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9月21日上午,市建委、市国土资源和房屋管理局、市规划局、天津日报报业集团共同主办,主题为“和谐·活力·发展”的天津秋季房地产交易会在天津体育中心开幕。开幕当天,体育中心人头涌动,据统计,本届房交会首日即成交各类房屋190套,15708.3平方米,成交金额达7301.4万元。这似乎预示着在经历了前一段时间的观望之后,消费者的购房欲望将开始逐步释放。
市场逐步回暖
自从“遏制投机炒作行为、稳定住房价格”为目标的“国八条”出台之后,引起了一些城市如上海、杭州房地产市场的较大动荡,价格大幅下降、交易量急剧萎缩让这些城市的房地产开发商们遭遇了一次严峻的考验。而天津房地产市场在这一次的宏观调控中则显得相对平静。
前一段时间,天津房地产市场受到宏观调控大背景的影响,交易量一度也出现了较为明显的下滑。各开发商采取了一些不同的形式来缓解压力,试图在市场中表现出一种积极的姿态。“目前看来,天津房地产市场并没有像上海、杭州等城市一样出现价格下降的现象,而且近来交易量已开始逐步回升。”乐康置业有限公司总经理陈起认为,天津的房地产市场运行相对稳定。他表示,造成这种状况有几方面的原因:首先是市场中投机、投资的成分相对较少,绝大多数消费者购房都是用于自住。这使得天津房地产市场中泡沫较少,受宏观调控政策影响也更小,因而经历短暂的调整之后更容易恢复。其次,从天津消费者的心态和消费习惯来看,比较求“稳”,这也在一定程度上避免了房地产市场的大起大落。此外,相比于北京、上海或是深圳等地企业,天津本地开发企业炒“概念”的情况比较少,相对更为踏实,因而在宏观调控中受到的冲击也更小。中远房地产投资的天津市远驰房地产开发有限公司副总经理张永便也认为,天津房地产市场并不是上半年一系列宏观调控所针对的目标,“这也是因为天津市场相对比较成熟、规范,例如较早就取消了公房分配,实现土地的招拍挂以及网上售房等”。
消费者对未来市场走向判断也不尽相同,不少人仍在观望的时候,有人担心房价进一步上涨而开始出手,也有一部分人为改善住房条件而购置新房,这种种原因促成了一定的购房“小气候”。在经历了前一段时间的盘整后,房地产市场开始有所转机。陈起告诉记者,“目前,要有对路的房型,在周六、日每天销量都在20—30套左右;而不太对路的房型,每天也能成交三四套”,可以说“只要有好的产品,市场还是能够接受的”。大部分开发商的销售情况较前一阶段都有所好转,他们对市场抱有较大信心。“在经过近几年来多次政策调控的洗礼之后,开发商也更为理智和稳健,没有哪家开发商会再存有‘大捞一把’的想法,更多地是以稳扎稳打的心态来面对市场。今后,开发商要做的是认真分析市场供应量以及市场需求能力,制定恰当的产品价格。”另一方面,目前已有不少全国知名开发商选择进入天津,这表现出他们对天津房地产市场未来发展的良好预期。金地集团天津地产公司总经理助理何海洋认为,“从全国来看,天津是最具发展潜力的一个城市”。他告诉记者,金地集团在打算进入某个城市之前,通常要对其房地产市场进行1年以上的研究分析、筹备。在金地集团的发展规划中,天津是在环渤海区域内重要的战略性城市。据悉,中远房地产也将天津作为其跨区域发展的先头阵地。
多层次住房体系尚待完善
有业内人士指出,“不谈收入接轨,只说房价接轨和天方夜谭没什么区别。”实际上,开发商是在与消费者不断博弈过程中来制定使自身利益最大化的房价水平,获得市场的认可、完成销售是对开发商最终的要求。但目前天津的消费者购买能力与市场供给相对还存在一定的差距,并非所有人都能买得起商品房。陈起表示,“一方面,既要在市场中有商品房的供应,同时也要提供一定数量的廉租房、经济适用房,适用于不同收入层次的需求,在国外也是如此,对于低收入群体,政府应该有相应的政策倾斜,帮助他们解决住房问题。”
“113平方米的户型就是咱们这儿的小户型?”一位购房者在房交会一个展位前对于这样的情形显得有些诧异。在房交会上,一位正在看房的肖律师告诉记者,“我觉得房地产市场应该分为高、中、低几个层次,但目前看到的中低档住宅供应数量相对较少,这可能是市场应该加强的部分,因为从天津城市居民的收入水平来看,中低档的住房是需求最大的一部分。”而张永便则认为,如果单纯从上市的新房来说高中低档商品房结构是否合理并不恰当,“人们的住房消费呈现出一定的梯次”,并不是说让所有人都能购买新房才是一个合理的产品结构构成,必须从市场总体供给来判断结构比例是否恰当,例如二手房的供给很大程度上是一种中低端的供给。从这一角度来说,房地产市场上的产品结构并非如想象中的不尽合理。
南开大学经济学院周京奎博士认为,对于低收入人群来说,政府应当予以适当的关照。据悉,正在制定中的天津市“十一五”规划中决定,将在外环线之外建立若干个大型居住区,为中低收入人群提供较为廉价的商品房。另一方面,将进一步完善社会住房保障体系。为无力购买商品房的低收入人群提供廉租房,政府既可以采取实物配租的方式,也可以采取货币补贴的形式;加大经济适用房的供给,可采用以下三种方式:一是由政府提供专项用地,通过统一开发、集中组织建设经济适用住房,二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房,三是以单位自建和联建方式建设经济适用住房。
据悉,天津市自去年陆续建立廉租房、经济租赁房、经济适用房三条住房保障线以来,全市已解决了近5000余户拆迁困难家庭住房问题。市房管局9月18日又提出,天津市将进一步扩大住房保障覆盖面,让更多的中低收入拆迁家庭受益新的住房保障政策。据了解,为使更多的拆迁困难户也能购买经济适用房,市政府决定放宽经济适用房申请条件,将经济适用房申请购买条件由过去的拆迁补偿安置费平房低于10万元、楼房低于18万元的规定,统一调整为拆迁补偿安置费评估价格低于25万元。
房价平稳中缓步上升
在采访中记者发现,开发商、消费者以及学者对天津未来房地产市场的走势的判断基本一致:房价将在平稳中缓步上升。
陈起接受采访时表示,“从天津房地产市场的发展来看,房价大体趋势应当是缓步上升,但在某一阶段可能是持平的表现”。张永便提出,随着天津整体宏观经济的走强,尤其是环渤海区域经济发展提速、滨海新区的建设以及京津冀城市带的发展,都将带来房地产市场的繁荣,但繁荣的同时也带来市场中开发商更为激烈的竞争,“这对于市场或者消费者来说都是正面利好的消息”。
2003年之前,天津的房地产市场保持着较为平稳的发展速度,没有出现广州或上海那样大幅度的增长。何海洋表示,“从目前的研究分析来看,天津市场中仍是以刚性需求为主,人们购房的目的主要还是用于居住。而上海、杭州等市场中投资、投机需求占了很大比重,导致商品房的价格远远高于房屋本身的价值。”2003年之前,天津房地产市场需求量在600—800万平方米左右。他认为,在这一基础上加上相应的拆迁安置,未来几年市场需求将达到800—1000万平方米左右,因此还具有很大的发展潜力,今后几年内,房地产价格将会保持一个较为平稳的增长,“我们预计可能保持在8%—10%左右”。
对于未来天津房地产市场的走势,周京奎分析说,从目前天津市居民的购买力来看,不足以支撑过高的房价;另外,天津的外来人口只有120万,远远低于北京,外来商务人口少。这两点制约了房价进一步的快速增长。但他也提出,受天津旧城区的拆迁改造、市政建设力度的加大以及奥运经济等因素的影响,城市的整体环境将得到极大的改善,这在一定程度上也提升了房地产的价格,因而房价下降也不太可能。