20多年的改革开放，是私有财产发育和积累的过程。而房屋在成为多数普通城市居民最大的私产的同时，也是社会矛盾和冲突最集中的领域之一。刚刚经人大常委会第二次审议的《物权法》(草案)，被普遍认为有助于确认、保护老百姓的房屋财产，也有助于解决买房、住房过程中的诸多纠纷。

　　共有面积谁所有

　　“《物权法》(草案)引进了现行的法律中没有的“区分所有”的提法，有很强的现实意义”，华东政法学院民法专家高富平教授说，“在多数中国市民住的是成套商品房，所有权状况比较复杂的时代，这种意义更加显著。”

　　购房合同中规定的住宅面积分为“套内面积”和“分摊面积”两部分，因此，住宅小区业主对建筑物的权利是“独有”和“共有”两部分的复合。高富平认为，《物权法》不仅要对所有权做出界定，也要对业主团体行使管理的权利做出界定。

　　在中国社科院法学所梁慧星研究员和中国人民大学法学院王利民教授分别牵头起草的草案，以及后来的全国人大法工委确定的“征求意见稿”中，关于“区分所有”的内容争议极少。而在现实中，对建筑物的共有部分和小区内的绿地、车库和会所的权属，却聚讼不休。

　　《物权法》(草案)规定：“建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。”有此清晰的法律界定，建筑物上比比皆是的外墙、电梯广告，还有楼顶发射塔，以及由此引发的矛盾纠纷也可明晰化。

　　同时，草案规定小区业主“对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利”，并且“对建筑单位聘请的物业管理机构，建筑物区分所有权人会议认为不合适的，有权更换”。经常抱怨“请不走管家”的业主们，也将运用法律条文维护自己的权益。

　　另一个现实中矛盾纠结的领域，是会所、车库和绿地的归属。草案规定“会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有”。这一表述在法学界有不同看法。

　　有学者认为，开发商或建设单位在建筑物首次转让的合同中，常约定住宅小区内的绿地或法定停车位所有权或使用、占有、收益和管理的法律权利属于卖方。此时，依据《物权法》(草案)“依约定确权”的制度设计，绿地和车库所有权或法律权益将全部归属于房地产开发商或建设单位。这会带来严重的后果。因此应该立法规定，小区绿地、法定强制规划标准内的车库的权利归属定为小区全体业主共有财产。

　　高富平认为，如果开发商或建设单位不能提供产权证，就不能约定为其所有。而建在房底下的车库，开发商是不可能拿到产权证的。但房产市场目前供不应求，开发商处于强势，售房格式合同中的不合理约定，常常很难避免。因此“约定确权”难说合理。

　　但上海四维律师事务所律师熊立民则认为，《物权法》不应该强制界定绿地和车库、会所等的归属。“房产开发商的强势不是像电信、邮电等行业那样由垄断造成，而是市场供求关系决定的。法律和行政不应该过多干预市场。如果今天房产市场高涨，《物权法》立法干预市场行为，照此逻辑，明天房产市场低迷，岂不要修改法律刺激市场？”熊立民说，法律扮演着守夜人的角色，如此干预市场将有损法律的权威。

　　物权纠纷何其多

　　《物权法》(草案)第七章中规定，“建筑物的屋檐滴水不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害”，在全国人大常委会审议时，有委员认为法律做出这样的规定太过细化。但不少法学家却认为，《物权法》应该但还不够细，某些规定尚嫌粗放。

　　实际上，高富平说，在最常见的两类物权纠纷：买卖纠纷和相邻纠纷中，细化解决纠纷的条文，有明确规定可以给司法实践提供依据和便利。

　　“就相邻关系而言，独有部分使用会影响到他人，独有部分的使用就会受到限制。像装修中拆承重墙，改变结构，造成危险；或者改变卫生间或厨房的位置，将卫生间安排在楼下的卧室上方，影响楼下的休息等等，这些小事影响着千家万户的生活。”

　　《物权法》的主要起草者、中国社科院法学所的梁慧星研究员提到过物权纠纷中的极端案例：开发商将100套房子卖给了500个人。“一房多卖”属于典型的买卖纠纷，但房产市场高热、开盘疯涨和开发商唯利是图，并非“一房多卖”的唯一原因，它更多折射出中国不动产登记制度没有发挥应有的作用。如果不动产登记制度独立、统一、完备，房屋交易和交易纠纷，可依据登记内容做出判定。

　　高富平认为，登记制度是程序法，它确认、保护物权，并确认物权流转秩序，因此是《物权法》制度设计的核心和基础。

　　目前，全国只有少数地方如上海已将土地、房屋登记机关合二为一，多数地方房屋登记和土地登记分别归属于不同部门，而且查阅限制很多，导致当事人不能从登记机关即时得到准确的信息，这是“一房多卖”的怪现状的一个重要根源。

　　中国设有各种级别的登记机关，造成同一不动产可能在不同级别登记机关登记不同权属状况，扭曲了市场交易信息。此外，各种不动产登记机关还常常借登记设置不合理的高额登记费，或者设置不合理的登记期限，让当事人反复登记，部门利益人为加高了登记和市场交易成本。因此，梁慧星认为，法律应该规定在区县级法院设立独立的不动产登记机关，将现在分散在各个行政部门的登记职能统一到这个独立机关中来。

　　梁慧星的这一方案没有为人大法律委员会所采纳。高富平表示，登记机关设在法院的出发点在于维护私权，而行政机关登记制度借重了行政机关的权威，但是出发点是便于管理，因此带有浓厚的计划经济“民无私产、房屋属公”的时代色彩。虽然送交人大常委会审查的《物权法》草案对登记程序、费用和登记机关的职责范围做出规定，新创设的异议登记和预告登记制度，可能会遏制“一房多卖”现象，但多级别、多部门的登记体制没有根本改变。从根本来说，这种改变涉及到的是政治体制方面的变革。

　　高富平承认，虽然我们提出转变政府机关的职能，但设立独立的不动产登记机关缺乏现实可能，只能寄望于政府机关按照物权法的规定进行登记。像上海市的房地产登记条例，背后与《物权法》的立法思想一致，可以算一个改良。

　　70年后何处去

　　城市土地归国家所有，按照土地使用权转让的规定，土地使用权的最高年限为70年。如果没有制度安排，最多70年后，市民的私有房产将变成没有土地的空中楼阁。在媒体的关注下，“70年后房子怎么办”的问题，受到越来越多市民重视，《物权法》草案没有解决这一问题，高富平认为，这是这部突破性法律最大的遗憾。

　　中国城镇土地归国家所有。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限为70年。高富平称，1990年代初出台土地出让制度，借鉴自香港和英国的土地批租制度，但未考虑居住权和土地使用年限的冲突。当时规定，土地使用权到期后需重新申请，因此存在批和不批两种可能。一旦不批，依据条例第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”

　　《物权法》草案对此规定，“国有土地使用权期满，出让方未收回土地使用权的，土地使用权人可以继续使用土地并应当支付出让金。出让方收回土地使用权的，应当提前六个月通知土地使用权人。”这一规定没有突破原有框架。学者们倾向于相信，居者有其屋是是人权和生存权最基本的内容，也是任何一个政府的义务，因此未来解决这一问题的思路作乐观想象，可能是国家开征相关税收。但多年后的城市发展可能会带来不同地块之间的差价问题，国家作为唯一地主，仍然足可警醒。

　　与此问题相关，高富平认为，《物权法》(草案)的另一遗憾是没有将多种土地使用权归并。

　　现有的房屋土地使用权包括三种状况：宅基地——法律对土地使用权属没有明确规定，不需要缴纳土地转让金，可以无限期延续；公转私房——有房屋所有权，没有土地使用权；商品房——土地使用权有期限，需缴纳土地转让金。这三种房屋土地使用权并存，造成多种不公平：花钱拿到土地使用权的有使用期限，不花钱的反而没有期限，没有土地使用权的公房在市场中也可以卖到高价。高富平认为，《物权法》本应该将不同的土地使用权统一起来，但它没有很好地吸收房地产法的规则，也没有将房地产法中已出现的问题解决掉。中国现行的房地产法规大多根据1990年代初期的社会现实制定，如果《物权法》将房地产权属统一一致，将大大简化人们对房地产权属的认识，以便于交易。

　　“当然”，高富平说，“要制定一个规则是容易的，但是要改变既有的制度现状，需要大量的调研，协调各种利益，获得人们的认同，这是一个非常复杂的过程。”

　　物权为何要立法

　　《物权法》(草案)将“物”规定为动产和不动产，而将“物权”定义为“自然人、法人直接支配特定物的权利”。物权的核心是所有权，指权利人对自己的不动产活动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　高富平认为“《物权法》确认了私人已拥有的财产，因此确认了谁在市场里有发言权，它是市场经济的根基：有财产，并且可以买卖，就产生了市场。物权法是今后中国社会发展的基石”。

　　《物权法》立法使得法学专家欢欣鼓舞，普通市民却不了解，这一在法学界和钢筋水泥构筑了房屋地基一样构筑了我们私有财产地基的法律，和已有的法律有何不同。

　　法学学者认为，中国改革开放的过程，实际上是一个社会成员私有财产发育的过程，涉及到房屋尤其如此。从前大多数城镇居民住在公房里，现在很多人拥有自己的房产，中国人的财产形态有了根本性的变化。高富平认为，宪法作为上位法和基本法，对“公民财产不可侵犯”做出了规范，而1986年制定的《民法通则》，由于时处经济改革初期，立法者认识在计划经济和商品经济之间摇摆不定，方向不明确，法律对财产的保护更多倾向于保护国有财产。所谓“国有财产神圣不可侵犯”的提法给人一个印象，就是私有财产似乎并没有得到有效的保护。起草《民法典》，保护改革开放中成长起来的社会成员私人财富，已成当务之急。

　　对操持法律实务的律师和法官而言，《物权法》将散见全国的各种地方执行法规中有关规定抽取出来，形成“物权”的法律原则，并以明晰的成文法条文固定下来，是一个重要进步。多年以来，相关规定不乏含糊不清甚至相互抵触之处，判决高度受限于基层法官水平，即使对法理理解无误，也常常因为行政部门利益或行业利益对司法的干预歪曲判决。《物权法》出台，可以有效遏制这种现象。

　　因此，虽然法学界对《物权法》(草案)的部分内容尚有争议，也有人认为它回避了某些重要议题。但多数法学界人士认为，一部法律不可能解决所有的问题。虽然，《物权法》立法本来可以吸收更多的意见建议，可以将草案的内容公布于众，让利益相关又寄望甚重的百姓也来讨论——这或许可将很多问题提前暴露出来，胜于“闭门立法”之后再“组织学习”。