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专家预计我国当前的商品房空置率高达26%,远远高于空置率10%的国际红线标准,积压资金超过2500亿元,居各行业不良资产之首。日前,中元国际工程设计研究院资深总建筑师费麟提出,大规模建造的普通住宅小区规划设计存在10种不良倾向:住宅贵族化、绿地公园化、铺地广场化、小品城市化、道路随意化、配套商业化、风格欧美化、物业粗放化、装修宾馆化、景观鸟瞰化等。规划设计的误区在一定程度上助燃了房市虚火,阻碍了房地产市场的健康发展。
面积设计把握分寸
以北京为例,尽管已累计开工经济适用房437万平方米,投入了15亿多元,但许多老百姓还在喊没房住,到底是谁买走了经济适用房?据一项统计结果显示,去年北京市16%的经济适用房被中上收入者买走。记者在北京天通苑、回龙观等小区看到,开着价值几十万元轿车的住户大有人在。一些经济适用房的面积甚至达到了两三百平方米。一套148平方米的房子总价要65万元,如果再加上简单装修的钱,将近70万元。中低收入者有多少人买得起?
费麟指出,目前新建住宅贵族化趋势日益严重,许多地方的经济适用房出现了购买对象失控和户型面积失控的问题。其主要原因是国家有关政策不明确,政出多门。拿有关部门出台的住宅标准来看,“九五”标准中规定,三居室建筑面积最多不能超过95平方米,而“小康标准”规定是105平方米,在“2000年示范工程标准”中规定是120平方米。标准一变再变,使开发商、设计师都很难把握。这种现象一方面造成经济适用房供应紧张,一方面也使政府准备给穷人的却补贴给了富人。
对普通百姓来说,到底多大面积的房子才算经济适用?据调查,在北京近70%的购房人需要的是30万元以下的住房,希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90%,而目前的经济适用房60%以上的房价在30万元以上,大户型、高价格挡住了中低收入者。
“绿色住宅”切忌贪大
专家指出,目前一些“绿色小区”的规划设计片面强调多建草皮,追求表面的“高绿化率”。实际上“绿化”并不是简单的“量”上的指标,更多的是强调和谐、协调。绿色住宅基本上围绕三个主题:一是减少对地球资源与环境的负荷和影响;二是创造健康、舒适的居住环境;三是与自然环境融合。“住宅产业是资源消耗大户,涉及到耕地、水、电、水泥、钢、铝等材料和多种资源,盲目追求‘绿色’标准会造成资源浪费。”费麟认为,美国是在人均GDP达到11000美元时开始推行绿色住宅,日本是在人均GDP达到4000美元时推行绿色住宅,而目前中国人均GDP不到900美元,现阶段的住宅建设还处于消费型,以牺牲宝贵的土地资源、水资源而获得市场空间是可悲的。比如,广州的一个小区,为了强调“绿色豪华”,花费200多万元把一些百年树木从别处挪来,大规模开山、填湖、填河。它一方面误导了消费者,同时对真正尝试绿色住宅开发的企业造成很大的负面影响,破坏了绿色住宅的标准,最终影响其健康发展。
有关专家认为,为促进绿色住宅的发展,首先,必须制定出一个关于绿色住宅的较为完善的标准。其次,成立一个专家小组来对申请成为绿色住宅的小区进行评估并且予以挂牌认证。三是政府要给开发绿色住宅和绿色小区的开发商一定的政策优惠,引导他们依据主管部门制定的绿色住宅标准进行开发。
调整思路是大课题
住宅的设计是一项综合了规划、建筑、环境、物理和心理的综合性系统工程。目前国内规划设计市场落后的一个重要原因是现行的体制滞后。
资料显示,在欧美等发达地区,住宅的设计费要占住宅项目整体投资额的5%,花费很多的精力和资金来作设计等软件方面的投入;而国内项目设计费一般只占3‰左右,只用很少的精力放到住宅设计和环境设计上。现在的建筑规划设计收费标准是1992年建立,整整10年过去,没有调过价。这个收费标准存在两个主要问题:一是价格不能反映成本;二是计算方法很不适应市场。
国外的设计者在进行设计前,会对项目进行详细的市场调查,根据项目的地段、位置,开发商对项目的要求,提出最恰当的设计思路。而国内的设计者更多的则是由开发商自己提出设计方案,甚至包括阳台怎么做、户型什么样都由开发商自己说,这就像自己上医院看病,向医生说了病情还得自己开药。
我国传统住宅设计正面临两方面冲击:一方面,住宅被推向市场,为满足购房者不同需求与层次,对住宅设计提出更高要求;另一方面,中国加入WTO后,国外房地产商逐步进入中国参与竞争。面对形势的变化,我国传统住宅设计思路将如何进行适时地调整是个大课题。