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调查显示:小户型供不应求鲜有新盘 大户型大量滞销供应不断
北方网消息:在刚刚过去的十一黄金周中,天津楼市销售出现了明显的两极分化趋势,中低档项目销售持续火爆,高档项目成交量大幅萎缩。业内人士分析认为,从今年下半年开始天津房地产市场供需结构性矛盾正在加大,进入四季度这一情况更加突出。
据戴德梁行最新一期针对天津房市的调查报告显示,三季度天津市新上市的75万平方米主要楼盘中,均价已经接近5000元。其中,均价低于每平方米4000元的中低价楼盘只有三个,建筑面积不足总供应量的30%。在2004年天津秋季房地产交易会上,新开商品房均价也已达到4374元平方米,创出历史新高。而在需求方面,有关部门最新一份抽样调查显示,68%的被调查市民可承受住房的房价总额在20万元至40万元之间,而选择可承受住房总价在50万元以上的消费者则不足10%。
天津市多家房地产咨询机构的研究数据表明,住宅市场销售单价的稳步上升,已远远超过购买力的增长。实际上,从今年下半年开始,市场已出现反应,7月份全市商品房交易量比上月下降6.24%,存量房交易量比上月下降27.46%,8、9两月虽有所回升,但幅度十分有限。一方面,购房者整体购买力相对低下,在房价普遍攀升的背景下,没有迫切需求的消费者持币待购。另一方面,小户型持续供不应求却鲜有新盘,大户型大量滞销却供应不断。以本届秋季房交会为例,均价在每平方米3000元至4000元之间的项目,面积多在100平方米至120平方米之间,很难见到80平方米以下的户型。总房款居高不下成为制约成交的瓶颈。
分析:开发商追求高利润是供需矛盾的主因
高档房和中低档房动辄每平方米相差数千元,实际上二者间的区别并没有房价反映的那么惊人。据业内人士透露,开发商对利润的追求放大了价格差距,而造成目前供需矛盾的主要原因也恰恰在此。
由于土地购买程序越来越透明,以及国家对住宅建设标准逐步完善,实际上相同地点的高价房和中低价房的基本建筑成本是相同的。大部分开发商只需将房型放大,并在景观设计、外檐装修、概念包装、宣传力度上做些文章就可以把普通商品房变成高档房,而上述投入与房价增幅相比显得微不足道。据知情人士透露,同样地块上,开发高档楼盘的利润比开发中低价位楼盘要高很多,有的甚至超过10%。利益驱使开发商更愿意做高端项目。
针对目前市场上高档房开发成风的现象,一些学者表示担忧。天津城建学院经济管理系主任董肇君认为,天津目前的购房主力仍然以拆迁和改善型为主,高档住宅不可能成为市场主流。从上海等城市的发展轨迹看,豪宅开发量过大,目前已经出现空置率上升的现象。所以,业内外一定要关注高档房数量激增而可能带来的风险。同时,大量的高档产品投放市场,也使得消费者在进行改善型购房时产生较强的观望意识。
展望:中小户型和二手房将是市场交易热点
在天津市房地产市场供需矛盾加剧的情况下,据业内人士预测,总价不高的中小户型商品房和二手房将成为市场交易热点。
最新一份抽样调查显示,72%的购房者最欢迎100平方米以下面积的户型,而80到100平方米面积户型的需求量则达到了51%。在目前楼市中最抢手的仍然是90平方米左右的户型产品。在2004年天津秋季房交会上,100平方米以下的中小面积户型同样成为消费者追捧的热点,供应量不足使得很多楼盘中的中小户型产品刚一上市便告售罄。业内人士指出,为使总房款保持在可以承受的范围内,消费者自然会更偏向于100平方米以下的中小户型。虽然下一阶段一些开发商将陆续推出一些以中小户型为主打的楼盘,但和整个市场庞大的需求相比,供应量仍显不足。
在这种情况下,很多原本计划购买商品房的消费者将又回到二手房市场当中,二手房市场将重新趋于活跃。以秋季房交会为例,二手房成交958套、61537.09平方米,19601.7万元,成交面积占房屋交易总量的28.72%。因此可以预见,在未来相当长时间内,总价不高的中、小面积商品房和二手房产品仍将是市场主流。