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在激烈的市场竞争环境面前,在宏微观经济诸多不确定因素面前,中国房地产界正面临着前所未有的行业整合。甚至有人预言在今后的五到八年中,中国的房地产开发企业至少有30%会由于现金流出现断裂而被残酷的市场所吞噬。在这样的形势下,中国房地产界一致选择将“创新”作为扭转困境的突破口,相关主题论坛纷纷举办,地产创新人物评选也纷纷揭晓,俨然间,“地产创新”已经被提高到一个前所未有的高度。规划设计创新,建筑施工创新,策划销售创新,物业管理创新,各中各样崭新的理念层出不穷。在各类的地产创新观点中,笔者认为,解决资金融通问题才是房地产业的重中之重,因而地产创新之道也应以此为出发点,才能达到事半功倍的效果。
从本质上来说,房地产业是一个与金融业密切相关的行业。在我国,大约70%的房地产开发资金来自于银行贷款的支持,房地产业对于金融的依赖程度可见一斑。然而,为防止可能产生的泡沫,国家针对房地产市场的信贷支持进行了一系列的宏观调控。中国人民银行早在2003年6月13日便出台了新的房产信贷政策(银发[2003]121号),对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。今年3月,工行、农行、中行、建行及交通、光大等六家银行也公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》,六家银行产业投向重点不约而同地将房地产行业排除在2005年产业投资重点范围之外。8月15日,中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》,这是央行首次为一个行业发布年度金融报告,而报告中建议取消房屋预售制度更是引起了业界的轩然大波。
可以认为,我国房地产行业未来预期走势不确定性的增强,主要缘自于行业金融环境的趋紧,而地产金融创新的意义,正是在于营造一个稳定、高效、多赢的地产金融环境,从而对于地产业形成积极的促进作用。长期以来,我国房地产业的外部融资主要依靠银行贷款,融资渠道过于单一,从而造成银行贷款风险过于集中,导致银行内控的加强以及国家政策的转向。因此,房地产行业迫切需要一个银行外的融资方式,以缓解资金链条的紧绷状况,促进房地产开发和经营健康有序地进行。中国社科院公布的《2005房地产蓝皮书》预测,2005年将是房地产业融资模式发生重大变化的一年,多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势;中国房地产TOP研究组公布的《2005中国房地产百强企业研究报告》也认为,房地产资金来源将发生重大变化,呈现多样化的趋势,而未来直接投融资将成为主流。就目前我国金融领域现状来看,近期最大的变化应该是房地产信托的迅速崛起,信托已经成为房地产金融创新的主流范式。据统计,2005年5月份全国共发行信托计划25个,其中房地产信托产品8个,占当月全部信托产品的32%。而在之前的4月,我国15家信托公司发行的29个信托计划中,房地产信托有10个,发行数量高居榜首。除此之外,房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)也成为业界热烈讨论的课题。房地产投资信托是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有多个房地产投资信托产品上市,与普通股票一样交易。房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动整个房地产业的发展。结合当前融资市场的现状,在我国现阶段发展房地产投资信托具有重要意义。它可以分散银行体系的经营风险,防范金融业风险。作为银行信贷资金的重要补充,房地产投资信托基金可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险,可分流部分银行储蓄资金,以减轻银行系统的经营负担,对居民的消费也将起到一定的刺激作用。同时,它还拓宽了我国房地产企业融资渠道,促进了我国房地产资本市场的形成,有利于房地产经营专业化和资源的优化配置。
反思我国房地产金融现状,笔者认为,在融资渠道创新的基础上,我们还应关注的是金融理念层面的创新与发展。房地产业的内部结构庞杂而丰富,相关金融政策切忌“文件”式的教条管理。成熟的房地产金融市场应一切围绕项目出发,而不是“文件”决定一切,在任何时候,风险大与风险小的项目都会并存,对于房地产项目的银行贷款,应对于具体个案展开具体分析,而不应如上述央行121文件般“一刀切”,这样无论银行还是企业,往往都是弊大于利的。因此,从这个意义上来说,房地产业的金融创新并不仅仅是房地产企业的一家之为,而应该是由地产商、相关金融机构乃至金融政策制定者与监管者共同完成的,其范围也应由工具产品拓展至经营理念乃至金融体制。只有将产业金融环境夯实,房地产业才能实现在现代金融平台上进行可持续地发展。(作者王岩系天津财经大学金融系讲师、中南财经政法大学金融学博士。)