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澳大利亚的失业率连续10个月保持在6%以下的低水平,同时通货膨胀率和消费者信心指数分别处于10年来的最低点和最高点。但该国房地产市场的数据不够可靠,这加大了澳大利亚央行调控经济的难度。
在7月15日公布的月度报告中,澳大利亚央行(RBA)称房产约占本国家庭财富的65%和家庭借贷的85%。报告称,鉴于住房市场在宏观经济中的重要性,改善房地产数据的质量对于制定公共政策非常必要。
住房贷款从去年10月份以来就一直令RBA忧心忡忡,当时澳大利亚统计局称澳大利亚人在购置房产上的借款总额达到了创纪录的186亿澳元(合136亿美元)。AMPCapitalInvestors策略主管、经济学家沙恩·奥利弗说,住房信贷以每年23%左右的速度增长,而收入的年增幅仅为5%~6%,住宅负债水平一路飙升,这已成了RBA的一个心病。
麦格理银行的利率策略师罗里·罗伯逊说,问题在于,RBA在5月份报告中公布的有关数据显示,房产价格在今年第一季度出现大幅回落。RBA从有关渠道收集了大量房价数据,并对房价走势进行了分析,结果发现,悉尼和墨尔本这两个大城市的房价分别下跌了10.5%和14.5%,而全国房价平均下降了8%左右。
罗伯逊说,当RBA公布全国房价平均下降了8%时,那可是个大新闻。RBA认为这一走势事关重大,因为它会影响RBA对澳大利亚经济前景的预期。RBA采用的数据来自澳大利亚统计局、澳大利亚最大的住房信贷机构澳洲联邦银行、研究公司AustralianPropertyMonitors、澳大利亚房地产协会以及房地产行业研究机构Residex。Residex跟踪研究同一处房产多次转售的价格走势。RBA本月又表示,虽然房价下跌了,但跌幅没有原先以为的那么大。
罗伯逊说,房价跌幅修正后变小了,这是好消息。RBA在过去两年多时间里的4次加息中仅将现金利率上调了1%,是有史以来最温和的一轮信贷紧缩行动。虽然央行今后还有可能加息,但紧迫性没那么强了。目前的现金利率为5.25%。
基金公司BTAustralia的首席经济学家克里斯·卡顿说,RBA不希望房价硬着陆,但也不希望房价在高位实现软着陆。也许它还得多加引导。罗伯逊说,目前对第一季度房价跌幅最好的估计是2.4%。RBA称,初步数据显示,第二季度的房价在进一步下跌,但它没有提供具体数字。
奥利弗表示,上述跌幅与年度信贷增幅18%左右的水平尚能一致,但不能持久。他补充说,消费信心指数目前正处于十年来的最高点,同时全球经济增长强劲,进口也在上升。人们确信自己有偿还住房贷款的能力。RBA得采取点行动纠正人们的想法,无论是口头提醒,还是通过实际的加息。