| 2005年被喻为中国楼市的政策调控年。继3月17日央行取消了实行多年的房贷优惠利率后，接连几个月房产新政持续出台：“国八点”、“国八条”、七部委新政……，政策浪潮席卷了整个房地产市场。而伴随着这些政策的相继出台，湖北乃至全国的房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到遏制。
2005年湖北房地产开发投资447.95亿元，同比增长32.8%，增幅比上年回落8.3个百分点。同时，全省房地产市场价格快速上涨的势头亦得到了有效抑制，与上年相比，湖北全年房屋销售价格上涨6.5%，土地交易价格上涨5.0%，房地产租赁价格上涨0.6%，涨幅分别比2004年回落了1.5、0.2和0.6个百分点。
一、房地产市场价格运行的主要特征
(一)房屋销售价格持续上涨，但快速上涨势头得到有效抑制
与上年相比，2005年湖北房屋销售价格上涨6.5%，其中一季度上涨15.2%，这是自2000年二季度持续20个季度的上涨所达到的最高值。随着国家针对房地产市场的宏观调控政策相继出台，过快的房价涨幅得到有效抑制。二季度涨幅回落到7.3%，到三季度涨幅回落至5.9%，而四季度涨幅更是只有3.9%，全年商品房销售价格涨幅明显呈现前高后低、逐季单边回落的态势，表明国家针对房地产市场打出的一套“组合拳”发挥了明显效用。分大类看：
1、商品房价格平稳上扬。与上年相比，2005年湖北商品房销售价格上涨5.8%，其中，住宅价格上涨6.6%，涨幅分别较2004年回落0.9和0.8个百分点；经济适用房价格上涨5.0%。其中：在住宅商品房中，高档公寓价格涨幅回落最大，同比上涨3.6%，比2004年的涨幅回落了3.7个百分点；而多层住宅价格和别墅价格分别上涨7.2%和7.9%，涨幅分别比2004年回落了2.3和2.1个百分点。
2、二手房价格涨幅较大，成为拉动房屋销售价格的重要力量。与上年相比，2005年湖北二手房价格上涨8.7%，涨幅较2004年回落了4.4个百分点。其中，住宅价格上涨9.6%，非住宅价格上涨0.8%。随着房地产市场的升温，商品房价格的大幅上涨，一方面使部分潜在的新房购买者转向了二手房市场。另一方面随着部分投资置业者理念的转变，转向投资二手房。而住房二级市场的全面开放等房改政策全方位推进，加之城市大规模的旧城改造建设所释放出来的住房需求随着房地产的存量越来越多，二手房交易量增价涨。据武汉房地产市场信息网统计，截止2005年12月30日，全市二手房交易达40358套，较上年增加了16%，价格也不断攀升。
(二)房屋租赁价格小幅上升，物业管理价格则小幅下降
与上年相比，房屋租赁价格小幅上升，上涨0.6%，涨幅比2004年回落了0.6个百分点；而物业管理价格却出现小幅下降，下降0.7%。分季看，房屋租赁价格一季度下降0.2%，二季度上涨1.3%，三季度上涨0.9%，四季度上涨0.5%。物业管理价格一季度下降1.8%，二季度下降1.2%，三季度上涨0.3%，四季度与上年持平。分类看，房屋租赁价格中的各类价格均呈上升态势：工业仓储用房租赁价格涨幅最高，上涨1.3%；其次是住宅，上涨1.0%；而办公用房和商业娱乐用房租赁价格均上涨0.2%。物业管理价格中除住宅价格下降0.9%外，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房价格均与上年持平。
(三)土地交易价格持续上涨
随着房地产业的进一步发展，国内土地市场采取公开招标、拍卖和挂牌的方式出让国有土地使用权，开发商获取土地的市场化，土地作为不可再生资源的价值得到有效实现，致使土地价格呈现稳步上升的态势，2005年，湖北土地交易价格持续上涨，较上年上涨5.0%，仅比2004年的涨幅回落0.2个百分点。分季度看，一季度上涨3.9%，二季度上涨10.9%，三季度上涨3.8%，四季度上涨1.3%。在土地交易价格中，居民住宅用地价格上涨最高，上涨5.7%，工业仓储用地价格上涨1.2%，商业、旅游、娱乐用地价格上涨3.8%，其它用地价格上涨4.7%。
(四)住宅市场销售价格涨幅明显高于租赁价格
普通住宅租赁价格能直接反映住宅市场的实际需求变化，其与商品房和二手房的销售价格进行对比分析显示：2005年全省住宅销售价格水平的变化与普通住宅租赁价格水平的变化趋势基本一致，但住宅市场销售价格涨幅明显高于租赁价格。普通住宅租赁价格同比仅上涨1.0%，而同期住宅销售价格则上涨明显，其中二手房的销售价格上涨较快，上升8.7%；高档商品住宅的销售价格上升7.2%；普通住宅的销售价格上升6.6%；经济适用房的销售价格上升5.0%。相对租赁价格的变化而言，住宅销售价格的上涨较快。
二、影响房地产价格上涨的主要因素
(一)商品房需求的稳定增长推动着房地产价格的上升
1、国民经济持续快速发展和居民收入的稳步提高，居民积累的一定购买能力得以释放。近年来，随着我国国民经济持续保持高速增长，为房地产业的发展打下了坚实的经济基础；加上国家实行扩大内需、启动消费政策的引导；居民收入的稳步增长，引发一部分居民住房需求向改善型转变；同时，购房者往往集中父母或孩子、甚至三代人的收入来购房，福利分房又积累了各种补贴收入，这些因素又都相对地增加了居民的购房消费能力。此外，卖旧房的人中，多数是为了买新房，以改善居住条件。例如武汉某市场研究中心对2005年成交客户的数据进行分析，在这些卖旧房买新房的人中，50%的人在同一区域购买面积更大、户型新的新房；30%的人因工作地点变化、孩子上学及照顾老人等原因而跨区域购买新房；15%是为改变生活环境，提升居住品质而选择其他区域的优质楼盘。另外，有5%的人表示，将购买商铺与易租住宅等适合长线投资的房产项目。
2、城镇居民住房制度的市场化改革等，极大地促进了对住房的需求。此外，随着“经营城市”理念的深入，各地纷纷加快城市化建设步伐，以拆迁旧房为主的旧城改造项目接连不断，这也是增加对房地产需求的一个重要方面。因此，房地产需求的全面稳定增长推动着房地产开发投资增长，进而带动房地产价格的上涨。
3、长期负利率刺激了居民的买房需求。虽然2004年11月利率有小幅上升，一年期定期存款利率为2.25%，扣除利息税后，实际年利率为1.8%，并且保持至今，但2005年湖北居民消费价格同比上涨2.9%，涨幅明显高于银行存款利率，导致了银行存款利率为负利率，存款反而缩水，这样也刺激了居民的买房需求。同时人民币升值的预期还吸引海外资金进入大陆，支持了房价的上升。
(二)房地产开发用地价格上升
土地属于不可再生资源。在市场经济快速发展的背景下，近年来各级政府对土地资源采取了各种措施以强化监管，如武汉市在2001年先后出台《武汉市土地交易管理办法》、《武汉市土地管理办法》等政策，2003年湖北省禁止了别墅用地的审批，对高档写字楼用地的审批也更加严格等等，充分体现出政府对土地一级市场的宏观调控力度进一步加强。随着房地产开发用土地全面实行公开拍卖、招标制度，土地使用的市场化，市场配置土地资源，与日趋旺盛的房地产开发形成了反差，使土地供需出现了不平衡，在一定程度上带动了房屋用地价格的上升。如武汉市2005年通过“招拍挂”方式成交土地36幅，总成交金额116.15亿元，总出让面积226.24万平方米(3393.64亩)，平均成交价格为342.25万元/亩，楼面地价为1925.42元/平方米(不含东西湖、蔡甸、新州、黄陂等远城区土地情况)，与2004年土地交易情况相比，虽然成交土地减少16幅，总成交金额却增加44.44亿元，总出让面积增加18.31万平方米，平均成交价每亩增加112.36万元，楼面地价增加613.30元/平方米。
(三)房地产开发成本推动
构成商品房销售价格成本的房屋建筑安装工程费用、土地价格、室外绿化和市政配套投入以及各项税费、银行利息等，除个别的有所下降外，大部分项目的费用都或保持基本稳定或逐步上涨，从而使房地产开发与销售成本增加，并驱动着商品房销售价格的上涨。此外，拆迁成本提高，住宅品质需求的提高，如随着人们对住房环境的要求越来越高，开发商普遍加大了环境绿化、小区基础设施的建设开支，也在一定程度上加大了商品房的开发成本。
(四)股票市场持续低迷，部分资金流向房地产市场
由于近年来股市持续低迷，也使部分资金抽离股市转而流向房地产市场，以作为长线投资，这样也对房地产价格有一定的支撑作用。
三、2006年房地产市场走势展望
2005年是房地产的“政策年”，而2006年将是房地产的“调整年”，房地产市场将进入一个调整或者是盘整阶段。展望2006年，湖北房地产市场将趋向于结构调整、总量稳步增长和价格保持平稳上涨的态势，但涨幅不会太大。
(一)支撑房价上涨的因素
1、宏观经济形势将为房地产提供良好的发展空间。2006年国民经济将继续保持平稳较快发展，城乡居民的收入将不断提高。这为房地产业提供了广阔发展空间。
2、土地供应趋紧，价格有可能攀升。为稳定房价，2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，未来5年，土地“闸门”都将在控制固定资产投资、促进房地产市场健康发展，保持经济平衡运行方面发挥作用。同时，国家将适时出台新的禁止供地和限制供地项目目录，以落实国家产业政策，优先保障国家重点建设项目用地需求，支持有利于结构调整的项目建设用地。对不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目，不予供地。土地供应量的减少，价格有可能继续上升。
3、住房消费需求潜力大，房价难以出现明显回落。城市化进程带来了城市人口的增长，城市人口的自然增长和外来人口的迁入每年都在增加，住房需求逐年扩大。根据中国人民银行2005年12月中旬公布的问卷调查结果，未来三个月打算“购买住房”的居民人数占比为19.2%，尽管较上年同期下降2个百分点，但这19.2%的居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。同时，城市拆迁的被动需求也不可能消除。虽然国家出台了相关政策，要求在城市房屋拆迁过程中，严格依据城市总体规划和近期建设的需要，合理确定拆迁规模，要求把人性化拆迁贯穿拆迁全过程。但为了提高城市整体功能，老城改造不可能停顿，住房被动需求将继续保持。由此可见，国内住房需求潜力是非常大的，住房价格难以出现明显回落。
4、地方政府需要一个稳定的房地产市场。房地产业经过近十年的发展，已成为国民经济的支柱产业。一方面，一个健康稳定的房地产市场，将拉动整个国民经济的可持续发展，它的波动将涉及到建材、工程机械、家电等数十个行业；另一方面，一个健康稳定的房地产市场，它能为广大的百姓提供较丰富的住房来源，满足百姓对住房的需求。同时，稳定的房地产市场为各级政府通过土地市场的交易获得大量的城市建设资金提供了保障。特别需要指出的是，房地产业是资金密集型的产业，沉积了大量的银行资金，它的波动直接影响企业对银行的还款能力。因此，地方政府需要一个稳定的房地产市场。
(二)抑制房价上涨的因素
1、国家对房地产市场的调控政策仍将对房地产供需和房价产生较大影响。2005年中央经济工作会议提出要注意保护和节约土地，合理把握城镇化进度。因此，今后我国房地产市场开发将呈现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的开发将会受到遏制。同时，贷款政策和税收征管政策的变化，以及住房建设配套政策的完善，都会对今年房价产生一定的影响。
2、居民住房消费趋于理性有利于防止房价进一步上涨。经过七年多的住房市场化改革，我国城市居民住房消费日趋成熟，住房阶梯型消费正在逐渐形成。同时，随着各项调控措施到位和房价涨幅回落，普通居民跟风炒房现象也将得到有效遏制，居民住房消费更趋理性。同时，调控政策的滞后效应对购房者信心的影响继续存在，购房者持币观望的态度不会轻易改变。因此，今年房价出现大幅上涨的可能性不大。
3、现行房价不尽合理。参照国际上通行的标准，房价与家庭年均收入比例是判断房价是否处在一个合理的水平的两个基本依据。发达国家如美国、日本的房价是家庭年均收入的3至6倍，而2005年武汉市商品住宅预售平均成交价格为3416元/平方米，家庭年均可支配收入为31139.5元，按户均购房面积80平方米计算，房价已达到了家庭年均收入的8.8倍。从这个数量关系上看，目前房价已处于过高的水平。许多高档商品房价格已经接近发达国家的水平。这对于一个人均收入仅相当于发达国家的1/20甚至1/30，但是房价却逐步逼近的发展趋势，无疑显得有悖常理，也预示着其中的风险在累积增加。
4、商品房供过于求的苗头已经显现，商品房空置面积大幅增加。据统计，2005年1—11月全省商品房空置面积达226.67万平方米，比上年同期增加了20.0%，与上年同期的下降20.3%形成了强烈的对比。而空置一年至三年的面积有113.04万平方米，增长了46.2%。截止2005年底，武汉市约有9万套商品房没有卖出。按照平均每天销售200套的速度，消化这9万套商品房需要一年以上的时间，这还不算新增的楼盘，短期供给超出了需求。(来源：国家统计局湖北调查总队)
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