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7月7日早晨,家住广州市广州大道南米兰苑君南阁902房的陈小勇一觉醒来,惊奇地发现自己的家已经被贴上了封条———很快他被告知,他的房子要被拍卖,去抵偿别人欠下的债。
当天在小区管理处的公告栏上贴出的“拍卖通告”向业主证实,小区内有60套住宅及21个车库被广州市中级人民法院查封,并进入了拍卖程序。这对于用血汗钱购房并交清房款的业主来说,无异于晴天霹雳。
按照公告的说法,事件起因是米兰苑的开发商广东省华侨房产开发公司(简称华侨房产)与某银行发生借款合同纠纷,华侨房产未能履行中院的判决书,导致中院对米兰苑的房产进行查封,并委托南方拍卖行拍卖。
面对公告,业主们一片哗然。这些被拍卖房产中的大部分,是他们分别于1997年至2001年先后向华侨房产开发公司购买的,有正式的订购书、购房合同及发票,全部付清房款,但华侨房产公司一拖再拖,未给他们办理房产证。
“我买的房子不是我的”
大惊失色之余,业主们开始调查事情的来龙去脉。原来,华侨房产在售出物业后,并没有将与业主签订的预售合同拿到有关部门办理合同鉴证手续,在有关部门关于米兰苑住宅的产权记录上,这些住宅仍然属于开发商。所以,当开发商拖欠银行贷款时,这些房子、车库作为开发商物业被查封,随后成为拍卖标的物。
那么,开发商为什么不办预售合同鉴证?又为什么不为业主办理房产证呢?据华侨房产内部人士暗中透露,由于经营的原因,开发商无力支付到期的地价款,造成“商品房预售许可证”无法年审,已售出房子、车库不能合法办理监证备案。另外,由于项目建设时,需办理《建设工程规划许可证》和《建设工程报建审核书》,当时房地产商将半地下室车库写成首层车库,建成后,实物与报建不符,有关部门不予办理“商品房预售契约”监证。
事实上,在被贴封条之前,业主们没少找开发商,但得到的答复是:正委托中介公司办理,请耐心等待。法院查封房子后,开发商还书面告知业主:你在我公司购买的某某房,被法院查封一事,我公司表示歉意,这是我公司与其他债权人的问题,与您无关。我公司现正积极与法院协商解封的手续。另外,还将加紧办理您所购房产的产权手续,请您谅解。今年4月,开发商还在小区管理处贴公告:米兰苑有若干套房子被封与业主无关,是公司内部的事。我公司正与法院协调房子被封事宜。
调查还发现,早在1998年,米兰苑的一批住宅就因为开发商华侨房产的原因被市中院查封。2000年,市中院再次查封了一批住宅。两批被查封的70套住宅和21个车库,至今没被解封。然而这些被查封的事实,业主们一无所知。核对过日期以后,购买单位广州甘蔗糖业研究所和一些业主发现,原来自己当年买房子的时候,房子已经被查封了!
令业主们愤怒的是,在他们毫不知情的情况下,米兰苑的这些房子已经被拍卖过5次,只是由于拍卖底价等原因,未能卖出。而这5次拍卖,业主们没有看到任何公告,也没有收到任何通知。
谁来监督开发商
购买商品,一手交钱,一手交货,双方银货两讫,这本是最正常不过的程序。但在广州的房地产交易中,像米兰苑事件这样,开发商有意无意地采用各种“技巧”,使得不少业主虽然签订了预售合同,支付了房款,并入住了好几年,但是房子的产权仍然归开发商名下的案例并不少。
广州市房管局房产交易处处长蒋福金在接受记者采访时说,在米兰苑案例中,开发商存在着明显的违规行为。《广东省商品房预售条例》第22条规定,预售商品房时,预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同,在该合同签订30日内持该合同到项目所在房地产交易登记机构办理登记手续。但是,华侨房地产公司的一拖再拖,使得这60多名业主的房子被拖到了“拍卖席”上。
现有的情况表明,开发商搞“产权把戏”
的方式多种多样,但其核心都是利用业主付款购房后,故意推迟办理登记鉴证手续,从而双重套现。更有甚者,个别开发商因为陷入债权债务纠纷,房产被查封或者扣押,但只要开发商能够在业主不知情的情况下卖出房产,用种种借口拖延登记鉴证的时间,就可以一直掩盖这种情况。
广东省律师协会房地产法律会的一位律师指出,法律法规已明确规定,办理售房登记手续的主体是开发商,但在实际操作中,部分开发商出于自身私利故意拖延登记甚至不登记,这样就损害了业主的利益。由于在这一环节上没有监管主体,使得许多开发商有空子可钻。
事实上,被套进开发商圈套的绝不仅仅是购房的个人业主,重复抵押、出售,将形成连环的纠纷,开发商的债主即使通过法院查封、拍卖,拿到手的也是一堆有产权纠纷的房产。开发商一走了之,这些归属权尚不清楚的房产的处置将给房主和债权人造成巨大的损失。
法律解决之途并不平坦7月17日,广东南方拍卖行对米兰苑房产进行拍卖。由于在此之前业主上访了许多相关部门,多名业主递交了中止执行申请书,并获成功,他们暂时避过了自家房子被拍卖的残酷事实。尽管如此,拍卖会上仍有20套房子和部分车库被香港某企业买走。目前米兰苑内多名业主仍然惶恐不安。
业内人士表示,事件涉及债权债务的民事纠纷,业主最好通过法律途径寻求问题的根本解决。根据米兰苑的实际情况,对于预售合同尚未登记的房层,业主可以督促华侨房产公司尽快将合同送广州市房地产交易所登记,同时可以向人民法院提起诉讼,请求法院判令华侨房产公司履行义务,办理合同登记的手续;同时,对于已出售又被法院查封的房屋,建议业主向人民法院反映有关情况,请求暂缓处分这部分房屋。
但是,法律解决之路似乎并不平坦。一位业主向记者出示了最高人民法院公布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》。按照这个规定,“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产。根据这个规定,如果房地产开发商破产的话,购房人已经购买的房屋,即便购房人没有取得房屋产权证,但只要房屋已经实际交付给购房人的,房屋就不再属于破产财产,业主仍然拥有对所购房屋的所有权。但这个规定并没有给米兰苑的业主带来什么希望。这位拿着“尚方宝剑”的业主告诉记者,他们已经被有关部门告知,高院的《规定》针对的是破产的开发商,而他们小区的开发商并非破产,只是经营出现问题。业主们困惑了:开发商破产了,业主的权益都不受损,难道开发商不破产,业主权益倒要受损了?
8月3日,两名米兰苑业主起诉开发商一案正式在广州市海珠区法院开庭审理。业主向法院提出诉讼,请求法院依法判令开发商立即履行《预售合同》,完成有关手续,办理房产证。