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从物业到单一写字楼经营,再到住宅领域的开拓,一步一步的战略布局,非常符合联想一向稳扎稳打的行事作风,不得不说这是联想对房地产行业非常成功的试探。由此也能看出,联想对房地产业的精心布局。
上周,从融科智地有限公司(下称“融科智地”)传出消息称,融科智地今后将以北京为龙头在全国进行住宅项目开发。这表明,融科将结束长达三年在写字楼市场的试探,从而转向对房地产市场的实质性开发。
融科智地是联想控股的全资子公司,从这次转型不难看出联想对房地产市场的野心。
联想进入地产
1994年左右起,联想就在内部成立了一支专做房地产的队伍,主要负责集团内各事业基地或者其他项目的建设。
2001年6月,融科智地由联想控股全资成立。它的前身是联想科技园公司。融科智地成立后,开始进入写字楼领域。至此,联想控股算是真正向房地产行业迈进了一大步。
也许是由于当时的操作模式和资金还远远达不到要求,因此,融科智地一开始只做写字楼这种持有型物业。可以说,融科智地的真正起家也是从做写字楼开始的。
合作开发练兵
2001年,融科智地斥资30亿元全面开发中关村一块占地8万平方米、建筑面积达到32.8万平方米的高科技园区,这个项目就是如今在中关村赫赫有名的融科资讯中心,该项目全部为甲级写字楼。
2002年6月,融科智地参与五棵松体育文化中心配套住宅项目。时隔半年,2002年年底,融科智地和孙宏斌接触谈判后,开始了实质性的动作,合资成立天津顺驰融科智地有限公司,融科智地占有40%的股权,并合作开发了第一个住宅项目——天津瑞景居住区,这标志着融科智地向住宅业务迈出了坚实的第一步。该项目由融科智地派出一位副总带领四个人进驻,最后项目获利30%以上。其项目经理毫不掩饰地说:“通过这个项目的操作,让我们在住宅项目上得到了锻炼。”
而在今年5月份,北京西四环一个叫紫金长安的项目突然出现在人们的眼前,卖得极好,但却没人能说清其开发商的来历。
据记者调查,该项目是由中关村科学城股份有限公司改造中关村东区而来,由于当时联想也投了一个亿给科学城,而融科智地又有了一定的实战经验,所以,融科智地总经理郑志刚便携整个团队进入,从策划到产品研发、综合管理、投资到资金管理,可以说完全就是一个主力团队。一期做完以后,融科智地整个队伍很快撤了出来。因为当时融科智地也已经在武汉和重庆拿到住宅开发用地,北京也有了第一个独立控股的项目,队伍也该派上正式的用场了。
从物业到单一写字楼经营,再到住宅领域的开拓,一步一步的战略布局,非常符合联想一向稳扎稳打的行事作风,不得不说这是联想对房地产行业非常成功的试探。由此也能看出,联想对房地产业的精心布局。
联想要做房地产大佬
目前,融科智地在全国共有六个写字楼项目,四个已经建完,还有两个待建。据郑志刚介绍,融科智地的写字楼只租不售,而且内部消化很少,基本都已经满租。
至于北京市场,郑志刚说尚有三四个项目在谈判中,对于未来,融科智地会把目光投向紧临北京的天津,以及房地产发展前景看好的二线城市。
在联想20周年庆典上,联想灵魂人物柳传志公开声称,要把房地产当作产业来经营,做大做久,更声称要把地产做成中国的通用电气。这是不是暗示着柳传志在完成从企业家向资本家的成功转换后,要把主要精力都放在房地产上呢?
融科智地总裁陈国栋强调,“联想控股介入房地产的第一个项目——融科资讯中心是一个长期持有的写字楼项目,而持有物业的回报主要来自租金,相对于投资来讲,租金回报的速度比较慢,占用资金会比较长。从这点上可以判断,联想控股在房地产业的投资的确是一种长期行为。”
作为房地产市场里的一支“新军”,融科智地此次高调挺进住宅开发领域,迥异于三年前联想控股低调进军房地产的行为,也有别于联想一贯秉承的稳扎稳打战略。那么,融科智地究竟出于何种考虑,它的土地储备、资金筹措和项目产品研发已经具备在当前房地产市场一争高下的实力了吗?
多渠道拿地
据了解,目前融科智地在全国已有四块地,总量为200多万平方米,分布在北京、武汉、重庆和长沙等地。
其实,早在2003年初,融科智地就制定了相关的目标,2003年年底,先后于重庆和武汉通过拍卖和挂牌方式各获得一块住宅用地。重庆项目在北部新区鸳鸯湖地区,面积为86万平方米,本月已经动工,案名定为融科·蔚城;而武汉的面积为40万平方米,此地块属于当地旧城改造工程,因受拆迁政策变动影响,开工时间稍微延长了些,预计明年七八月份可以正式动工。
以开发商一贯的思路,有了土地储备后,一般会先做开发,开发完成后再去拿其他地块,但融科智地没有,在对已经拿到的地块开始前期策划的同时,融科智地又把眼光瞄准了长沙和北京。
融科智地在北京的项目——融科·橄榄城是通过收购获取的,地上地下共52万平方米;而长沙是其拿得最晚也是最大的一个项目,有240亩。
融科智地总经理郑志刚在接受本报记者采访时说,融科要以北京为龙头,全国布局。而对今后在北京还要再拿多少地,一年开发几个项目,郑并没有作正面回答。他认为,只要有合适的项目和地块,融科智地都会考虑。虽然拿地的标准各地不一样,但只要是认为好的地,融科智地一定去拿。
不光是拿地,融科智地在城市的选择上也相当挑剔,一般而言,融科智地注重未来经济发展预期好、上升空间较大的二线城市。像武汉的房价涨幅不是特别大,一年涨幅10%左右,有后劲,上升空间还很大,长沙也是如此。而对杭州这样的城市,融科智地就有些却步,郑志刚举例说,苏州曾经给了他们很大的诱惑,包括政府给的政策,长江三角洲地区同样具有很大诱惑,但最后都被柳传志坚定地否决了。
5年内海外上市
相对于之前做过的住宅项目和现在准备做的项目,融科智地相当强调的一个概念是“绝对的完全独立控股”。郑志刚说:“融科现在做项目,跟人合作可以,购买股权也可以,但要完全控股。”
也许只有财大气粗的融科智地才能说出这样的话,以融科智地这种接连拿地开发的速度来讲,资金链的压力肯定不小,据了解,融科智地现在拿地已经花费了20亿元,单北京一个项目就用掉7个亿。
“融科智地的钱都是父亲给的!”郑志刚说这话时丝毫不掩饰骄傲神色,“联想也从来不会有负债的时候。”的确,好出身可能会解决孩子的很多难题,但要来的钱总会花完的,孩子也总要学会自己走路,自己养活自己。
融科智地副总经理张筱菁认为,目前融科智地只是处于布局起步阶段,融科智地还没有真正做起来。言下之意是否意味着融科智地暂时还不能脱离联想控股独立行走?
土地新规定要求,开发商在拿到地的两年内必须进行开发,这无形中增加了开发商的开发成本,更何况融科智地一连四块地的开发。
郑志刚说,除了贷款,融科智地也有直接融资的考虑,比如引入战略投资者。再三追问下,郑志刚还透露,五年内会以住宅为主体整体海外上市,当然前提是实体业务能够得到投资人的认可。另据透露,新鸿基老板预以20亿元进行战略投资,但被柳传志拒绝。
针对目前融科智地内部的资本运作模式,郑志刚解释说,现在在融科内部,项目资金运作不封闭,住宅短时间收益,写字楼把收益分在若干年内实现,而且暂不会把钱还给“家里”,因此,融科智地并不存在资金压力问题。
好机制可补丑
作为IT企业的龙头老大,联想一直专注于个人电脑等方面的研究,对于这样的“门外汉”来说,迅速提高专业化恐怕是当务之急。
但踌躇满志的郑志刚并不这样看,没有一个房地产公司的机制和土壤能够留住一个伟大的设计师。”开发商发展到某种程度后,自己设计都是不可能的。“我们可以通过合作来实现。其实,一家公司在设计上要具备两种能力,一种是方案的研究能力,是对市场的把握,我们重点要突破的是方案研究;另外管理上要到位,好的管理机制能弥补我们在其他方面的不足。”
郑志刚还认为,一个好机制是企业得以发展壮大的首要条件,“万科为什么到现在60多个亿还没发展起来,就是因为机制不好,这个问题解决不了,那永远不可能有发展。而联想就不一样,它有一个很好的机制,员工在这样的企业文化下工作,其产生的效益就不是其他企业能比的了。”
土地、资金是开发商的最大瓶颈,摊子铺得如此之大是否会对融科智地资金链产生压力,这一切我们还不得而知。不过据称,融科智地在接二连三的拿地过程中所花费的20多亿元绝大部分来自联想控股,而来自联想控股的声音则希望五年之内把融科智地境外上市。
也许,良好的“家庭背景”会让融科智地在房地产领域走得比其他开发商更顺畅一些。