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国家统计局近日公布的“国房指数”报告称,今年1-8月全国商品房空置增长14.1%,占压资金2500亿元,居各行业不良资产之首。央行的第三季度货币政策执行报告中也提到,房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注,要警惕房地产泡沫出现。那么,房地产业当前发展是否过热,如何看待当前房地产形势?
空置增加销售趋降
由于房地产市场的地域性特征,因而各城市的市况差异较大。据中国房地产业协会秘书长顾云昌透露:全国房价最高的前五个城市依次为深圳、广州、北京、上海、南京。
作为衡量房地产是否发展过热的重要指标——空置率,各大城市的情况迥然不同。广东省城镇商品房空置率达2000多万平方米,约占全国的1/5。成都、济南今年商品房空置率大幅攀升,天津空置一年以上的商品房达400万平方米。上海的房屋空置率近年逐渐下降,截止9月底空置面积为779万平方米,其中住宅为452万平方米,一年以上的空置为222万平方米。北京到今年6月底,空置面积710万平方米,其中住宅572万平方米,一年以下的空置面积为376万平方米。
由于房地产业从竣工验收到完成销售需要一定时间,因此专家认为,空置时间在一年以内的可视为合理空置,但如果空置超过一年的房地产则有积淀为不良资产之虞。中国信达资产管理公司曲和磊博士介绍,房地产导致的不良资产规模非常大,目前信达资产管理公司负责处理的国内四大银行剥离出的房地产不良资产主要集中在南方广东、海南等地。其产生的原因主要是由于产品结构不合理、市场变化迅速和房地产投资出现泡沫。
除了南方一些城市由于前几年房地产开发过热而沉淀的空置外,今年许多大城市的房地产销售增长趋缓亦十分令人关注。国家统计局房地产处处长贾海分析,形成这一市场态势的直接原因是房地产投资规模迅速扩大,竣工面积增加较多,商品房销售价格偏高,居民有效需求不足。从深层次看,主要是房改政策没有完全到位,中低收入家庭买房能力受到影响,有效需求不足的局面没有根本改变。此外,商品房售后服务问题较多,影响了购房者的消费信心。
据悉,目前全国商品房空置已达到26%,大大超过国际公认的10%警戒线。尽管今年新增空置尚不能全部界定为不良资产,但如果销售趋缓则前景确实堪忧。
总量不足结构失衡
新一轮房地产泡沫说,始于去年底,清华大学教授魏杰在中央电视台访谈节目《2002,房地产的冬天》亮出了“泡沫”观点。但房地产界人士对此基本持否定观点,经济学家中持较为中性判断的人认为,当前我国房地产业是“总量不足、结构失衡”。支持这一观点最主要的论据是,在未来几十年内代表一个国家经济社会发展水平的城市化进程将有较大的提高。
在发达国家,城市化率(城镇人口占总人口的比重)大约为75%,而我国目前的城市化率大约在36%以上,城市化进程就会进入快速发展阶段,我国未来的城市化率预期到2010年达到45%,再往后的30-40年间达到70%,年均提高1-1.2个百分点,这样的增速大约是1978-1998年间的一倍右左。以此推算,农村向城镇人口转移年均有近千万人,这一数量级的人口住房需求将是十分庞大的,因而城市房地产投资保持两位数的增长并不为过。在我国经济最为发达的省份浙江,房地产投资之所以保持较高的增长,也是与城市化进程的提升有关。上海、北京等特大城市新房销售逾四成为外来人士所购,深圳近日公布,计划今后每年可接纳15万人落户鹏城……。可以预见的是,在未来相当长的一段时间内,城市住房需求仍会保持相当大的体量。
需求庞大并不就意味着房价必然上升。例如,在北京商品住宅的主要空置是价位在每平方米售价在4000元以上的中高档住宅。而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少,这说明目前市场的产品结构存在严重失衡,造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本推高的因素外,也与开发产商过份乐观的利润预期有关。
今年5-7月国家统计局城市调查总队进行了首次城市居民存量财产的调查。在调查中发现,财产在100万元以上的城市家庭,其资产构成与一般家庭截然不同。他们的房产占家庭财产的比重低于平均水平26个百分点,仅占17%;而他们的金额资产却高于平均水平8.2个百分点。最新的统计数据显示,拥有金融资产最多的20%家庭,拥有居民全部金融资产的66%,这一数据在6年前是48%。由此看来。“财富家庭”的不动产并非是他们的主要资产形态,而且有钱人也是数量有限。那么,开发商们一古脑地都将目标瞄准这20%的家庭,多少有些一厢情愿,其后果就是粥少僧多,难免造成产品积压。
这形成一些大城市房地产的特殊现象,定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅,甫一推出往往被抢购一空,而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此,如果说当前房地产有泡沫的话,那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。
“泡沫”界定另有一说
考量房地产是否过热的另一项重要指标是,房价与收入之比。所谓房价收入比是指城市居民家庭年收入与住房价格之比。目前,比较通行的说法认为,按照国际惯例房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。而在我国许多大城市,按照新房价格与居民家庭收入比高达十几倍,由此推断房地产市场存在严重泡沫。建设部专家包宗华在考察美国的住房状况后认为,按新房价格与家庭收入比的统计口径判断房价是否偏高不尽合理。这是因为,目前我国大约有80%左右的城市居民拥有自有住房。他们如果要改善住房条件,绝大多数人是卖掉旧房买新房的。因此,合理的房价收入比计算应是:(市场平均房价-自有住房出售房价)除以居民户均年收入。
包宗华以房价位居全国前茅的北京市为例,推算北京房价收入比大约是4.5倍,若考虑经济适用房因素,这个比率还要更低。当然这只是理论上的推断,其前题是大幅提高经济适用房的供应比重以平抑房价;开放住房二级市场,让大量价格较低的存量房进入市场流通。据说,包宗华的这一观点得到建设部的官方认可。
依照这一公式推算的结果,房产泡沫并不像有些媒介渲染的那么大。
低价位房供应不足
与1992-1993年的房地产热相比,现在政府政策调节的作用明显,上一轮房地产开发投资热,银行资金介入比重高达60%,有的热点地区甚至达70%。这些资金有的专事炒项目,炒地皮,形成严重的地产泡沫。当前房地产开发银行贷款的比率为23%,这应与银行严格放贷标准有关。此外,一些城市的地方政府对经济适用房建设的大力扶持,对平抑房价亦起到积极作用。
前不久,在深圳举办的中国房地产与金融高峰论坛上,建设部副部长刘志峰对当前我国房地产市场的判断是,基本处于平稳,理性的发展态势。这一结论的得出,主要出于对四个方面的考量:供求总量是否平衡,结构是否合理、价格是否平稳,市场各方主体是否成熟。据刘提供的数据:在供求总量上,今年1-8月,商品房竣工面积和销售面积接近,其中商品住宅销售面积还大于同期竣工面积480万平方米,供求总量保持平衡(如果按建设部的统计口径,新增空置应不多);在产品结构上,今年1-8月,商品住宅销售占全部商品房销售的90%,非住宅与住宅的供应大致与需求平衡;在房价走势上,1997年以前,全国房地产价格增长较快。1998年以来,商品房价格年均增长2.1%,商品住宅平均增长3.1%,价格总体走势平稳。刘还特别指出,尽管总体趋于理性、平衡,但一些城市也出现了供求结构失调,特别是经济适用房和低价位商品房供应严重不足,不能满足中低收入家庭需求。
上海“泡沫”从何而来
如果用房地产投资增长和房价涨幅来衡量是否有“泡沫”的话,那么上海市多半会名列榜首。根据上海市统计局城调队统计,截止至今年三季度,上海房价平均较去年同期上涨了7.9%,其中新房价格上涨8.7%,二手房上海6.8%,土地交易价格上涨10%。这种市场态势在国内各大城市中是较为罕见的。那么,是什么力量支持上海的房价上涨,这里面有没有泡沫成份?
“我一到上海就闻到那股能赚到钱的味,全世界的人现在好象都在往那赶!”做塑料模具生意的温州人伍先生不无夸张的这样形容。上个世纪八十年代,香港那种到处洋溢着机会和自由的快乐梦想,似乎也开始弥漫在21世纪的上海了。
上海目前有20万台湾人在上海工作或学习,定居人数超过2万人。而香港政府最近对香港市民的一项调查表明:70%的香港人愿意降低10%左右的薪水到内地工作,44%的香港人选择上海,9%的人愿去北京,选择广东的占22%,上海成为港人首选的城市。据说,在香港有一句流行的话——你多久没去上海了?就像北京人见面问:吃了吗?
“上海最初定位是三个中心——国际经济中心,金融中心和贸易中心”,上海计委的一位李姓官员介绍,“后来加入了航运中心,这对制造业出口极为重要。目前上海港的工作人员有几千人,而做出口代理生意的就有2万人。”有人做过测算,如果上海的货物从别国别地的港口出口的话,成本将增加15%,就完全抵消了中国廉价劳动力的优势。……
种种迹象与数据统计表明,上海作为中国第一大城市的崛起有着极其深刻的经济背景。背靠长江三角洲腹地的“大上海经济圈”已突破了行政区域的划分,形成了一个经济体,城市连成一片,就像东京一横滨、大阪-神户,直接参与国际竞争。
目前,仅港台人士在沪购房总量就已超过200万平方米,购房余额逾百亿元,外来人口购房占上海商品房销售总量的53%。由于看好上海未来的发展前景,许多实力雄厚的境外地产公司莫不携巨资来上海投资开发房地产。对于这些人来说,上海是一个符号,它意味着:国际化、赚钱、市场、机会……
据说,许多大的国际跨国公司之所以将拓展亚洲市场的商务总部设在上海,一方面是看中长江三角洲所蕴含的巨大经济能量,另一方面还看中上海人的公共意识和服务意识均强于其它城市。这里的人们开拓性不强,大家习惯做职员,是一个职员城市。
正是这种来自方方面面的巨大市场需求,使得上海房地产市场在保持求略大于供的态势下,还消化了1999年以来的518万平方米的房屋空置。
京城房价趋降成定局
与上海市场略有所不同的是北京房地产价格今年与去年同比是下降的,按照统计局的口径计算降了317元/平方米,按房地局的统计口径则是降了289元/平方米,虽然普通老百姓并没有明显感到房价的明显降幅,但随着郊区住宅项目的增加和经济适用房建设力度的加大,北京房价的总体水平确定有所下降。有消息称,今后四年里,北京的经济适用房供应总量约1200万平方米,也就是平均年供应量300万平方米,这占到北京新增住宅总量的近一半,其力度不可谓不大。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析,与上海相比北京之所以大力发展经济适用房建设,有三个重要原因:一是北京新建商品住宅价格比上海高而人均收入比上海低;二是北京二手房市场开发程度低于上海的水平;三是把公务员、教师作为经济适用房销售对象,北京这两类人的比例要大大高于上海。
北京房地局的一位人士认为,北京二级市场,特别是已购公房上市不甚活跃,除了市场管理效率,税费政策等因素外,还与北京所特有的社会人文有关。许多老国家公务员退休后住在自己生活几十年的社区中,普遍有种“故土难离”情结。
虽然北京二级市场不甚发达,缺乏住房梯级消费过渡,市场资源配置不尽合理,但由于近年来经济适用房投资开发力度颇大,市场供应量充足,加之交通道路系统的不断完善、城市轨道交通的投入使用,亦使得北京城市居民的购房选择范围大大增加,房价将逐年下降几乎已成定局。
据一位在北京做地产开发的老总透露,现在有的南方开发商进京做项目已不单单是寻找获利商机,而且还“肩负着”带动当地经济开拓市场的重任。房地产业的上下游行业有水泥、钢材、建材、建筑装饰装修、家用电器……涉及数十个行业,如果在北京拿下一个大项目,即使是微利甚至持平,它所能给当地其它企业带来的商机亦十分可观,这样算总账的话,应是一单合算的生意。由此推测,一些外地开发商在北京不惜重金拿地,背后是否有当地政府背景?
万科董事长王石近日撰文称,房地产现在已不再是暴利行业,就行业的利润率比较而言,它低于家电、汽车、高科技等行业,这表明房地产业的利润率已经社会平均化了。
鉴于现在市场有效需求明显不足,房屋空置增加,这些是否应引起那些目前想跻身房地产行业企业的密切关注?