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8月23日,北京市土地整理储备中心负责人宣布,中关村核心区海淀欣苑Ⅰ-3号土地由远中集团北京远中房地产开发有限公司以2.7亿元人民币竞得。这是北京市自今年7月1日停止经营性项目国有土地使用权协议出让规定实施后,首次通过挂牌方式公开出让经营性土地使用权,引发了业界的广泛关注。有人叫好、有人质疑,土地市场化对房地产市场产生什么样的影响?
向高房价宣战
土地交易暗箱操作、“关系地”多、“炒卖地”多是北京房价高的重要原因之一。北京远中房地产公司总经理方国光告诉记者,以前北京90%以上的土地转让是以协议方式进行,开发商们往往要打通各种环节,多花不少冤枉钱。土地公开招标能使土地市场透明化,在一定程度上也稳定了该楼盘的销售价格。
方国光分析,中关村现有的甲级写字楼掰着手指都可以数出来,目前中关村西区在建的也不超过50万平方米。海淀欣苑位于中关村科技园,项目占地面积1.13公顷,规划建筑面积6万多平方米,区域内可提供20余万平方米的写字楼和公寓,销售价格将在每平方米8000至1万元之间,在这块寸土寸金的地方以2.7亿元的价格摘牌,是比较值的。
作为海淀欣苑的一级开发商,北京海淀科技园建设股份有限公司总经济师白红升认为,海淀欣苑的地价是比较实在的,因为在该地块正式挂牌前,政府已对土地均价进行了严格的审查。同时政府也会对拆迁费用、市政费用以及土地一级开发利润进行较为严格的审查。这最终将会使土地成本较为透明,也为开发商后期运作节约了土地成本。
北京市国土资源和房屋管理局局长苗乐如指出,实施土地储备制度后,土地供应实行计划管理,并按市场需求严格控制建设用地供应总量,这将从源头上规范北京市的土地市场,避免私下交易和暗箱操作,增强政府的宏观调控能力。同时,使北京的地价透明,有利于房价趋于合理化。
开发商“减负”建小区
“熟地招标的开发模式给开发商减了负,让开发商有精力做该做的事。”方国光说,做这个项目的最大体会是不用再去操心拆迁、市政管线等事情,中关村西区的土地出让金加上拆迁成本就接近每平方米5000元,如果在前期投入上耗费大量时间、资金是不划算的。
据介绍,海淀欣苑4宗地块经过北京海淀科技园建设股份有限公司土地一级开发后,达到“七通一平”的出让条件(“七通”为雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、道路通畅,“一平”为建设场地平整)。远中房地产公司通过摘牌取得这样的“熟地”,可以集中精力投入楼盘设计、工程施工、市场推广等工作,无须再为原有房屋拆迁、大市政建设等前期开发耗费时间和资金,最大的受益者是未来的业主。
有开发商表示,过去开发商以协议方式拿到土地后,一般得花两年甚至三年的时间才能办完所有的开发手续,而招标拍卖明确规定,土地市场将在100多天的时间内办完所有的开发手续,开发运作时间的缩短将给开发商带来效益。新政策为所有的开发商参与竞争提供了平台,增强了开发商的投资信心。
透明地价盘整市场
自7月1日起,北京市经营性国有土地一律以招标、拍卖、挂牌方式出让。而此次海淀欣苑土地的首度挂牌出让,无疑带有浓郁的探索性与实验性。
回顾一下今年以来“土地制度改革”的简要历程。年初,广渠门东五厂地区的拆迁地块首次以拍卖方式出让,业界为之注目。前不久,西红门镇的经济适用房与商品房开发用地首次以招标方式出让,湖南电广集团等两家企业胜出,并创造了经济适用房价格仅为2228元/平方米的市场新低。这次海淀欣苑土地以挂牌方式出让,台湾远中集团则捷足先登。值得关注的是,上述“土地制度改革”的三次胜利果实均被外地军团摘走,本地开发商却鲜有作为。随着市场的进一步规范以及外地军团的大批入侵,本地开发商的先天优势地位正在动摇。
安地集团董事长张宝全认为,新规则将让北京土地市场走向阳光地带,房地产市场也将重新洗牌。采用进入土地交易市场公开交易意味着开发商机会均等。而不是像以往那样,那些没有资金、没有开发经验、但有关系的人或企业能拿到“一手地”,而那些有资金实力、有开发实力的企业只能从前者手中花高价拿“二手地”。有实力的开发商会得到发展,没有实力的开发商将逐渐淡出。
土地市场的规范,意味北京楼市在房屋性价比上将有大的提高。张宝全认为,目前,房地产项目开发成本差不多,最大的差异就在土地成本上。而由于以前土地市场不规范,土地成本有差异,价格成了许多同等地区项目的主要竞争点,而真正成熟的房地产市场应该是在产品的个性化上下工夫。