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2005年12月1日,建设部颁布的《房地产估价机构管理办法》(以下简称《办法》)正式实施,其目的为规范房地产估价机构行为,维护房地产估价市场秩序,保障房地产估价活动当事人合法权益。1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》明确规定了“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产估价人员资格认证制度”。自《中华人民共和国城市房地产管理法》以法律形式确立了房地产评估的地位,指明了房地产评估业发展的方向后,随着注册房地产评估师资格考试制度的建立及国家技术监督局与建设部联合发布的国家标准《房地产估价规范》等政策法规的相继实施,标志房地产估价行业已进入规范、快速发展的新时期。
目前,房地产估价社会认知度不断提高,很多领域的经济行为都有所涉及。房地产估价行业的发展在一定程度上推动了我国的社会主义市场经济建设。在《办法》正式实施之际,天津日报《经济周刊》与天津市房地产估价师协会共同举办了以“房地产估价行业发展”为主题的沙龙,邀请了部分从业人员、学者以及律师,就行业的发展、监督管理、企业内部建设、人才培养等问题展开了深入的讨论。
邀请嘉宾
天津市房地产估价师协会常务副秘书长程翔
天津市房地产估价师协会副会长、副秘书长张弘武
天津市正德有限责任房地产评估事务所所长张彩艳
天津鼎力房地产评估咨询有限公司总经理马力
天津市中量有限责任房地产评估事务所所长许云洲
天津津港房地产咨询评估有限公司总经理王智刚
天津市同信房地产评估有限公司总经理王海鸣
张盈律师事务所律师田长慧
天津市同章有限责任房地产评估事务所所长刘健
天津师范大学城市与环境科学学院副教授段岩燕
南开大学经济研究所讲师周京奎
新规章出台机遇与挑战同在
主持人:新的《房地产估价机构管理办法》是在怎样的背景下出台的?目前,天津估价行业的发展状况如何?
程翔:早在1997年,建设部就颁布了规范性文件《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》。但随着我国社会主义市场经济体制的逐步确立,市场经济活动日趋频繁及住房制度改革不断深化,房地产市场环境发生了深刻变化。为了适应新形势的要求,根据行政许可法要求,《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)明确“房地产估价机构资质核准”和房地产估价师注册为行政许可事项,房地产估价行业已成为我国评估领域唯一对机构和从业人员都实行行政许可的行业,就应当依法以部门规章的形式,进一步规范房地产估价机构资质核准的条件、程序、时限等事项,建设部在广泛调研的基础上,参照国际惯例,结合我国估价行业发展的实际情况,制定出台了《房地产估价机构管理办法》。
从天津的情况来看,房地产估价行业近几年取得了长足的发展。天津市目前共有房地产估价机构52家;2005年1至11月份,各评估机构累计完成的评估项目件数、建筑面积、评估值、经营收入分别比去年同期增长50.8%、15.3%、17.2%、32%。
王智刚:《办法》的出台,对于估价机构而言是一件好事。《办法》对估价机构既是约束,同时也是一种保护。2000年,房地产估价机构刚完成脱钩改制时,天津市房地产估价机构的数量较少,而目前已发展为52家的规模,这一方面是房地产估价市场的逐渐规范及从业人员努力的结果,另一方面得益于天津经济的发展,市场容量不断扩大。
主持人:这次《办法》的出台有哪些新的突破?其中哪些方面对现有的估价机构带来了较大的影响?
张弘武:这次《办法》中很重要的一点就是取消了过去对不同资质等级的估价机构承接业务在地域上的限制,《办法》的出台对估价机构而言,既是机遇也是挑战。现在,天津的估价机构可以到外省市开展业务,但也要准备面对外地进入天津的估价机构带来的竞争。尤其在滨海新区加快开发开放的过程中,势必有不少国内外规模较大的估价机构进入天津市场,竞争将不可避免。这就要求天津市各估价机构必须认真思考、积极应对,要在保持好现有估价业务市场的基础上,努力开拓业务渠道,并走向全国。
段岩燕:从1997年到现在,房地产市场发生了较大变化,急需一个新的规定对房地产估价业中出现的问题进行规范、约束。这次《办法》的出台带来了几方面的突破,第一是取消了地域限制,让估价机构充分参与市场竞争;第二,在机构资质认定方面有了更为严格的标准;第三,明确设立分支机构的具体要求,而此前没有相应的规定;第四,在估价管理方面,明确了各级资质机构的业务范围,防止越权评估;第五,突出承担的法律责任,处罚规定比以前更细、更明确,例如规定最高可处罚三万元,以及承担民事、刑事责任。
马力:对于新《办法》的出台,我感受最深的是其中明确了对估价机构的罚责。以前的《规定》中,这方面的规定线条比较粗,不是那么细化,针对性不强。新办法的实施要求估价机构必须本着客观、公正、独立、科学的原则开展业务,切实提高估价报告质量,规避执业风险。
田长慧:《办法》的出台,明确了对估价机构的罚责,一定意义上就是要求企业提高自身的法律意识,要求估价机构操作更为规范。
强化监管和自律诚信建设是生命线
主持人:在新的《办法》中明确提出,要建立房地产估价机构信用档案,加强诚信体系建设。行业协会在行业自律、规范方面采取了哪些措施?
程翔:为进一步加强行业自律,今年年初成立了天津市房地产估价师协会,协会成立之际就向全行业推行了《天津市房地产估价师执业基本准则》、《天津市房地产估价师执业具体准则——职业道德》及《天津市房地产估价师执业具体准则——估价结果审核》等行业标准,对估价机构及从业人员的执业行为起到了监督、促进的作用。
今后,将采取政府行政管理和行业自律管理相结合的方式,由市国土资源和房屋管理局、市房地产估价师协会分别承担对房地产估价机构的监督管理职责,要结合房地产估价业务发展的实际情况,完善行业操作规程、制定行业服务标准,致力于房地产估价诚信建设,完善信用档案,并向社会公开,形成公共监督机制,任何个人和企业都可以登录国土资源和房屋管理局的网站,或是年底即将开通的天津市房地产估价师协会网站,来了解估价机构的信用状况。随着《办法》的出台,信用档案建设将不断完善。行业协会将督促估价机构、估价师遵守估价法律法规和技术规范,营造出依法评估、独立评估、客观公正评估的市场氛围。行业协会将积极开展社会服务,开展专家咨询和鉴定工作,做好对违反职业道德和执业规定行为的处理工作;同时通过加强对外宣传,树立房地产估价行业的良好形象。
主持人:对于估价机构而言,怎样看待诚信建设对企业发展的重要性?
马力:没有声誉也就没有市场。对于老百姓来说,选择哪一家评估机构,主要还是从评估机构的诚信,服务质量、品牌知名度这些方面考虑,凭借低价恶性竞争的估价机构是很难有其生存空间的。现在,国土资源和房屋管理局已经建立了房地产评估机构的信用档案,其中记录了每家评估机构的资质、诚信情况,而且这一档案在不断更新。对于广大估价机构来说,要恪守执业道德,绝不能为了迎合某些当事人的不正当要求,故意出具有虚假记载、误导性陈述的不实报告。
张彩艳:我认为,估价机构的诚信建设包括几个方面:首先是做好延伸服务,例如更好地满足金融机构对估价报告中风险分析的要求,加强在金融机构放贷之后的跟踪服务。通过服务质量的提高,保证自己在市场中占得一席之地;其次是提高评估报告的质量,这要求估价机构加强从业人员的业务素质,进一步保证所提供评估报告的质量;第三,应该强调这一行业的自律,而不是仅仅依靠外部的行政处罚来规范。
竞争加剧促经营理念转变
主持人:天津滨海新区加快开发开放为房地产评估业提供了很大的发展空间。一方面《办法》允许外地机构跨区域经营;另一方面随着我国对WTO承诺的兑现,明年10月份后可能有大量外资评估机构进入天津,这是不是意味着“狼”来了?
许云洲:《办法》取消了地域限制,国内外的评估机构也可以来津拓展业务。我们和外省市的机构站在了同一条起跑线上。对于内资机构,站在同一水平上竞争,基本上实力相当,但是与境外机构相比,在经营理念、人员素质方面还存在一定的差距,各个估价机构应有针对性地设定自己的产品定位、市场定位、人员定位,以适应市场发展变化带来的挑战。
张彩艳:建议行业协会发挥房地产估价专家委员会的作用,组织有关专家学者及非执业估价师积极与政府、金融、司法等部门配合,做好对房地产估价机构的推荐、选定工作。目前还存在信息的公开问题,要保证评估报告的公正、科学,必然要求其分析建立于详尽准确的数据基础之上,而一些管理部门掌握的数据信息却难以获得,这一定程度上影响了一些估价项目的顺利开展。
程翔:房地产估价行业涉及统计、司法、金融机构及相关权属管理等很多部门。估价行业的良性发展需要全社会各个方面的支持及有关部门的配合,我感觉政府管理部门现在也越来越重视公共信息问题。
主持人:目前天津房地产估价行业内存在个别估价机构竞相压低收费标准的问题,如何看待这一现象?
马力:对于收费高低的问题,我个人认为,是市场竞争的问题。有些机构在还没有解决生存问题的时候肯定无暇顾及收益水平。对于这些估价机构,市场范围较窄,业务量相对较少,为弥补固定成本支出或降低固定成本损失,会在评估收费上作出让步。
张彩艳:做一项评估自然有成本支出,当收费低于这个成本的时候,有可能出现劣质产品。
王海鸣:这就是市场经济的特点。房地产估价机构在致力于解决生存、发展问题的同时,注意《办法》对资质、资金、人员有严格要求,对报告具体质量、管理的要求。《办法》虽然没有对机构的服务水平提出明确要求,但这已逐渐成为社会对机构评价的一种标准,当然也对评估价格产生较大的影响。相比而言,有些估价机构固定成本支出相对较高,如较高的办公场所租金和员工工资支出等,而另一些估价机构这方面负担相对轻一些。前者只有通过提高机构品质和高附加值的服务,优秀的品牌、优质的服务、良好的声誉才是机构发展之道。
主持人:评估机构应该如何把握自身的定位,从而提高自身的竞争力?
程翔:房地产估价以往主要是被动需求,现在已出现主动需求的趋势。估价机构应在开展现有业务的同时,注意做好相关的可行性研究咨询工作。从国内外较为成功的估价机构的业务构成来看,房地产投资咨询、可行性研究等业务占很大比例。所以我觉得这是未来估价机构的发展方向。
周京奎:我个人感觉,目前我国的房地产估价过程中,对房地产内含价值的考虑不够深入。而房屋的维护、周边基础设施的改善、人文环境、生态环境以及房屋内部属性的改变,都会影响到房地产的价格。评估过程中也应充分考虑这些方面的影响。
许云洲:从业人员素质结构是金字塔形的,而市场单笔业务收入是倒金字塔形的,底下收费低,上面收费高,要改变目前的状况、提高收入水平,就需要开拓高端服务市场。
王海鸣:我国很多行业都存在同质化竞争的问题,缺少差异化的优质服务。我感觉,一级资质的估价机构应当开发高端市场,为客户提供差异化服务,从而摆脱在低端市场与小型估价机构进行价格战的窘境。
人才匮乏评估业求贤若渴
主持人:《办法》中提出,要加强对执业人员的职业道德教育和业务培训。目前,房地产估价行业的人才培养有哪些渠道?这些人才是否足以应对快速成长行业的需求?
张弘武:很早以前我国就存在估价活动,但没有持续形成估价的专业队伍,很多活动都是一些从事房地产交易的人员进行。改革开放以后,对房地产估价的需求越来越多。上世纪八十年代末,建设部开始规划建立估价师队伍。随后建立了天津、上海、广州三个培训点,由天津负责三北地区专业知识的培训,培养出一批具有一定水平的估价人员。1993年,认定了我国第一批估价师,自1995年开始正式的估价师资格考试,但至目前为止还没有大专院校设立房地产估价相关专业。目前,天津商学院工程管理专业有设立房地产估价相关专业的意向,天津财经大学已有房地产金融相关专业。在现有的大专院校的专业设置下,房地产估价人员只有管理工程和土建专业与房地产估价专业联系较为密切。
段岩燕:不少院校正在培养房地产方面的一些专业人才。天津师范大学城市与环境科学学院也有这些方面的专业设置,并且计划整合校内外的师资力量,筹建不动产(房地产)专业。
王海鸣:目前房地产估价行业对人才的需求十分饥渴。现在,人才培养采取的主要方式是考前培训,通过考试取得执业资格。这在教育资源比较匮乏,知识性人才缺乏的情况下,效果是非常明显的。随着我国经济的发展,与国际惯例的接轨,对房地产估价师也提出了很多新的要求,一部分估价师对金融、法律、建筑方面的知识存在一定的缺陷。另外一个很重要的方面,不少估价师不具备相关咨询能力,而这方面的需求正不断扩大,这是估价师们目前亟待解决的问题。
主持人:针对人才培养的问题,行业协会采取了怎样的措施?
程翔:行业协会精心组织了形式多样的继续教育,并定期邀请有关专家对本市取得执业资格的人员进行后续教育培训,使后续教育形成制度化,切实提高全行业的整体素质。
王海鸣:目前人才培养过程中还没有形成正规化体系,同时从业人员也面临知识覆盖面过窄、针对性比较弱的问题。对此,协会未来将开展初、中、高级人员的多层次培训:初级人员培训主要是弥补考试型房地产估价师执业基本能力不足的问题,使他们具备基本的执业能力;中级人员的培训以完成各类较为全面的房地产估价报告为目标,让他们具备一些专业咨询的基本能力;高级人员的培训,则要求他们要对初、中级人员有相应的指导能力,能够应对复杂的技术问题。在继续教育安排中,将侧重执业道德的培养。
另一方面,协会将积极与高等院校联合,举办专题培训包括研究生班、短期研修等多种形式,尽快培养一批高级、资深的房地产估价师。词
名词解释
房地产估价机构
是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。
房地产估价活动
包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估,以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。
房地产估价师
是指经全国统一考试,取得房地产估价师《执业资格证书》,并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
政策沿革
1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施。
1995年3月22日建设部、人事部关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
1995年3月23日建设部、中国人民银行关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知
1997年1月9日《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》开始实施。
1999年6月1日《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》实施。
2005年3月30日《天津市房地产估价师执业基本准则》、《天津市房地产估价师执业具体准则——职业道德》及《天津市房地产估价师执业具体准则——估价结果审核》出台。
2005年12月1日《房地产估价机构办法》出台。
数字解读
截至目前,本市共有房地产估价机构52家,其中具有一级资质的机构5家,二级资质机构12家,三级资质机构28家,三级暂定资质机构7家。
2005年1至11月份,天津市各评估机构累积完成评估项目17612件,建筑面积6773万平方米,评估值近571亿元,评估收入近7553万元。
天津市经建设部、人事部认定和考试合格取得房地产估价师执业资格的人员为548人,其中通过注册取得房地产估价师注册证的人员为377人,经市房地产管理局培训考试合格,取得房地产估价员岗位证书的人员2177名。