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今年6月1日,建设部、发改委、财政部等七部门发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》开始实施,至今已近1个月,那么在中央的调控下,各地房地产市场究竟怎样?请看本报驻六省市记者发回的报道。
重庆:看的多买的少
自一系列新政实施后,重庆房地产市场正发生着振荡,商品房价格虽然还在稳起(全市6月上旬商品房销售均价仍保持在建筑面积2700元/平方米左右),二手房的价格还稳中略有上涨,但是,房屋成交量却明显下降。据悉,重庆市6月上旬与5月下旬相比,商品住宅成交量下降了17%,二手房成交量下滑更为严重,成交面积下降约40%。
在国家“房产新政”出台后,重庆市政府立即出台了《重庆市人民政府关于做好稳定住房价格工作促进房地产市场健康发展的通知》,提出了做好稳定住房价格工作的11条措施。
今年1-5月,重庆房价水平虽较1-4月微涨,但重庆主城区的北部新区、巴南区等区域房价明显下滑,全市楼盘销售速度明显过缓。
据重庆市有关部门介绍,“以普通商品房为主、以居住为主、以本地消费为主是当前重庆房地产市场的消费大格局。从今年一季度看,重庆商品房平均销售价同比增长率为7.8%,环比增长1.2%。重庆主城区商品房均价仅为2732元,在全国37个城市中排名第26位。调查数据显示,重庆投机购房的比例不足8%。
由于受大环境的影响,重庆房市出现了看房人多、购房人少的现象。据重庆市地房局最新资料显示,目前重庆房市的销售形势比较严峻,尤其期房是少有人问津,但现房却保持着原来的销售态势;另外就是中小户型(80平方米左右)的商品房比较俏销,在6月中旬重庆房市的销售中,这类户型的销售就占了35.9%。相比之下,大户型的商品房(面积在140-180平方米)则少有人问津,6月中旬这类房屋的销售则只占商品房销售的3.9%。另外,6月中旬以来,重庆的二手房市场开始复苏,二手房交易成了重庆房市的销售主力,不仅在成交套数和成交面积占了这一时期房交市场总量的37.07%和36.15%,成为最高,而且价格比6月上旬还略有上涨,建筑面积均价从1450-1900元/平方米上涨到了1500-2000元/平方米,个别地理位置好、交通便利、生活方便、建设时间不长的二手房相对比较抢手,而且价格也较高,有的售价达到2800元/平方米(套内面积)。
杭州:高价楼盘受重创
在中央七部委的房产新政“打压”下,尽管房产开发商对“降价”二字比较敏感,但不可否认的是,杭州确实存在不少变相降价甚至直接降价的楼盘。
前不久,杭州滨江区某楼盘推出买房送车和买房送空调等促销措施之后,萧山某酒店式公寓日前公开打出在优惠出售的基础上,业主还可享受包租三年的优惠。这种变相降价以吸引买房者眼球的策略相比,更多的开发商则是采用了直接降价的方式,把价格的变化直接体现在开盘价上。
据了解,位于杭州东新路附近的某楼盘,近期的报价为9000元/平方米起价,和上月相比下跌了约1000元/平方米左右。
6月18日开盘的西房·锦绣江南,价格和周边楼盘相比也是略微下降的。据该楼盘售楼处小姐称,他们的起步价是7100元/平方米;如果选择楼层、户型等较好的房源,也就是每平方米再加三四百元的样子。即便是这样的价格,和周边白金海岸的开盘起步价为7300元/平方米等楼盘相比,显然是低多了。
从6月开始,杭州楼市新开楼盘不断增多,也有一些“自信”的开发商选择了不降价,甚至还稍稍提高了开盘价。但这些楼盘销售情况并不乐观,有的可以说受到“重创”。
记者在杭州市房管局了解到,杭州5、6月的成交量大大下跌,其中二手房交易量自4月份以来一直持续下降,特别是6月份以来,很多中介公司业务量同比跌了60%。
一家在杭州设有60多个点的裕兴中介公司一位店主告诉记者,在他们60多个店中的业务员一个月做不成一张单子的情况比比皆是,有的店甚至一个月下来“剃光头”。而很多中小中介公司不堪忍受高昂的店铺租金,纷纷关门。
据了解,杭州河坊街的两家二手房中介红红火火开了三年,近日也关门了,摘走了牌子。“很明显不是短暂歇业”。在杭州的文华路上,密密挨挨地挤着20多家二手房中介公司。这几天,华诚房产中介公司也悄悄关了门。在文二路上,智恒房产的一家门店最近也不再营业,还有不少的二手房门店正在酝酿转让。
据业内人士分析,如果行情再继续冷淡一段时间,估计很大一批中小中介公司将要关门,二手楼市可能将面临重新洗牌。
合肥:二手房冷清
自6月1日,“房产新政”实施以来,安徽合肥的楼市似乎一下子进入了淡季,尤其是二手房交易更是陷入了彻底的冷清。
记者近几天在合肥市区几家楼盘的售楼处看到,前来看房的市民非常少。售楼小姐告诉记者,5月初的楼盘刚开盘,前来看房的市民还可以,但是自从“房产新政”推行以后,前来看房的市民明显减少。进入6月份以来,几乎处在停售状态,如果放在今年4月份这并不算是一个好成绩,但眼前的状况对于开发商来说已经非常满意了。
由于“房产新政”的实施,市民对房价下跌存在很大的心理预期,不少市民持币待购。开发商不得不调整销售计划,一些已经接近尾声的楼盘至今未向市民公布价格,甚至有的开发商把原本6月份的开盘计划顺延到9月份。
业内人士对合肥楼市目前以及将来价格走势的评价都非常谨慎,认为,合肥楼市名义上的价格并没有下调,但实际上近期不少新开楼盘的均价已经低于开发商预期或者计划中的价格,这实际就是楼价走低的一种表现。然而,就目前来看,年内省城的楼价下跌的可能较小,主要是不少开发商因担心“市民买涨不买跌”的心理而不敢轻易调低价格,但也不排除部分楼盘在销售中采取更多的优惠政策来吸引市民。
与新楼盘处于观望、期待相比,省城二手房交易更加冷清。以往合肥市房产产权交易大厅热闹非凡,而现在却是门可罗雀。记者看到,只有一两个服务窗口接待客户,其余工作人员都显得很清闲。交易科的一位工作人员告诉记者,6月1日“新政”实施前,最多一天可以接待100多位客户办理过户手续,现在一上午也看不到几个人。
在业内人士预计,随着“房产新政”的实施,市民观望期待态度的有所改变,市场交易量才会逐渐回升,预计省城二手房交易将会至少有3-5个月左右的“冰冻期”。
天津:城区住宅首破5000
6月3日至6月9日天津市中心城区商品住宅成交量为4.8万平方米,成交均价为5095元,环比增长4.0%,这是今年以来天津商品住宅成交均价首次突破5000元。
4、5月间,天津市区商品房交易量一降再降,跌幅超过20%,而价格反倒屡屡上涨。根据天津房管局公布数据统计,6月上半月市区商品房成交均价相比4月上涨了4.1%,交易单价更是突破了5000元。天津楼市似乎已经挺过了敏感期,观望情绪开始解冻,市场呈现出阴转多云的迹象。目前来看,二手房需求量已经开始上升,价格也呈回暖趋势。
此外,受京津塘高速公路二线6月17日正式开工的影响,该市近期住宅成交套数也有所增加,楼市明显升温,10天内房价上涨了291元/平方米。交通利好直接带动了天津楼市升温,天津市房管局透露,6月20日该市新建商品房成交203套,均价每平方米4407元。
从6月1日开始,七部委“房产新政”开始进入实施阶段。这一政策的实施,对短线投资购房有较为明显的限制作用,但由于天津市商品房以自住为主,因而对住宅需求市场影响较为有限。新的税收制度更多是为天津楼市在阻止离房产投机上加了一道防火墙。
根据统计,4、5月间天津市住宅交易总量呈下滑趋势,业内人士认为,这是受到观望情绪的影响。政策出台后,大多数购房者对政策变化的解读并不专业,外力的影响改变了自住购房者的心理预期和投资购房者的收益预期,观望情绪一度形成。因此今年5月,商品房和二手房不约而同经历的成交量下滑风波,即是由这种预期所导致的。但随着供需关系对市场本身的调节,随着投机者因政策的出台陆续出局,市场逐步趋于理性,走向健康,怀疑也将被信心所取代。
按照中央调控政策,未来天津中低档住宅供应比例有望增加,从而降低商品房成交平均价格。但高档房现有存量及新增供应量由于综合成本较高,房价仍将保持坚挺,并且上涨幅度受需求因素制约趋缓。随着下半年商品房新增供应量增加及政策效应逐渐明朗,无论是一手房市场还是二手房市场,都有望在经历一段时间的调整期后,进入平稳回升的发展阶段。
分析人士认为,天津楼市的主力需求集中在中低端,单价4500元左右、总价50万元以内的商品房是目前市场上的抢手货。那么在供应量不足的情况下,首先卖完的一定是这部分产品。随之产生的问题就是供应结构失衡,即高档房剩余、中低档房紧缺。众所周知,高档房的需求量总是有限的,供应结构的高端化倾向不可能改变和提升购买力,买便宜房子的人终归还是要买便宜房子,于是这部分需求只能转移到二手次新房市场,商品房成交量因此下滑。相应的,在此阶段成交的商品房中,由于大部分是中高档,成交结果必然是单价上涨。
贵阳:趋于平缓
贵州有关部门为稳定房价出台了一系列措施,以期挤出市场中的投机者,更大程度地满足有效需求。尽管如此,面对地产市场新一轮的调整,许多消费者普遍感到政策效应不明,房价走势牵动各方神经。
面对市场的不确定性和消费者的观望心理,众多房地产开发商均认为,贵阳房价还会有一定涨幅,不过涨幅将趋于平缓。其中土地、建安成本及房屋产品的升级换代和品质不断提高是构成房价上涨的几个因素。上涨将主要集中在有社区环境的多层及小高层住宅,而3500元左右的高档住宅上升空间不大,但价格并不会因此回落。
有关人士分析,“房产新政”出台后的贵阳房地产市场就像平静的湖面投了一粒小石子,很快又会恢复平静。其原因主要是贵阳房地产市场是以住宅开发和交易为主,仍处于增加居住面积和改善居住环境的初级阶段,90%以上的商品住房消费是自住型消费,市场供给量在一定程度上仍不能满足市场的需求量,投资性需求所占比例很少。
据了解,由于贵阳城中心区可开发用地太少,供给远远小于需求,目前二城区开盘的楼价都不同程度的上涨。面对这一现实,消费者均有些失望和无奈,他们认为,目前贵阳许多住宅小区缺乏合理规划、设计理念、户型结构材料使用等方面与先进地区比较差距较大,内外部配套设施不同程度存在瑕疵,市场交易行为不规范,交易主体双方不对等,环境和物业管理水平较差的现状均与高涨的房价极不相称,感觉花畸高价钱买到的房并非物有所值。
记者在二手房市场了解到,从6月1日至今成效量、房源数均有所减少,许多购买年限不足两年的房屋转为“以租代售”,租赁市场房源增多,致使二手房市场进入了低迷期。业内人士分析,受房源短缺导致的供需不平以及不足两年上市交易的住房,必须按全额补交营业税的“新政”影响,下半年二手房价格上涨趋势凸显。
宁波:成交量大幅下降
日前记者从宁波市房地产交易中心了解到,该市上个月商品房与二手房的成交量均呈现大幅下降的态势。
统计数据显示,5月份,宁波市六区商品住宅房销售量为582套,比上月减少1229套,商品住房每平方米平均售价为5770.02元。5月份宁波市六区二手住宅房共成交1487套,比上月减少396套。5月宁波市四区(海曙、江东、江北、鄞州中心区)只推出海景花园1个新盘。从宁波市区的销售情形看,二手房市则呈现量缩价稳态势,虽然二手住房交易量在下旬出现一定幅度的反弹,但是总体上交易量比4月份减少25.39%。宁波市三区二手住房均价为5652元,与4月持平。随着5·12调控房价的“七部委意见”的出台,5月份以来,宁波市房地产市场中观望气氛浓厚,购房者“买涨不买跌”的心态更为强烈。由于房市前景把握不准,开发商也处于观望阶段,新楼盘上市速度明显变缓。