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随着国务院和七部委关于稳定房价政策的出台,全国商品房销售额和房地产开发投资增速明显下降。据国家统计局数据,2005年3至5月商品房销售额增速分别为35.3%、30.5%、25.8%,与上年同期相比分别下降了9.1%、12.0%、19.1%;2005年3至5月房地产开发投资增速分别为26.7%、25.9%、24.3%,与上年同期相比分别下降了14.4%、8.7%、7.7%。从这些统计数字可以看出,我国房地产市场供给和需求大幅增长的态势有所缓和,这为保持房地产价格稳定创造了条件,从而也为房地产业安全运行奠定了坚实的基础。
一、房地产业安全运行需要价格稳定
1.地价与房价具有统一性,地价稳定有利于房地产业健康发展。从物质形态上看,房地产是房产和地产的耦合体;从价值形态上看,房地产可分为房产价格和地产价格。房产价格是指房屋本身的价格,是由建筑房屋所使用的材料和花费的劳动以及一定利润形成的价格;地价是地租的购买价格和资本价格之和。由于房产所使用的建筑材料和劳动具有同质性,而地产所在的区位各不相同,具有异质性特征,使得房地产价格的变化受土地价格的影响很大。由此我们可以得出房地产价格体系是地产价格与房产价格组成的相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。在这个统一体中地价与房价的关系具体表现为:
(1)具有统一性和不可分割性。房屋不能脱离土地而存在,它必须根植于土地之上;房屋再生产的各个环节也是统一的整体,这就决定了地价和房价之间也是统一的不可分割的整体。房价和地价都是房地产价格链条中的一个环节,前导价格和后续价格之间是不可分割的。
(2)具有系列衔接性和连锁反应性。土地部门和房屋部门是首尾相接的两个部门,土地部门的基础性和房屋部门的连锁性使房地产价格体系呈现系列衔接性和连锁反应性。地价的变动直接影响着房价的升降,房价的涨落也会带动地价的浮沉,二者相互影响、相互制约。
(3)具有竞争性和互相制衡性。地价与房价是直接存在连锁关系的两个价格,两者之间不仅存在统一性,更具对抗性。一方面是因为这两个价格的变动必然牵涉到土地经营者和房屋经营者两个经济主体之间的利益分配,从而形成互相对抗的力量;另一方面,任何一个价格的形成都是供需双方竞争均衡的结果,任何一方的要求都受到对方的制约。因此,在房地产价格体系中各种价格既存在竞争,同时又处于相互的制约之中。
另外,土地作为一种稀缺资源,价格会随着周边基础设施的改善和经济的发展不断上涨。因此,其价格适度上涨具有合理性,但上涨速度过快,将不利于房地产业健康发展。
2.房价过快上涨容易导致金融风险。房地产开发项目融资一般都是滚动融资。一个开发项目在施工建设过程中,银行贷款是分阶段划拨给开发商的,在一个项目的贷款还没有完全还清时,又以该项目为抵押再融资再开发。因此,银行对房地产开发商的初始贷款对项目的顺利建设至关重要。在经济没有出现大的波动的时期,银行一般认为房地产价格不会大幅下降,或者说他们认为市场需求潜力很大,房地产价格只能上升而不会下降,这使得银行有动机向房地产开发商贷款。但是银行所发放的房地产贷款大都是以该项目作抵押,开发商如果不能按期还款,银行可以将抵押品收回。开发商违约的情形一般在市场景气时期不会发生,如果银行预期市场过热或者房地产泡沫已经出现,不再向开发商提供贷款,就会导致企业进行开发的资金链断裂,使得银行贷款难以收回,增大了金融风险。
房地产价格增长率超过银行贷款利率时也会导致市场出现非理性繁荣。此时,投资者会借款建房、购买房产,然后再以高的价格出售。众多投资者采取一致的行动,将会使房地产价格大幅度上升。然而,在房价上升时期拥有多套房屋的投资者并不总能获得高的收益。如果银行贷款利率上升,再加上较高的房地产交易成本,会使投资者的收益面临很大的不确定性。
3.房价过高不利于培育成熟的市场需求主体。我国住房制度改革在1998年才迈出了实质性步伐。到目前为止,市场需求主体真正走向市场仅有7年时间,其消费行为远没有成熟。主要表现为:(1)消费观念落后。目前,消费者仍将拥有住宅和购买新商品房作为住房消费的首选,殊不知在发达的市场经济中二手房交易是主体,租赁市场在整个市场中占有相当大的比重。(2)市场认知度不足。消费者往往不能充分利用市场信息,遇到抢购风时就盲目跟进,而不去关注市场中其他有用的信息。(3)对未来走势的预测能力有限。有些消费者缺乏基本的经济常识,只要价格开始波动,就认为这种波动会持续下去,从而出现了追涨杀跌的现象。
另外,市场需求主体对高档房地产过分偏好,会打破市场供求均衡,使该档次的房地产价格持续上升。由于高档房地产一般都具有好的区位特征,地价会随着人文环境和自然环境的变化逐渐上升。这些都将为购房者带来资本继续增值的乐观预期,使交易者大量投资于高档房地产,又会进一步推动价格上涨,形成价格泡沫。高档房地产价格上升又不是孤立的,它会带动普通商品房价格的攀升,从而导致投机行为充斥于整个房地产市场。使市场需求产生分化,高收入者能买到好房子,低收入者将面临巨大的购房压力,或者只能望房兴叹。如果这种局面长期持续下去,将使房地产市场需求畸形化,不利于房地产业安全运行。
二、关于保持房地产价格稳定的一些思考
房地产作为具有多重属性的资产,既是人们安居的必需品,又是各产业发展必须的生产要素。因此,中国社会经济的发展和繁荣,需要一个健康的房地产市场。然而,当前房地产投机行为已经出现,使房地产市场面临巨大的风险。政府和产业部门应该采取适当的措施,积极引导消费者和投资者,为建立均衡的房地产市场提供良好的宏观和微观环境。
1.扩大中低档住宅土地供应量。为了保持房地产价格稳定,政府应加快土地供给制度改革,扩大中低档住宅、中小户型住宅土地供应量。此外,政府还要对建设中低档住宅和中小户型的开发商给予税收等方面优惠。
2.继续加大经济适用房的供给。经济适用住房的来源仍可采用以下三种方式:一是由政府提供专项用地,通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房;二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房;三是以单位自建和联建方式建设经济适用住房。
3.增加市场信息的透明度和可信度。首先,要强化行政管理部门的服务意识,加大市场信息的供给量,尤其是城内各区房地产价格信息要做到及时公布;其次,加大城市规划宣传,使居民了解有关项目布局的信息;最后,加强中介管理,促进行业内部竞争,避免形成垄断,最大限度地减少信息不对称带来的负面影响。
4.加大公积金覆盖面,提高公积金贷款额度。公积金制度的实施降低了消费者的购房成本,对投机购房也有抑制作用。因此,加大公积金覆盖面,提高公积金贷款额度将有利于真实购房需求的发展和房地产价格的稳定。
5.逐步拓宽房地产融资渠道有利于规避房地产金融风险。当前,我国房地产业发展所需资金主要来源于银行,风险由银行独自承担是我国融资体制的突出问题。因此,逐步拓宽融资渠道,化解银行信贷风险,是我国房地产金融体制改革和房地产业保持长期安全运行的必然选择。
6.增加金融市场的透明度和政策取向的可信度。金融市场的信息不对称性很严重,地方银行为了吸引更多的客户,常常降低资质审核,造成了中央政策紧地方政策松的局面。这种逆向选择行为对消费者而言是一个误导,容易导致市场非理性投资行为产生。因此,增加金融市场的透明度和政策取向的可信度也是一个重要的政策选择。
(本文作者周京奎系南开大学经济研究所博士)