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去年以来,中国各地房价不断上扬,全年房价上涨14.4%,今年一季度,房价同比又上升12.5%,上海,市、郊区住宅均价已经超过了每平方米一万元。为使房地产市场健康发展,国家出台了一系列宏观调控政策。特别是5月11日由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部委联合提出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》),直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题。七大部委《意见》一经公布,在整个房地产界引起了巨大的反响。
《意见》中加大土地供应调控力度、调整住房转让环节营业税政策等条款重拳出击炒房行为。特别是6月1日后对个人购买住房不足两年转手交易全额征收营业税的规定,被业内人士称之为“6·1大限”,有人认为6月1日将成为房价转折点,上海、南京等地也确实出现了房价回归理性的现象。天津就《意见》提出的细则也在加紧制定中。6月1日后,房产投资客陷入了窘境,短线投资客关心的是如何规避税收,长线投资客关心的是“以房养房”“以租抵贷”是否依然可行。一系列宏观调控政策将对本市房地产市场产生何种影响?天津楼市走势如何?鉴于此,天津日报《经济周刊》于2005年6月7日举办了一个关于“6·1之后话楼市”的主题沙龙,本市有关方面的专家、学者、政府官员、企业家纷纷发表见解,把脉津城楼市。
6·1是否成大限
主持人:首先,欢迎大家参加本次的主题沙龙。5月11日,继“国八条”、“新八条”之后,国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,再施组合拳直击房地产市场的投机行为。一个半月中,国务院针对“稳定住房价格”连续出台了3次政令,可以说是史无前例的,足见政府对稳定住房价格的决心之大。国家为什么会出台这一系列宏观调控政策?而这一系列又将对房地产市场带来怎样的影响?
绍七杜:七部委联合出击,全面布局,重点调控,对稳定房价,引导房地产市场健康发展的意义重大。说到宏观调控,从2003年国务院下发第18号文件以来,在加强对房地产市场的宏观调控和稳定市场价格方面政府已经做了不少工作。这次调控的一个突出特点是从供给和需求两个方面实施双向调节。供给方面重点是加大中低价位、中小户型住房比例,改善住房供应结构;需求方面总的原则是遏制投机性需求,控制投资性需求,合理引导改善性住房需求。贯彻落实这些措施,有利于保持房地产市场可持续发展,有利于保障中低收入群众的基本居住需要,有利于促进和谐社会建设。简而言之就是限制投机,抑制投资,鼓励正常消费。此次新政的出台不会对天津房地产价格带来太大的波动,因为天津的房地产市场一直处于政府的监控中,投资不多,投机的更少,发展得还是比较健康的。
黄凤羽:从政策层面上讲,这个政策的初衷就是为了抑制炒房,政策效果也恰恰是这样的。从市场的反应来看,这次政策的出台体现了国家宏观调控能力的成熟。国家要的是房地产的价格稳定,国家宏观调控的目的在于通过土地、金融、税收等手段改变开发商和消费者对房地产投资过高的预期,抑制市场投机,有助于房地产市场健康发展。
周京奎:我认为对于政府来讲,房价的大起大落都是政府不想看到的。过快的价格上涨会导致市场投机,金融风险上升,消费者的住房成本以及城市的经营成本加大,尤其对于吸引外资不利。但价格下降过快,也对城市的经济带来坏的影响。政府、消费者和开发商,都希望价格能保持平稳。从长远来看天津乃至全国的房地产将会保持长期增长态势,因为我国要建设和谐社会,就需要好的居住环境,好的城市经济环境,好的产业发展环境。另外,每年1%城市化的需求,也必将带动房地产的发展。再次我们国家的经济也在不断发展,人民生活水平的提高,也对房地产有较高的要求。具体到天津,从发展看,天津的外向型经济,需要营造更好的人文环境、人居环境。房地产市场发展还有很大的空间。
主持人:有种说法认为6月1日将成为房价的分水岭,也就是业内所说的“6·1大限”,那么6月1日是不是大限呢?
张志勇:国八条出来以后,我们一直关注着楼市的整体动向和国家的政策导向。从目前二手房市场反应来看,政策带来的影响主要是成交量的下降。价格波动并不大,没有出现上海和南京等南方城市大规模抛盘,价格大幅下挫的现象。数据显示,5份相对于3月份成交量下降了20%左右,价格相对稳定。我们经过市场调研发现天津房地产市场中投资群体还是比较少的,进行房地产投资的大约占10%左右,而投机的更少。这样的比例不足以使价格产生大的波动。
张保强:政策出来以后,媒体就有了“楼市无悬念”的概念,政策的导向还是很明确的,主要是针对投机行为。投机跟投资还是有区别的,对于天津来讲,做投机,搞短线的,相对于其他热点城市要少得多。天津有一些持有多套住房的人,但大部分是投资者。这批人大多进场较早,在2003年年底和2004年上半年进场投资,那时房产价格相比现在要低得多,面对目前国家的税收调整政策,早入场的投资者不至于产生恐慌心理。上海抛售比较严重,是因为短线投资多,泡沫人人都可以看见。对于天津最后一批进场的投资者,政策带来的压力还是比较大的,他们可能会急于抛售,但抛售并不一定能带来成交。但是,目前需求基本上停了,很多购房者都持币待购,成交量这些日子处于一个暂停线上,尤其是6月1日以后。
吕鹤鸣:从市场情况看,商业地产受的影响比较大。销售额有一定下降。
王俊寿:银行方面已经加强了金融风险控制。对于个人住房按揭贷款我行实行三个原则,第一以居民居住为主,第二以居民消费为主,第三以中低档商品房贷款为主。为控制风险,对炒房者和投机者的贷款坚决不放,对投资性的第二套住房严格控制,具体措施有提高首付、抬高利率、缩短年限等。6月1日,可能会是房价的分水岭,从我们目前掌握的情况来看,二手房的持币待购现象浓厚,老百姓买涨不买跌。
政策在天津
主持人:我们注意到此次七部委联合下发的《意见》几乎只是将过去的政策重申,为什么会引起这么大的反响?
黄凤羽:关键在于可操作性强。从税收的结构上讲,这次调整的是若干个税种中的营业税,而且制定了细则。另外,就是增加了普通住房的规定,增加了可操作性。由于可操作性强所以效果比较明显。
余小建:而且这次调整的力度比较大。比如营业税,以前是1年以上普通住房交易免税,现在是两年以上普通住房交易免税。执行力度也比较大。市财政局、地方税务局联合转发了《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》并结合本市房地产市场情况,制定了相关补充政策。《通知》同时对个人购买住房时间给予明确,规定以销售者在购房时取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为起始时间,以销售者在销售时取得的房屋买卖合同中标明的时间为终止时间,计算确定。对房屋购入原价的认定,以其购买房屋时取得的发票或合法有效凭证上注明的价款为准。对个人购买的非住房转手交易的,销售时按其取得的售房收入减去购入原价后的差额征收营业税及附加税费。补充政策主要是根据天津的具体情况,对国家政策在技术层面进行细化,比如考虑到天津的实际情况,1994年以前天津成交的房产可能没有发票,所以我们增加了以有效的购买凭证为实际交易价格的凭证。
绍七杜:政策出台后天津的房地产市场还是比较平稳的,究其根本是天津房地产市场近年来保持了健康良性发展态势。从2003年国务院18号文件出台以来,天津在加强宏观调控、保持房地产稳定增长方面已经采取了有力措施,包括增加经济适用房和普通商品房供应量,安排建设比例适当的社会保障性用房等,目前正在外环线周边规划一批新的居住区。这些措施对于保持住房市场供求基本平衡、稳定住房价格有积极意义,是完全符合国家房地产宏观调控总体要求的。
主持人:在6月1日以前,外地出现了抛售房产的现象,但在天津却出现了成交量萎缩,这是由什么原因造成的?
吕鹤鸣:正如两位教授谈到的,天津房地产泡沫是较少的,天津的投机者更少,这次国家出台政策,主要目的就是打击投机。所以天津房地产市场现在压力还不大,主要原因是,投资者手上还有闲钱,大部分选择转手出租。
张保强:有没有抛售是要看每个区域房地产市场的具体情况,上海、南京等一些城市炒房的比较多,持有10套、8套的存量房,他经受不起市场的波动,所以当政策变动时,就急于抛售。天津市也有部分投资者,但他们持有的房产可长可短,不占用其太大的资金。大多数情况是这样的,留一套住房给自己居住,另一套投资,房子卖不卖对他们生活的影响不是很大,所以天津的一些投资者不至于急于出手。另外,一部分投资者转向租赁市场,目前,无论从需求,还是从房源来看,天津的租赁市场比较活跃。
张志勇:而且天津不像上海,价格的下降空间不是很大,税收的增长不至于让他们损失太多,所以他们也没有必要恐慌。
主持人:对今后一段时期的楼市,各位有怎样的预期?
周京奎:综合来看,天津市的房地产不会发生较大的影响,而且会稳步增长,从短期来看,可能会对房地产企业产生短期阵痛,企业收入减少,利润下降,但从可持续发展来看,不一定是坏事,它会使消费者更加理性,会使企业更加成熟,政府会更加有效率。
余小建:我个人认为营业税征收对消费者购买自有住房的影响不是很大,因为营业税是宽税基,低税率。如果不是炒房的话,住两年以上再转手,是不征税的;如果两年内想改善住房条件的话,5%的营业税并不高。对改善住房不会有太大的影响。
王俊寿:全国房地产市场应该是全面普涨,局部过热,就上海而言是绝对过热。从购房人员结构来看,业内戏言,内环线50%的人讲外语,中环线讲普通话,外环线才讲上海话,这个就说明了上海的投机性很强。此次七部委《意见》的下发将有效抑制投机行为。比如我认识一个天津的老板,一共养了24套房子,遍布6区,他现在把所有的利息还上以后,每个月只能赚25000块钱,利润低、风险高。这还是在不升息的前提下。如果投资赚取的利润空间远大于税收空间,税收就起不到调控作用,反之利润空间被压缩,买房投资的必然会减少。
现在买房是否合适
主持人:山雨欲来风满楼,有观点认为目前对房地产市场的宏观调控仅仅开了个头,大家对此有何看法?
黄凤羽:除了营业税以外,涉及房地产行业的还有土地增值税、契税和个人所得税。这次调整,只涉及营业税,我想这可能是国家对政策有一个整体的考虑,是对今后的调整留有一定余地。关于个人所得税,前几天,南京出台了关于个人出售住房按差价的20%征个人所得税,这在全国引起了很大的反响,也给人们一种暗示,可能国家将对住房转让征收个人所得税。但这个政策还是抑制投资的政策,里面有一些免税的规定,如个人转让居住达5年以上的住房免税等。
余小建:作为国家宏观经济的调控手段,税收目前在实务界引起了很大反响,但税收不是万能的,税收只是影响成本的一个方面。
王俊寿:国家发改委主任马凯在今年年初曾表示国家的宏观政策将会继续延续,包括前段时间炒的物业税、所得税和土地增值税。我想下一步政策将会体现四个理性,一、政府调控要理性,尤其在土地供给方面。二、房地产商要理性,这次政府就规定经济适用房的最高利润率不超过3%。三、各银行要理性参与竞争,不该降低门槛就坚决不能降低。有些商业银行在房地产泡沫里也充当推波助澜的角色,如降低首付,降低利率,不要保险等。四、业主要理性购房。
主持人:调控对买房将产生哪些影响?
黄凤羽:营业税的征收将会对房地产产生一些影响,但主要的作用更多的是对人们行为的一种引导。一系列政策告诉人们国家限制什么,鼓励什么,引导人们消费什么,经营什么。税收肯定会对人们的行为产生影响,人们观望的心理就是这次政策调控的反映。我们要客观认识这个政策,对一般的消费者不会有很大的影响。
主持人:最后一个是消费者最为关心的问题:现在买房合不合算?
吕鹤鸣:目前我们商业地产的销售情况不大乐观。
王俊寿:从银行方面,对居民自住的房屋买卖银行还是支持的。用于投资的商业性用房金融风险较大,房贷方面控制比较严格。要求商业地产的首付至少在四成以上,还款时间也相应缩短。
张志勇:从目前市场情况看消费者中持币待购、观望的比较多。到底买不买房还要看需求。自住的该买的当然要买,投资的可能会受一定影响。
张保强:市场中持观望态度者占主流,但需求性购买总是有的。