房制度作用的发挥。
3.住房公积金制度是从金融支持角度提供住房保障的一种形式,这项制度自上世纪90年代初在我国开展以来,对城市居民购房提供了大量低息贷款,对解决这部分人的住房问题发挥了巨大作用。然而,随着我国住房制度改革的深入和住房公积金规模的扩大,公积金制度也出现了一些新的问题,如收入差距的拉大,使得企业职工间公积金缴存额差距增大,存在济富的倾向;公积金只能专款专用,不利于资金盘活;公积金贷款有额度限制,使得其支持中低收入职工购房的效果不明显。
二、构建具有长效管理机制的住宅保障模式
面向21世纪,我们面临着建设和谐社会的艰巨任务,住房保障自然成为和谐社会的重要组成部分。新形势下的住房保障模式必须剔除短视的管理机制,从中低收入者和社会的长远发展出发,建立长效的住房保障模式。
1.继续推广廉租住房,同时大力推进经济租赁房发展。廉租住房只针对最低收入者,而社会存在着众多既不是最低收入者,但又属于低收入群体的居民,这部分人财力有限,买不起商品房和经济适用房。因此,政府向他们提供经济租赁房,采取了市场价格与政府补贴相结合的方式,可以很好地解决这部分人的住房问题。
2.廉租房和经济租赁房不应过度集中。目前,经济和社会协调发展已成为时代的潮流,也是经济和社会发展的必然。廉租房和经济租赁房在市区范围内分散布局,可以在社区间创造协调的环境,不仅有利于居民自身的发展,也有利于社区繁荣和社会进步。
3.廉租房和经济租赁房应逐步向货币补贴方向转变。过去,政府为建廉租房花费了大量资金和精力,房子建成后还要进行后期管理,无形中加大了住房保障成本。将实物补贴向货币补贴转化,不仅减轻了政府负担,还增加了居民的住宅选择权,同时也是活跃本地区住宅租赁市场一个很好的途径。
4.为使经济适用房更加“适用”,应采取多样化的开发与分配模式。目前,经济适用房开发与分配只有一种模式,即开发商在取得优惠政策建经济适用房,消费者在市场上以较低的价格购买。在这种模式下不仅难以调动开发商积极性,导致供求失衡,而且也很难掌握消费者的收入和住宅状况。因此,对有资格购买经济适用房的消费者给予货币补贴,应该是一种较好的选择。
5.住房公积金制度在贷款额度和利率方面应向中低收入者倾斜。中低收入者年缴存额远远低于高收入者,而中低收入者对住房有迫切需求,因此在实际操作中可以考虑对他们有一些政策倾斜。同时,为使公积金制度发挥更好的保障效应,还可以利用一部分闲置的资金开发低价位住房。
(本文作者周京奎系南开大学经济研究所博士)