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今年8月,上海外滩地区第一家五星级酒店———上海威斯汀大饭店及威斯汀公寓即将开门营业,加上此前不久已经迎来首批3家客户入住的外滩中心超甲级办公楼,投资超过4亿美金、坐拥上海外滩地区第一高度的标志性建筑群———上海外滩金融中心正式撩开神秘面纱。
八年引来议论纷纷
从1994年4月27日,上海市黄浦区计委发文批准项目立项之日算起,外滩金融中心建设期历时八年之久。很长一段时间里,这里都是人们好奇和关心的议题之一,尤其在1999年之前,每天大批经延安路进入外滩的观光客,几乎都会对这样一片偌大的空地浮想联翩。毕竟,在外滩寸土寸金的地方,这样大一块空地长期闲置,这多少显得有那么几分不寻常,更何况,在它周围,几年间飞速矗起的高楼实在不胜枚举。情况极其类似于一江之隔的环球金融大厦,只是在那里,一片装饰性的绿地多少还能打消一些不明就里的人的疑虑。
当然,种种猜测在1997年那场席卷东南亚的金融危机过后,似乎都因为外滩中心前面的“金光”两字而得到了释然。也许从那时起,人们关心的焦点便已经转化为金光集团如何收拾这个摊子,政府方面对外滩这样一块“脸面”上的缺损又能容忍多久?
商业世界的波谲云诡,对于不谙水性的普通人来说,总是不断能给他们制造难题。1999年之后,伴随着金光集团的每况愈下,外滩中心却突然变脸,节节高升。在干净漂亮地用事实回击人们的担心之余,却又把另一个更大的谜团抛给了大家。
逝者如斯夫,站在项目公司窗前静静观赏一街之隔的外滩中心,金光外滩置地有限公司的公关主任陈乐从小姐多少不愿再去谈及过去的事情,“其实在1999年之前,外滩中心的地下工程就一直在进行,只是出于当时房地产市场不景气的原因,我们有意放慢施工进度。一俟时机好转,你也看到了,建设进度就非常快了。”
记者感到难以满足,决定单刀直入:“金光集团状况不妙已是公开的秘密,外滩金融中心作为集团在华投资,历时八年方始建成,是否也有这方面的原因?”
陈小姐对此问显然非常敏感,一再澄清外滩中心系由AFP(A鄄SIAFOODANDPROPRETIES)投资建设,作为一家在新加坡上市的独立公司,AFP与集团除被持股以外,并无其他关联。
银行中途走马换将
由于疑团未消,记者在继续调查中获悉,1995年11月,金光置地与新加坡发展银行为牵头行的13家银行所组成的海外银团签订过一项1.75亿美元的项目贷款合同,当时约定的提款结束日为2000年6月30日,还款日为2000年12月31日,金光置地曾提款4000万美元用以前期投入。1999年11月4日,金光置地经董事会批准,转向农行申请项目贷款2.05亿美元,其中包括偿还海外银团借款的4000万美元。
按照比较正式的说法,金光置地中途更换贷款行的原因有三:一是地块拆迁时遇到困难,最终交地时间比计划晚了一年多;二是金光集团对项目市场前景产生观望,要求地下工程施工放缓;三是业主将一幢公寓改作酒店,致使投资有所提高。鉴于三点原因,业主认为2000年底项目尚未完工,无法还款,而申请展期并增贷需13家银行一致同意,手续较为复杂,因此,金光置地调整资金筹措计划,终止海外银团贷款合同,改向所在地银行借款。
关于这节事实,发展商与农行均表示属于正常商业行为。但有业内人士认为,单以手续麻烦程度而论,展期固然要费一番周折,但相比整个筹资计划推倒重来,仍属上算。对于这样巨额的项目来说,由于牵涉到评估、匡算、抵押、层层报批等诸多环节,仅此一说似难令人信服。与此相反,国内筹资成本高于海外水平,加上汇率、利率风险,从情理上来说,除非迫不得已,金光置地此举难以说通。
记者就此致电新加坡发展银行上海分行,接电话的小姐推说不了解情况,未作评论。
记者注意到一个情况,外滩金融中心原贷款合同还款日仅定在2000年底,按照发展商的说法,由于种种原因,整个工期推迟了三年时间,照此推算,原计划的还款期距项目竣工也就一两年时间,而现计划从2003年起还款,偿还期长至10年。两者差别耐人寻味。
任何人都清楚,2亿美元借款,单靠项目本身收益绝无可能在两年还清。舍此途径,必须要有外部资金注入。作为新加坡上市企业,AFP正是长于资本市场运作的行家里手。由于AFP下属恒源公司占有金光置地96.79%的股份,AFP完全可以通过股权置换、出让股权等方式使企业获得现金收入来偿还银行贷款。
此外,AFP也可以将该项目融入上市公司资产,以增资扩股方式在资本市场取得现金。由于持股比例高,上述运作方式都不会影响AFP对项目的控股经营权。从这个意义上来说,原融资计划并非无的放失,只可惜一场突如其来的金融危机使得这一切变得有些飘渺难测了。
实际上虽然在新加坡上市,但AFP一直以来,其股票价格在市场中表现欠佳,1999年以后更是江河直下。在这种情况下,增资扩股就根本不可能,素来势利的银行也很有可能就此上演“逼宫”好戏,展期更是不用再谈了。
国内银行施以援手
现在回过头来看整个过程,1999年底金光转向农行贷款应该是峰回路转的关键一步,当然,也有消息说,当时,金光高层人士已经与某些政府部门达成默契,后来的一些技术性步骤不过是走走形式。也就是说,在金光董事会作出转贷决定之前,已经得到了某种程度的承诺。联想到国内银行间流行的“戴帽子”一词,上述说法也未见得就是空穴来风。
毫不夸张地说,当时摆在AFP面前的处境实在是凶险不过。从项目本身来说,6700万美元的资本金已经投了进去,4000万美元的贷款每天都在生息,财务上的负担不堪重负。更要命的是,海外银团贷款只剩半年提款期,由于项目贷款的发放通常需要按施工进度和股东贷款资金(当时的预算在1亿3000万美元左右)同比例投放。
从工期来说,半年完工绝无可能,而股东贷款方面,按照AFP当时的财务状况,筹集1.3亿美元无异于空手套白狼,更何况任何银行一算便知,项目贷款已经不可能足量投放,既然这样,谁还会在这样一个错误的时间,以错误的方式(股东贷款凭借款人信用发放,对项目不享有抵押权),向一个错误的项目投钱呢?AFP当时完全走入了两难处境:没有股东贷款,项目贷款不会发放,项目贷款不落实,股东贷款又从何而来?
AFP的麻烦不仅于此,由于还款期近在眼前,看得到的结果就是大楼刚破土,银行已经上门逼债,这对风雨飘摇中的金光集团来说,无异于雪上加霜。可以说,AFP当时的情况,和它的同门兄弟APP堪称半斤八两。更有甚者,由于金光集团内部相互持股比例高达60%以上,一个环节出了问题,难保不出现多米诺骨牌似的连续崩盘。
值得庆幸的是,根据国际上颇具权威的专业公司怡高物业的评估预测,外滩中心的市场前景值得谨慎地看好。从这一点来说,农行接过海外同行的接力棒无可厚非。同样因为这一点,新计划根据项目本身的收入测算重新确定还款期为10年也显得顺理成章。可以这样说,危机时刻农行拉了金光一把,而项目本身不错的底子和国内银行缺乏长期稳定的收入来源这一大背景又推了农行一把。
可以想象,新的贷款合约对金光来说意味着什么。迫在眉睫的还款压力烟消云散,大机构大资金的坚强后盾又大大带起了其他金融机构参与的热情与信心。无米之炊就此作成一锅熟饭。AFP貌似镇静的外表下,难免冷汗淋漓。追抚往昔,外滩中心从1994年乘势而起时的样板工程,到1999年母公司落难时的定时炸弹,再到2002年金光集团安身立命的救命稻草,个中滋味,实在让人慨然不已。
众所周知,现代技术条件下,单以资金到位情况已经足以决定大型楼宇的施工进度。外滩中心的建设过程就是一部资金的落实、落空、再落实的三步曲。籍借农行关键时刻的援助,AFP有惊无险逃过一劫。但愿这外滩第一高楼的竖起,能给金光带来些许转机。
金光集团成立于1972年,开始时只有印尼泗水一家小型化工厂,经过短短20多年的发展,APP已走在世界浆纸业前列,拥有固定资产110亿美元,年销售额20多亿美元。APP-亚洲浆纸业总公司属于印尼金光集团,于1994年10月成立,总部设在新加坡,并于1995年4月在美国纽约股票交易所挂牌上市。
2001年金光集团欠外债高达120亿美元,其中有37亿美元于今年到期,债务危机使得金光集团的企业股票全面下挫。金光集团拥有65%股份的亚洲浆纸业集团(APP)在纽约证券交易所的跌幅走势甚至可以和在美国纳斯达克市场交易的网络公司相媲美。
金光集团旗下的亚洲纸浆纸业股份有限公司(APP)中国公司在中国的债务高达10亿美元以上,中国银行为主要债权银行之一。中国银行等4家银行与APP中国公司于2001年7月达成协议,同意在未来6个月内不要求APP中国公司偿还贷款,它们还将向APP提供信用证额度以使其能够从购买原材料并进行国际交易。公司利润的80%将用于偿还银行债务,其余用作流动资金,同时APP同意不用中国业务的收入偿还中国之外的债务。