|
||||
随着房地产业的快速发展,与之相关的中介服务机构也迎来发展的大好时光。房地产估价师行业,正越来越多地介入到个人和企业的经济活动之中。为此,记者采访了其中的一员——国家注册房地产估价师盛钊女士,目前,她就职于天津市正德有限责任房地产评估事务所。
服务专业化 估价师走向台前
“其实,最初自己对房地产估价师的认识不是很深刻,只是感觉资格化认证是今后发展趋势”,盛钊这么解释自己成为一名估价师的起因。她介绍,自1986年从天津大学土木工程系毕业后,自己曾从事过工程概预算以及房地产开发等工作,形成了相应的知识基础。1998年,她参加了全国房地产估价师执业资格考试并顺利通过;2002年,她成为一名专职房地产估价师。
回首这些年的发展,盛钊认为,房地产估价行业越来越受到人们的重视。土地使用制度改革,实行房屋商品化政策之后,房地产估价需求开始日渐增多,虽然在80年代就已出现,但其真正走向规范化是90年代初。1993年和1994年,建设部和人事部曾先后认定了两批房地产估价师。自1995年之后,取得房地产估价师资格的唯一途径就是通过全国房地产估价师执业资格考试。盛钊向记者介绍,目前,房地产估价服务在经济活动中业务领域已经越来越广。房地产交易、抵押、典当、保险和损害赔偿;房地产税收、征用拆迁补偿、纠纷调处和有关司法论证;企业合资、合作、对外投资合并、分立、清算、改制、买卖、租赁托管经营以及房地产管理方面都需要进行合理评估,房地产估价师在其中发挥着越来越重要的作用。
在现实经济活动中,进行评估的某些机构给出的估价却未必让人信服。例如,目前不少二手房交易中介结构也为客户提供免费的估价服务,但受专业知识限制以及利益驱使,使得评估难免出现一定的倾向性。相比较而言,房地产估价师对市场整体需求状况有更准确的把握,做出的估价相对更为专业,作为中立的第三方,其评估标准也更为客观。
规范发展 别养成“坏习惯”
盛钊向记者介绍,房地产估价是对房地产客观合理价格的估算和判定,是一种估计,是估计就会有误差。不同估价师即便依据相同估价方法得出的结果很有可能是不尽相同的,这与普通商品不同,是由房地产的特征所决定的。房地产价格受到诸多因素的影响,如区位、交通、环境、商业和公共服务配套设施、楼层、朝向等等;同时,商业、工业、住宅等项目的影响因素也不完全一样。对某一个因素判断稍有差异,最终评估结果都可能相距甚大。这也一直是这一行业关注的焦点,有人提出将所有影响因素完全量化的建议,但业内大多数人认为这不切实际。
在这一意义上,估价表现出其艺术性的一面。很多情况下,评估是“先有价格,后有推算”。就是说,估价师接手一个评估项目后,首先凭经验确定其大致的价格范围,然后再通过模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示出来。“对价格的判断依靠估价师对市场充分地了解、把握和良好的市场感觉”,盛钊这么对记者说,“而市场感觉的形成依靠于日常积淀,这包括平时对相关信息的关注,以及大量的现场勘查。”
虽然房地产估价师最高行为准则是“独立、客观、公正”,估价过程中不偏袒任何一方,但目前从行业管理角度还没有行之有效的方法,更多地依靠估价师的自律。由于评估业的特性,加之我国房地产评估业真正实现市场化运作的时间不长,其中难免存在一些问题,例如,在实际评估中,个别事务所甚至是“客户需要什么数,评估就给一个什么数”,而且存在一定程度的恶性压价现象。
在管理不是非常严格的情况下,估价师可能受到的各种利益诱惑也就多,在一个不规范的环境中要保持自身的公正、客观,有时反而会陷于不利的局面之中。在这种环境下,盛钊强调,“不规范的阶段终究会过去,但求自己现在别养成一些坏的习惯。有时候面对生存的压力,可能会迁就客户,但如果一味地迁就,会逐渐地丧失独立客观的判断能力,因此我们总在努力不断地把自己拉回来,坚守住自己的原则”。
盛钊对记者说,虽然一两件估价案件不会造成太大范围的影响,但评估业在整个金融体系中是不容忽视的一个环节。在世界范围内,不少国家都曾经因为评估业的混乱而引发金融风险,有些国家最后不得不动用国库资金来平息。
提升层次 全方位服务
在国外,估价师与经纪人的服务并不处于同一个层次。相比于经纪人,估价师更为专业,更侧重于趋势分析,其社会地位也较高。但盛钊认为,现在国内很多参加估价师考试的人并不是真正想干这一行,参加考试仅仅是希望以此获得收益或是给自己增加一种职业选择。盛钊认为,行业的发展需要大量真正对其感兴趣的从业人员的支持。“在评估过程中,能将自己各方面知识、经验调动起来的感觉比较让人兴奋”,这是自己在实际作业中所体会到的最大乐趣。
盛钊认为,房地产估价师未来发展的一个趋势是为房地产开发企业提供全方位服务。包括为企业提供投资可行性分析、前期策划、营销策划以及一些市场趋势性分析报告等。目前天津房地产估价机构在这方面业务开展还较少。就个人估价业务来说,目前业务主要集中于二手房交易中需贷款的房地产估价,未来涉及方面将会更加多样,比如根据委托人的需要为其选房,选择最佳的租赁方案等。目前成片拆迁过程中,如果被拆迁人对评估结果有异议,可以要求重估,但这时候也会形成相应的个人业务。
此外,房地产估价行业的信息化建设已经是估价行业的迫切需要。盛钊介绍,目前天津市房地产交易信息发布的数量与实际交易量相比依然较少,这也造成评估过程中资料收集需要较高的成本。据了解,天津市房地产估价师协会一项重要的工作就是建立房地产交易信息库,实现信息的公开以及共享。
职场指北
房地产估价师行业是我国最早开展专业技术人员执业资格考试的行业之一。建设部与人事部于1995年出台了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》,对房地产估价师执业资格考试、注册以及房地产估价师权利义务做出明确规定。目前,房地产估价师执业资格考试包括四个科目:《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》。目前,房地产估价师资格考试原则上实行每年一次考试,成绩可以在两年内滚动。
据介绍,凡从事房地产评估业务的单位,必须配备有一定数量的房地产估价师,例如天津一级资质的估价师事务所,要求必须有全国注册房地产估价师15人以上;二级资质事务所需要在册8人以上。同时,一份评估报告需要两名以上的注册估价师签字。可以预见,未来对合格估价师的需求会越来越大。目前,各个房地产估价事务所内房地产估价师收入情况不尽相同。但在天津,一名普通房地产估价师平均收入水平大约在2000至3000元之间,而业务好的估价师收入可能更高。