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在央行8月15日发布的《中国房地产金融报告》中,已透露出允许商业银行推出固定利率房贷的信号,其中在“防范金融风险和促进房地产健康发展”部分明确提到,“可考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”,引起购房者以及业内人士相当大的关注。光大银行办公室8月30日表示,该行已向监管部门递交推出固定利率住房抵押贷款的申请材料。这是自央行表示“可以考虑让商业银行推出固定利率房贷”后,首家向监管部门递交申请的银行。国内其他银行虽然还没有暂时推出固定利率房贷的计划,但纷纷表示将密切关注。
对于固定利率住房贷款,有人认为有利于减轻购房者负担,有人认为会相应减少银行的收入和增加银行的经营风险。如何认识固定利率房贷的风险和收益呢?
一、固定利率房贷
固定利率个人住房贷款,即固定利率房贷,是银行为购房者提供一定期限的固定利率贷款,利率不随央行利率的调整而变动。银行根据对利率周期的判断,向购房人提供一个利率报价,该固定利率的利率标准要比目前执行的利率水平高。例如,2005年以来,在美联储基础利率2.5%的情况下,美国主要用于购房的30年期住房抵押贷款固定利率的全国平均水平在5.5%-5.6%之间。也就是说,这个利率一旦签订,30年不变。
固定利率房贷不受银行利率调整影响,这与目前我国商业银行执行的房贷利率有较大的区别。目前购房者与银行所签订的房屋贷款合同,都是浮动利率贷款,如果央行对房屋贷款利率进行调整,贷款购房人将在下一年度起执行调整后的新利率。
固定利率房贷在国外是比较成熟的品种,目前中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立的中德储蓄银行设定的业务品种,就是固定利率的房贷产品。国外房贷利率通常有固定和浮动两种选择,多数人会选择固定房贷利率。在美国、荷兰、法国,选择固定利率住房贷款的消费者占到80%,爱尔兰的这一数字也达到了70%。据加拿大银行所做的调查,绝大多数购房者倾向于用固定利率贷款,尽管从50年来加拿大的利率走势看,选择浮动利率的借款人实际上比选择固定利率的划算得多,但大多数人并不听从学者的劝告,还是把浮动利率转为了固定利率。
由于房贷期限较长,购房者选择固定利率就等于锁定了市场风险,即使将来央行的基准利率上调,购房者也不会增加住房贷款的利息负担。通过固定利率房贷,购房者将利率增加的风险转移给了贷款银行。
二、银行会推出固定利率房贷吗?
固定利率房贷实质上是购房者与银行的一个博弈。对银行和购房人而言,固定利率消除掉了对未来风险或者收益的不确定性。固定利率房贷类似于金融期权。例如,在市场利率为6%时,一份固定利率房贷规定的利率为7%,在利率上涨周期中,当市场利率上升超过7%时,购房者仍然是按规定的7%的利率支付贷款利息,购房者把市场利率上升较大的风险转移给了银行;但是,如果市场利率水平一直低于7%,购房者仍然要按照7%的固定利率支付利息,购房者则要承担市场利率上升较小的风险。因此,对于购房者和银行而言,收益和风险总是对等的,固定利率房贷对于购房者而言,只是消除了对未来风险的不确定性,锁定了利息支出,并不能保证购房者的利息成本最低;对银行业是如此,固定利率房贷消除了银行未来收入的不确定性,锁定了利息收入,同样不能保证银行的收益最大化。
对于银行而言,制定固定利率房贷,主要包括两个方面:一是确定固定利率水平,二是制定固定利率的贷款期限。固定利率水平的制定,需要银行根据经济周期、金融市场、国家宏观调控、国际金融市场等的预期,通过风险精算,综合考虑银行的预期成本,锁定银行风险。如果制定的固定利率水平较高,购房者难以承担,则该金融产品不能被购房者接受;如果制定的固定利率水平较低,则银行将承担较高的利率风险。确定贷款期限和确定固定利率水平密切相关,在利率上升周期,确定的贷款期限越长,固定利率水平越高;贷款期限越短,固定利率水平就越低。
对于我国的银行而言,推出固定利率房贷是一个趋势,目前多家银行都表示密切关注,但是近期推出仍存在一定困难。首先,由于目前房贷的最长期限为30年,而我国银行在利率非市场化背景下普遍缺乏利率风险定价能力,其制定的固定利率水平是否能满足购房者的要求,是否能降低自身的风险,还是个疑问。其次,国外固定利率金融产品的推出,依赖于金融市场上存在大量的分散金融风险的金融工具,而我国尚不具备此类金融工具,如利率期权产品、利率远期、掉期产品等,只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后,银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化,避免在这一产品上出现损失。第三,目前我国银行在金融产品营销方面普遍存在市场调查不足的缺陷,如制定高于当前市场利率的固定利率水平是否能被购房者接受,能够被多少购房者选择,购房者接受固定利率房贷的期限长短等,这都将影响固定利率房贷产品的推出。
银行应如何把较低的固定利率水平和较长贷款期限相结合呢?荷兰的一种全程分段固定利率房贷模式值得我们参考。全程分段固定利率房贷,是将一笔住房贷款分解为若干个阶段,每一个阶段实行固定的利率,当这一个阶段结束后,根据当时的市场利率水平依据合同规定的利率定价方式确定下一个阶段的固定利率水平,这样银行和借款人的风险均可得到相应的化解。
三、购房者的选择:固定利率房贷还是浮动利率房贷?
根据经济学原理,消费者实现的收益最大化只能是在一定约束条件下的最优选择。对于选择房贷的购房者也是如此。购房者需要根据自己对未来市场利率的判断,固定利率和浮动利率在水平和期限的差异,自身的财务状况,利息承担能力,以及对利率变化风险的偏好,对固定利率和浮动利率的利息水平进行比较,并做出相应决策。如果购房者预期未来市场利率上升空间较小,愿意承担利率变动的风险,并且由利率变动引起的利息支出在自身的正常收入中比例较低,则会更倾向于选择浮动利率房贷。如果购房者预期未来市场利率上升较高,不愿意承担利率变化风险,则选择固定利率房贷,就能稳定利息成本支出。如果购房者的风险偏好介于前两类购房者之间,选择全程分段固定利率房贷就更为合适。
可以预期,我国银行推出固定利率房贷只是时间上的问题,而且将会有大量的存在条件差异的固定利率房贷品种。购房者在选择贷款种类增加的同时,也面临着选择的痛苦。但是,需要指出的是,风险和收益总是相伴而行的,购房者需要明确自己的约束条件,并以此做出最优选择。 (作者李向前系天津财经大学金融系副主任,经济学博士。)