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2005年4月22日上午,“天津北信房地产产业投资集合资金信托计划”产品推介举行新闻发布会。这一信托计划首期推出的两种信托产品规模达2亿元,自然人和法人购买这两种产品的单笔起点分别为25万元和50万元。据了解,未来这一信托计划还将继续发行类似的金融产品,以支持天津房地产业健康发展。
作为全国首支针对产业发行的信托计划,“天津北信房地产产业投资集合资金信托计划”一经推出就广受欢迎。记者了解到,首期推出的2亿元信托产品在4月25日发行的当日就宣告售罄。有业内人士认为,这次信托计划的发行可以称得上是天津市房地产业金融创新中里程碑式的事件。相关负责人透露,下一期产品已在筹备之中,预计将于5月下旬推出。
着眼产业健康发展
随着经济的高速增长,房地产业已成为新型支柱产业。在中央加强对房地产业的宏观调控之后,房地产商从银行获取贷款的难度增加,但又缺乏一些其他的融资方式。为脱离这样的困境,房地产商开始尝试一些新的手段。
有专家分析,在房地产市场资金链中,银行信贷贯穿于土地储备、房地产开发和房产销售各个环节。60%—80%的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行。银行信贷构成了房地产融资的主要方式,这使得房地产投资风险和融资信用风险高度集中于商业银行。数据显示,房地产开发和个人住房信贷规模逐年上升,2000年天津市全部房地产贷款余额为299.28亿元,2004年10月上升为731.65亿元,为2000年的2.44倍。
北方国际信托投资股份有限公司董事长霍津义认为,房地产金融中信托最具成长性。信托融资改变了以往房地产商只能靠销售回款、银行贷款或股份合作等有限融资手段的局面,为房地产企业提供了一条新的融资途径。
据统计,全国2004年共发行89个房地产信托计划,发行额为111.74亿元,占信托产品总量的18%,与2003年相比增幅显著。今年第一季度,全国已经发行了房地产信托产品13个,占信托产品数量的20%。霍津义指出,目前中国房地产信托“已具雏形”,但还难以满足市场中的需求,因而还“有待发展”
。“天津北信房地产产业投资集合资金信托计划是针对整个房地产行业出台的,这是它最大的特点。它不是针对一个企业或项目推出,这和我们以前推出的或者全国其他信托公司推出的房地产信托计划是有明显区别的。”霍津义这么告诉记者。天津市工商业联合会房地产商会会长李德福对这一信托计划的出台也满怀信心,“这个信托计划是产业性的,而不是单体项目性的,这个在全国是首例。”他指出,房地产开发需要大量使用时限长的低利率资金,如果单靠银行的贷款,或者短期的拆借,就会堕入短融长投的陷阱,资金链条迟早会绷断。产业投资集合资金信托计划的融资成本相对较低,资金规模更大,房地产企业依托这一“资金航母”可以平稳、健康地发展,这对整个行业的成长是大有好处的。
三方联手严控风险
据了解,产业投资集合资金信托计划,如果能真正实现不定项、覆盖全行业的话,就与产业基金没有根本区别。目前有关房地产信托投资基金方面的法律法规,只有一法两规(《信托法》、《信托投资公司暂行管理办法》、《信托投资公司资金信托管理办法》)以及中国银监会2004年10月18日向社会征求《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》的意见,李德福表示,受法律法规的限制,把这一信托计划称为基金尚不成熟,但它未来可以和产业基金进行对接。
经过较长时间的研究,北方国际信托投资股份有限公司出台了这一产业投资集合资金信托计划。霍津义认为,在今后较长一段时间内,房地产行业是极具成长性和投资价值的,因此在房地产业推出创新信托产品就有可能获得较高的收益。房地产信托计划可以在房地产业中的各个环节介入,从土地整理环节到开发环节,再到物业管理环节。既可以投资,也可以提供贷款,资金的运用方式十分灵活。
北方国际信托投资股份有限公司针对这一信托计划设计了一套严密的风险防范机制,例如缜密的内部管理制度。霍津义介绍到,北国投将对从项目选择到具体操作以及后期的管理整个过程进行严格监控;另一方面对每一个计划内项目的类型、规则以及使用手段进行组合,并在各信托计划之间也再做整合。
他还告诉记者,在风险防范上,房地产信托计划有两个极为突出的特点,也是其他信贷计划中没有的。首先,北方国际信托投资股份有限公司聘请了专业机构提供专家咨询服务,其中之一就是天津商联房地产资产管理公司。据了解,天津商联房地产公司注册资本金为1亿元,是由天津市工商联房地产商会牵头成立。之所以聘请它作为信托计划专门的咨询机构,霍津义解释到,是由这一公司本身特点所决定的。天津商联房地产资产管理公司的股东包括五家大型房地产公司,分别是永泰、津东、仁爱、麦购以及万兆。此外还包括其他金融机构以及媒体企业,可以说,这一咨询机构集合多方面的优势。这将有效降低风险,让项目选择更贴近市场。
另一个特点是中国建设银行天津分行为房地产信托计划使用项目进行担保。北方国际信托投资股份有限公司与建行在选择项目、管理项目以及后期安排上达成了共识。北国投将房地产信托资金托管给建行,由它监督这部分资金在约定的制度安排下按照既定方向投入、使用。同时,在适当的时机,还将引入专业的资产评估机构对信托计划进行评级。
“这两个方面能够保证房地产信托计划在操作过程当中制度是缜密的,保证我们实现预期收益。”霍津义这么对记者说。
分享房地产业发展收益
房地产投资信托计划的出台,对于房地产企业而言,无疑提供了新的投资渠道,而对于普通百姓来说,则多了一条投资理财的渠道,他们可以通过以个人名义购买信托计划。
近年来,受中国房地产市场高回报的吸引,一些海外房地产投资基金也活跃在中国房地产市场中。他们在中国通过直接投资的方式,与其国内合作伙伴共同组建房地产项目公司,参与开发,获得了较为丰厚的收益。天津市工商业联合会会长张元龙认为,房地产投资信托计划将会是一个低风险稳回报的新型金融产品。我国居民大量储蓄放在银行,却并没有像海外房地产投资基金一样享受到经济增长的好处。“这个信托计划将会为天津房地产提供更好的发展机会。同时也让老百姓分享了中国房地产业快速发展所带来的收益。
”霍津义指出,房地产信托产品并不是说比其他投资方式如股票、证券市场更好,只是说明这是一个可以进行投资的成长性行业。同时,作为个人投资者,要获取行业发展带来的收益是比较困难的。房地产信托计划提供了一个平台,通过专业的研究部门、管理部门以及操作部门的良好运作配合以及运作来实现预期收入。