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北方网消息:昨天,天津市房管局副局长肖云透露,即将于12月1日正式实施的《天津市物业管理条例》,是天津市建国以来制定的第一部规范物业管理服务行为、维护业主和物业管理服务企业合法权益的地方性法规,它在3个方面的法条规定,取得了重大突破。
业主有权“弹劾”物业
与全国其他省、市制定的同类法规相比,天津市这部法规一个最重大的突破是:赋予业主选择物业管理服务企业的权利。由同一个物业管理区域内的全体业主组成的业主会成立后,有权确定物业管理服务企业;当业主会自主选择、确定了某家物业管理服务企业后,一旦发现其做得不好,让业主们不满意,那么业主会有权“炒”这家物业管理服务企业的“鱿鱼”,重新选择其他物业管理服务企业。
物业开发不能一统
这部法规的第二大突破是明确规定了物业管理服务企业不能依附于开发商,开发商不允许创办物业管理服务企业,这两个企业不得混为一体。从今年12月1日起成立的物业管理服务企业,都必须具备独立的法人资格,并要按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动,以前物业管理服务企业依附于房地产开发企业的,将逐步进行改造、分离。
目前,房管局正在与物价局联合制定物业管理服务收费标准,该标准出台后,将向社会发出公告,届时业主交多少钱、应该享受到什么等级的服务,将会一目了然、公开透明。
业主公约与国际接轨
今后天津老百姓买房,不再是仅仅签订一份寥寥几页的购房合同,而很有可能要像许多发达国家的居民那样,买房要签厚厚的一大本合同。因为,天津市在物业管理方面的第三大突破,便是要与国际接轨,买房人除了要签购房合同外,还要签物业管理服务合同、签署“业主公约”。房屋销售人员在百姓购房时,除了明确告知房价等相关内容外,还必须明明白白地告诉老百姓物业管理服务费是多少,物业管理服务都包括哪些内容。而“业主公约”则是业主应当履行的义务,如果“公约”规定不能养狗,业主就不应该养狗。“公约”将把业主能干什么、不能干什么明明白白地约定下来。
为了更好地实施条例,有力地规范物业管理服务的市场行为,天津市将于今年12月专门成立“物业管理中心”,受理各项有关物业管理服务方面的投诉,届时还将开通投诉热线。
从天津市物业管理条例看天津还是市场经济的城市吗?《天津市物业管理条例》将于今年十二月份实施,仔细看这个条列计划经济的色彩非常浓郁,与党中央倡导的市场经济原则和有关的法律相违背。首先,党中央无论在十一五规划和在此之前颁布的各项决定主要为要和谐社会和市场经济来满足社会和百姓利益发展的各项需求来开展工作的,而物业服务并不是大多数消费者所需要的,因为消费者的收入各自不同,其中收入低的消费者还是占大多数,他们不会在衣食住行还不富裕还急于改善的情况下,多花一分钱去接受奢侈的物业服务的,从目前众多的物业纠纷就可以看到这一点,我们颁布法规和行政命令要考虑到老百姓的切身利益要看是否符合和谐社会的要求,不要人为地制造新的矛盾;其次,物业是服务不是管理,它与理发、咨询、修理是相同的,物业管理公司是提供服务的一方,居民小区的业主是接受服务的一方,该服务行为是受我国的《合同法》《物权法》《消费者权益保护法》调整的,不能搞行政命令;第三,物业服务不能够违反法律规定的民事“自愿”自愿的原则,物业服务是一种民事行为,它不能违反我国《民法通则》所规定的自愿原则,强迫向消费者提供服务,是违法的行为,而《民法通则》的法律效力高于其他的民事法律和法规,任何人都不能违背它;第四,物业服务不能够违反《消费者权益保护法》规定的消费者的选择权,何为消费者权益的选择权哪?举个例子:你走在马路上如果有人强迫你理发你有权拒绝、还有你到市场买苹果商家强迫你买核桃你也有权拒绝,这就是你的选择权,物业服务不能搞一刀切,个别部门指出规定统统都搞物业服务是没有法律依据的与我国的各个民事大法相违背要严格制止,否则的话,就会激化不愿意接受物业服务的消费者与政府和物业公司的矛盾;第五,物业服务是商业行为,是受我国的《合同法》来规范的,而且是用合同的形式来体现提供服务的一方和接受服务的一方各自的权利与义务,政府的行为是行政行为,人大的行为是立法行为,要严格地区分开,政府和人大切不可干预商业行为和过多地搞行政命令,这与市场经济条件下政府的职能向违背的,更不能够代表合同一方的利益以立法的形式要求另一方接受物业服务,否则就违反了我国法律规定的自愿原则;第六,物业服务是利用他人的财产来实现服务目地的,物业公司实施服务是要争得财产所有人的同意才可以,物业公司的行为是受我国的《物权法》约束的,我国《民法通则》和《物权法》都规定了公有的原则,其中《物权法》明确规定了居民小区的共用的设施属于小区居民共有,这就明确了居民对于小区的共用设施和地块限于共同共有的权利,他们对于共有的财产有发言和使用的权利,而《天津市物业管理条例》却剥夺了不愿意接受服务的消费者的发言权和对公有的财产的管理权,这就侵害了居民的合法权利,而物业公司利用他人的财产通过提供服务赚取利益,却不给他人使用费用,这样做公平吗?就好比用你们家的房子做生意却不给你钱还要找你要钱,理由是给你看房子了,这合理吗?就像天津专门利用公路和他人门前专管存机动车和非机动车的天津联华停车业服务有限公司一样无理,一样霸道,如果存车公司自己有存车场或者存车楼,向消费者提供存车服务收取费用是合理的,天津联华停车业服务有限公司非法占用道路建存车场,强行收取存车费就是严重侵权行为,因为公路不属于天津联华停车业服务有限公司的,机动车的所有人已经缴纳了养路费,就有权使用公路其中也包括在公路边存车,只要他存车不影响其他人使用道路就可以停车,这也符合国际惯例,而天津联华停车业服务有限公司使用他人财产强行赚取钱财的做法同样应当予以取消;综上,《天津市物业管理条例》的出台,与市场经济条件下政府的职能向违背的,政府不能干预消费行为,这与现有的党的政策和法律不一致的,侵害了大多数收入不高的消费者的利益,建议《天津市物业管理条例》应予以撤销。
Toni 2008-9-14