“2006中国经济形势与展望泰达论坛”12月10日在天津滨海新区召开。论坛吸引了国内知名经济学者、著名企业家前来参会。嘉宾们论述了当前中国宏观经济、电子信息产业与房地产产业总体运行情况，预测明年经济走势，为滨海新区企业提供一些专业的咨询服务。近300多名天津企业家参加了此次论坛。中国“地产明星”冯仑以“2006中国房地产形势与展望”为主题发表了精彩言论，对未来地产大势进行了预测。

　　国企将成地产主力

　　目前全国有近4万家房地产企业，其中70%是民营企业。在全国前十大房地产公司中只有两家国有房地产公司。但冯仑认为房地产业民营企业占主导的局面将在不久的将来发生改变。

　　今年10月，国资委又圈定了8家将以房地产为主业的中央企业，有消息称169家国有控股大型企业中将有16家将以房地产开发作为主营业务。目前已经公布了13家。冯仑透露在这16家企业中很多企业已经陆续开始进行大规模的土地盘整。这意味着在今后三年中，在市场供应格局上，特别是普通住宅，国有企业的供应量会有很大上升。明年房地产前十位公司，大概一半以上都会是国有企业。冯仑认为这符合政府调控房价的意图。随着国有企业在普通住宅市场中的影响力越来越大，房价将得到更多、更有效的调控。

　　冯仑认为今后三年房地产业格局将发生很大改变，房地产行业不是国退民进，而是国进民要改。创新模式快速增长的企业、大型国企、专业化中小企业将成为主导市场的力量。

　　经营模式发生变化

　　冯仑认为，在未来几年中国房地产企业的经营模式也将发生重大改变。

　　他说：“目前我国有近4万家房地产公司，经营模式都基本属于香港模式。简单地说就是买地，然后规划、施工，把房子再卖出去，每平方米加一点钱，一平方米赚500块钱也好，300块钱也好，赚的都是加工费。”

　　冯仑说，在美国这样发达的房地产市场，有20万家房地产企业，而在这20万家房地产企业中，做开发的企业很少。大部分是服务型的，包括金融服务、物业管理、社区服务等。随着我国房地产行业的不断成熟，房地产企业业务细分和经营模式改变的趋势将越来越清晰。

　　冯仑认为未来的房地产发展将出现三种经营模式。

　　第一种是专业住宅公司，以万科为代表。2004年万科住宅供应量将近18000套。美国最大的房地产公司，每年房屋销售量是两万套。万科在今后三年一定会成为全球性的大公司。富力、顺驰、绿地等公司都在走这条路。他们将住宅工业化。第二种是传统的综合开发公司。目前大部分国有企业都在用这种方式，因为有土地资源优势，银行融资优势、政府政策优势等，这类企业既做住宅也做商业地产，住宅中既做中档房、高档房，也做经济适用房屋。北京首创、上海“粤秀”、上海“城投”等公司都属于综合开发模式。第三种模式是“美国模式”。注重价值创造和价值控制。注重在高端市场上创造自己的附加值。

　　滨海新区警惕地产泡沫

　　2005年是房地产的调控年，国家出台了从土地供应、到信贷政策的一系列调控政策。在宏观调控下，全国房价涨幅逐渐调整回落。但天津滨海新区的房地产行业却逆市上行。泰达的楼面地价从每平方米1500元上升到5600元。普通商品房住宅从每平方米2100元增长到4500元。对此冯仑告诫要警惕地产泡沫。

　　冯仑透露，在万通与泰达联合建设的开发区新楼盘的购买者中，投资者超过了25%以上。按照国际经验，投资购房一旦超过25%就要警惕泡沫的出现。一旦泡沫出现将不利于滨海新区整体的健康发展。冯仑认为最近一段时间滨海新区房价飙升，房价已经有过高的趋势。他分析说，滨海新区核心区的房价比天津市内六区均价，每平方米高出50—100元是正常价格。

　　冯仑认为滨海新区房地产市场发展将分为不同的阶段，第一个阶段是最近三至五年，这期间是市场需求的积累过程，并不能真正产生效应。大规模的投资会产生大量的购物中心及一些配套设施，从而产生大量的就业机会，带动外来人口的增长和居民收入的提高，带动城市功能的完善。第二个阶段是接下来的三到五年，真正大规模的商业需求、投资需求，才会形成强大的地产需求。投资者在考虑回报时应该对这个市场进行更加全面、理性的分析。他提请滨海新区政府注意，引导该地区房地产市场健康成长。