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对于天津房地产市场来说,2004年是一个不同寻常的年份。在即将过去的一年里,经历了变幻莫测的市场大环境的洗礼,各方力量得以分化、组合,一个日益清晰的房地产竞争版图重新浮出水面。在经历了种种之后,不难发现2004年的房地产市场呈现出了很多的特点,我们不妨一起回顾一下。
需求市场篇
一、普通商品房仍为需求市场主体,但供应相对短缺
分析2004年各单价区间下的商品房成交情况,并结合购房者客户调查,可以判断目前4000元以下的普通商品房仍然占据目前购房需求的主体。但目前4000元以下的普通商品房供应比例低于需求比例,在较长一段时间内,普通商品房仍然保持相对短缺态势,其销售速度快于高档商品房。
二、房价成为购房最敏感因素,住宅消费更趋理性
由于2004年房价增幅高于同期人均可支配收入增幅,房价逐渐成为影响购房者决策的关键因素。同时,受支付能力限制,总价控制在一定范围内的紧凑型商品房受到购房者欢迎。此外,随着房地产开发进入品牌时代,消费者对于发展商的信誉、业绩以及行业口碑更为关注,产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面,购房者消费行为更加理性。
三、居民价格承受能力增强,高档房需求增长稳定
随着天津城市经济的发展和居民收入水平的提高,人们对于商品房的价格承受能力明显增强。特别是高档房市场经过多年的培育,供应及需求市场均有长足进步。2004年,以时代奥城、城市别墅为代表的天津高档住宅物业成交规模增长较快,这表明在经历了最初的起步阶段,天津的高档房市场开始中盘发力。但由于当前天津高档房供过于求,因此这一细分市场还将在今后面临更大的竞争压力。
四、拆迁成为拉动居民买房重要因素,但改善性需求占据消费主体
2003年,由于大规模拆迁导致的商品房刚性需求在2004年第一季度得以集中体现。2004年一季度,天津商品房成交面积达到359.4万平方米,同比增长142.7%。随着拆迁因素对住宅需求影响逐渐减弱,天津商品房成交量随后有所回落,改善型置业需求占据主流位置。人们对于楼盘的综合品质更为关注,买房追求一次到位的心理较为普遍。
供应市场篇
一、全年新上市商品房总量低于商品房成交量,但高档商品房供过于求
2004年,天津新上市商品房预计在1000万平方米左右,而同期商品房销售面积在1250万平方米左右,总体而言,市场处于供略小于求状态。但从细分市场来看,高档商品房(包括别墅及公寓)明显供过于求,普通商品房供不应求。2004年下半年,政府部门出台一系列调控措施,确保大量普通商品房上市,结构性的供需失衡问题有所缓解。但未来几年,供需结构平衡问题仍是影响天津楼市发展的关键。
二、商品房整体品质提升显著,房价上涨较快
2004年上半年,天津商品房成交量骤升,房价也一路走高。进入下半年,新增商品房放量入市,房价上升势头有所缓和。2004年,以时代奥城、水木天成为代表的一批中、高档楼盘,在产品细节以及社区环境等方面逐渐与国内一线城市接轨,并涌现出一些在国内拥有较高知名度的代表性楼盘。
三、开发商对市场变化反应更加迅速,产品创新仍有很大挖掘潜力
2004年天津房地产市场波动较大,这对于天津开发商的反应速度和应变能力是一个考验。2004年上半年,天津房价上涨较快,受总价制约因素影响,中、小户型住宅需求上升。面对这一变化,一些开发商积极求变以适应市场的需求,从而在市场中占据主动。今年下半年,一些主打中、小户型的项目批量上市,还有一些计划在2005年上市的项目,也对户型配比加以调整,经济型、实用型商品房比例有所上升。以需求为导向已经成为天津市开发企业共识,但另一方面,2004年天津楼市创新亮点不多,缺乏能够提升整体市场的特色楼盘。在产品细节、营销理念和售后服务方面,天津楼市还有很大的潜力可以挖掘。
土地供应市场篇
一、天津土地有形市场日趋规范,“招挂拍”成为土地出让的主要方式
2003年,天津市政府正式出台了《天津市国有土地有偿使用办法》,规定从2003年6月1日开始,天津的国有土地将由市政府集中统一管理、统一收购、统一储备、统一供应、统一出让、统一转让。这是天津深化土地有偿使用制度改革的重大举措,也是天津土地市场建设进入规范化、理性化发展阶段的重要标志。从2004年天津土地市场的运行情况来看,经营性土地全部实行“招挂拍”形式,特别是经济适用房项目也首次采用招标形式,土地市场日趋规范、竞争更为充分。
二、市内六区仍是土地市场主要供应区域,中环线以外土地供应比重加大
几年的土地供应市场,可以看出市内六区仍然是天津市土地供应主要来源,但供应中心的外扩趋势日益显现,这表现在外环线以外的土地供应比例加大,中心城区土地相对稀缺。据统计,今年挂牌出让的25幅土地中,位于郊县的有5幅,其中西青区3幅,北辰区及东丽区各1幅,其余地块均坐落于市内六区。在25幅土地中,位于中环线以内的仅有10幅,土地出让面积为120万平方米左右,占土地供应总量的17%;其余土地均在中环线以外,距市中心较远。
三、市中心小幅地块以商建、办公用地为主,住宅用地平均规模有扩大趋势
由于天津对住宅需求保持稳定增长态势,目前天津市的房地产开发仍然以普通住宅开发为主。表现在土地市场上,则是供应土地以居住为主,同时,商业及办公用地占据相当比例。分析目前天津土地市场的现状,可以看出单纯作为商业或办公地块,大多位于中环线以内,且占地面积多在1万平方米以下。1万平方米以上的中、大型地块以居住用地为主,并辅以一定比例的共建用地。与2003年相比,2004年以住宅为主的综合用地面积单幅面积呈扩大趋势。据统计,2004年天津土地供应市场以住宅为主的地块有16幅,土地面积达到645万平方米,平均担负地块面积达到40.3平方米。这一方面是由于某些超大型地块入市带动土地单幅平均规模上扬,另一方面也显示出中、大型地块占据天津土地供应市场的主流位置。