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房屋预售制度经过多年发展,已经成为房地产市场经营核心管理制度之一,对促进房地产业发展起了非常重要的作用。然而,经过十余年的发展,房屋预售制度的弊端也逐渐显露出来,为此中国人民银行在发布的《2004年中国房地产金融报告》中提出取消房屋预售制度的建议。然而,建设部新闻发言人2005年8月24日明确指出,国家近期不会取消商品房预售制度。虽然建设部的意见使这场争论告一段落,但是不同观点出现交锋的原因仍值得我们思考。
一、中国人民银行提出取消房屋预售制度建议的背景
近几年我国房地产市场发展很快,出现了高供给、高需求和高价位的局面。为抑制当前房地产价格快速上涨的态势,降低房地产金融风险,我国相继出台了若干有效政策,在理性市场的引导和培育方面发挥了巨大作用。然而,由于房屋预售制度的存在,仍使房地产业和金融市场乃至宏观经济面临不小的风险。
1.房地产市场稳步走向繁荣。房屋预售制度的实施是在房地产市场不景气的时期制定的,是为了增加供给、缓解资金压力、繁荣市场。然而,近期房地产市场的状况发生了明显变化,2005年前7个月商品房施工面积累计达到12.45亿平方米,竣工面积1.47亿平方米,销售面积1.65亿平方米,分别比上一年同期增长19.8%、24.0%和22.9%。很显然,当前繁荣的市场环境与房屋预售制度制定之初有了很大不同。
2.房屋预售制度容易引发交易纠纷。房屋预售制度实施以来,降低了房地产业进入门槛,推动了商品房供给的增加,在一定程度上缓解了供求紧张的矛盾。然而,随着近几年我国房地产市场投资规模的扩大,房屋预售便成为支撑开发商持续开发非常重要的环节,同时也引发不少问题,如开发商的重复预售、重复抵押行为等。另外,通过预售取得的期房如果进行再交易,可以获得价格上涨带来的资本收益,容易导致群体投机行为,也是房地产泡沫形成的主要诱因之一。
3.房地产开发商资金来源过于依赖房屋预售。据国家统计局统计,2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,定金和预收款达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发投资资金来源的43.1%,成为房地产开发第一大资金来源。房地产开发商为了早日获得预售权,往往加快工期,忽视房屋质量,给后期销售和居住带来了不少麻烦。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出,由于企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款,房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。正因为房地产贷款规模过于庞大,存在隐性金融风险,今后提高产业进入门槛必然成为政府实施产业政策的方向。
4.房地产开发企业实力得到极大提高。近几年随着土地供给和金融政策的调整和规范,开发商更加注重市场竞争实力。目前,大部分房地产开发企业将资金实力和盈利能力所创造的资信,作为衡量开发企业是否具有竞争实力的标准。在企业的发展方向上,也有更多的企业从过去的单纯注重开发房屋品质向产品品质、企业服务和资本运作并重转变。这些都说明我国房地产开发企业实力有了很大提高。
二、建设部坚持房屋预售制度原因分析
正如建设部发言人所说,房屋预售制度经过十余年发展,已成为房地产开发企业运作模式的重要构成部分,取消该制度将对宏观经济运行、房地产市场结构和房地产开发经营与管理产生深刻影响,从中短期来看负面影响会大于正面影响。
1.取消预售制度的正面影响。(1)有利于房地产市场结构的优化。当前我国房地产开发企业众多,企业实力差距较大。取消房屋预售制度可以抬高产业进入门槛,使那些实力较弱的企业逐步淘汰出局,对房地产市场结构有优化作用,有利于房地产市场运作效率的提高。(2)有利于房地产开发经营同国际接轨。目前,只有中国香港和内地实行了房屋预售制度,国外房地产项目运作方式与我们有很大差异,取消预售制度后可以在项目管理和融资等方面更好地与国际接轨。
2.负面影响。从目前来看,取消房屋预售制度的负面影响会较大,主要表现为:(1)在短期内会影响商品房供给。一旦取消预售制度,相当一部分企业的资金链会断裂,一些企业会因此无法继续开工建设,导致市场供给减少。(2)企业融资成本上升会带动房价上涨。近期地价涨幅很大,如果现在取消房屋预售制度,势必会进一步增加开发成本,最终将导致商品房价格进一步上涨,与国家宏观调控的目标相违背。(3)在短期内会进一步增加金融风险。当前房地产开发贷款大部分由银行提供,多元化融资渠道尚未形成,如果取消房屋预售制度,导致开发商资金链断裂,企业就有破产的危险,大量企业倒闭会使银行坏账迅速增加,甚至导致金融危机,影响宏观经济稳定。
从上面的分析可以看出,取消房屋预售制度在中短期内将对房地产业和宏观经济产生相当大的负面影响,甚至会抵消当前宏观调控政策取得的成果。因此,建设部把进一步完善预售监管措施当作主要手段,通过加强监管,来维护当事人的合法权益的做法是完全正确的,这对我国房地产市场继续保持快速、健康的发展态势和宏观经济稳定都是非常有益的。(作者周京奎为南开大学经研所博士)